Как продать квартиру с ипотекой от Сбербанка

Ипотечные кредиты обычно оформляются на большие сроки. За 10–30 лет обстоятельства жизни у заёмщиков могут сильно поменяться — бывает, что купленная недвижимость становится ненужной. Рассказываем, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Основные сложности продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

Все вопросы, которые касаются ипотеки и отношений между банком и заёмщиком, регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, статья 37 гласит, что любые сделки с ипотечной недвижимостью, будь то продажа, дарение или аренда, могут совершаться только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Это справедливо, ведь банк даёт деньги на покупку такой квартиры, и после оформления ипотеки она считается главной гарантией, что кредитор точно получит всю выданную сумму обратно.

Отсюда первый вывод: если заёмщик оформляет ипотеку в Сбербанке и через какое-то время решает продать ипотечную квартиру, Сбербанк (как и любой другой банк, выдавший эту ипотеку) обязательно должен узнать о таком решении первым. Сделка состоится только после того, как банк подтвердит, что он согласен на неё.

Некоторые заёмщики пытаются перехитрить систему и всё-таки заключить сделку без уведомления банка. Заканчивается это обычно печально: при попытке подать документы на регистрацию перехода права собственности Росреестр видит в документах запись о непогашенной ипотеке и немедленно реагирует. Тогда участники сделки получают отказ в регистрации права собственности на покупателя.

Если принять во внимание всё перечисленное, то вопроса, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбера, не возникнет. Очевидно, что можно. До недавнего времени это было связано со сложностями, о которых мы расскажем далее.

Мог ли сам Сбербанк продать квартиру в ипотеке

Раньше был возможен такой вариант, если заёмщик допустил критически большую просрочку по ипотечным платежам и подтвердил банку, что обслуживать взятый кредит больше не может. Тогда решение, которое мог принять Сбербанк, — продажа квартиры с обременением с торгов на специальных аукционах.

Такая продажа называется обращением взыскания и регламентируется главой IX Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Банк имел право выставить квартиру на торги только после того, как получит от суда соответствующее решение.

Надеяться, что такая квартира в обременении Сбера будет продана по рыночной цене, не стоит. Обычно на торгах устанавливается максимальная скидка, а вырученные деньги идут на погашение ипотечного долга, пеней и штрафов.

Как раньше продавали ипотечные квартиры

Если клиент не имел просрочек, но всё же хотел продать свою ипотечную квартиру, он подавал заявку в ипотечный отдел банка. Условие, которое ставил банк, — сделка может состояться только после погашения долга. У должника при этом было два варианта действий.

Первый вариант — когда продавец находил деньги и закрывал ипотеку сам. Для этого был нужен потребительский кредит или взять в долг у родственников и друзей. Когда ипотека будет полностью погашена, банк снимает с неё обременение и больше не сможет препятствовать продаже — сделка совершается.

Второй вариант более рискованный, но и чаще встречаемый: когда денег у продавца нет, но они есть у покупателя.

В этом случае продавец давал покупателю расписку или они подписывали предварительный договор купли-продажи залоговой квартиры. Сбербанк (или другой банк) далее предоставлял ячейку или помогал с оформлением аккредитива для передачи залога. После получения денег продавец гасил ипотеку полученными деньгами, а банк снимал обременение с квартиры. Только тогда заключался основной договор купли-продажи, и сделка завершалась. Покупатель в этом случае рисковал больше, потому что не мог быть уверен на 100%, что деньги действительно отправятся на погашение кредита.

Как сейчас продавать квартиру в ипотеке Сбербанка

11 сентября 2024 года был принят Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ. Теперь продать ипотечное жильё можно по упрощённой схеме.

Так выглядит порядок действий заёмщика:

1. Он направляет в банк заявление о самостоятельной реализации имущества. Это можно сделать лично, онлайн или заказным письмом.
2. Банк рассматривает заявление в течение 10 рабочих дней и направляет заёмщику уведомление о согласии или отказе. В уведомлении о согласии обязательно будут такие детали: минимальная продажная цена имущества, счёт для зачисления средств.
3. У заёмщика после уведомления о согласии есть четыре месяца на самостоятельную продажу имущества. Покупатель недвижимости, если он уже есть, направляет деньги на указанный банком счёт.
4. Росреестр погашает регистрационную запись об ипотеке, как только сделка совершится, в течение трёх рабочих дней после получения документов.

Важно, что по новому закону нельзя продать недвижимость по цене ниже минимальной продажной цены, а её устанавливает банк. Если вдруг заёмщик смог продать квартиру дороже, оставшиеся деньги он сможет забрать себе за вычетом расходов банка.

Сбербанк, как и другой банк, может отказать заёмщику в самостоятельной реализации недвижимости. Возможные причины:

• Банк уже успел обратиться с иском в суд.
• Заёмщик проходит процедуру банкротства.
• Заявление подано повторно — до этого заёмщик не уложился в срок или отказался продавать недвижимость сам.
• Недвижимость заложена несколькими залогодержателями.

Способ от Сбербанка: переоформить кредит на покупателя с ипотечной ставкой продавца

Есть отдельный способ, которым могут воспользоваться стороны, если денег у покупателя нет. Это продажа квартиры через ипотеку Сбера.

Суть в том, что покупатель приобретает залоговую недвижимость, переоформив ипотеку продавца на себя. Алгоритм действий такой:

1. Подача заявки на ипотеку через личный кабинет на «Домклик».
2. Получение положительного решения банка.
3. Посещение отделения банка для заключения сделки.

Преимущества процедуры продажи квартиры в ипотеке Сбера:

• Покупателю не надо собирать документы на квартиру. Так как она уже в залоге у банка, он уже давно её проверил.
• Отправить документы в Росреестр можно уже на сделке. Погашение ипотеки продавца, подписание документов и другие формальности совершаются в один день при посещении отделения сторонами сделки.
• Ипотечный процент сохраняется при передаче кредита покупателю. Это особенно выгодно, если продавец оформлял его до 2022 года, когда ставки для новых заёмщиков резко рванули вверх.
• Покупатель ничем не рискует. Всю сделку полностью сопровождает банк, а покупатель получает от продавца только условия по текущей ипотеке. Если у продавца были просрочки, ему начисляли пени и неустойки, то это никак не повлияет на покупателя — отвечать за чужие проблемы он не будет.

Но есть и минусы:

• Можно перевести только ипотеку на общих условиях. Если у продавца оформлена любая льготная ипотека, банк откажет в сделке. Придётся применять классические способы.
• Сумма нового кредита не может превышать размер задолженности продавца. Если долг равен 1 500 000 рублей, а квартира продаётся за 4 000 000 рублей, оставшиеся 2 500 000 рублей покупателю придётся доплачивать из своих сбережений. Если денег нет, перевести ипотеку именно на эту квартиру не получится.
• За перевод ипотеки взимается комиссия 1%, но не меньше 12 000 рублей и не больше 30 000 рублей. Кто будет оплачивать комиссию, покупатель или продавец, участники сделки решают сами.
• Сохраняется не только процент, но и все остальные условия ипотеки. Это и срок, и ежемесячный платёж, и сумма долга.

После того как Росреестр зарегистрирует переход права собственности, а банк — новое обременение на имя покупателя, ипотека продавца погашается, и все обязательства перед банком с него снимаются.

Коротко о главном

Продажа квартиры в ипотеке Сбера — выполнимая задача.

Возможно несколько вариантов сделки: с досрочным погашением ипотеки за счёт собственных денег продавца; за счёт денег покупателя, а также переоформление ипотеки продавца на имя покупателя. Последний способ не распространяется на льготные ставки по ипотеке.

С 11 сентября 2024 года продажа квартиры в ипотеке стала легче, так как заёмщик может в течение четырёх месяцев самостоятельно найти покупателя и совершить сделку, не дожидаясь, пока банк будет продавать его имущество через суд.

_{Фото на обложке: Freepik}