Как продать квартиру, которая сдаётся в аренду

Владелец сдаёт свою квартиру по договору долгосрочной аренды и других планов по её использованию у него пока нет. Но в какой-то момент изменившиеся жизненные обстоятельства вынуждают его задуматься о продаже квартиры, которая сдавалась в аренду. Как быть с квартирантами: выселять их или «передать» вместе с квартирой новому хозяину? А найдутся ли покупатели? И придется ли платить налог с продажи? Разбираемся, как работает продажа сдаваемой в аренду квартиры.

Нужно ли расставаться с арендаторами?

Российское законодательство находится на стороне арендаторов (нанимателей). В Гражданском кодексе (ст.675 ГК РФ) указано, что смена собственника арендуемой квартиры не влечёт за собой расторжения или изменения ранее заключенного договора найма. Новый собственник становится наймодателем на действующих условиях договора.

Иными словами, если договор найма еще действует, продавцу придется выждать, прежде, чем выставлять жильё на продажу. Ну или искать такого покупателя, который согласится купить квартиру вместе с квартирантами: с большой вероятностью последние решат продлить аренду продаваемой квартиры. Новому собственнику перейдут все права и обязанности по этому договору: теперь он будет получать ежемесячную арендную плату, а изменить размер платы или расторгнуть соглашение он сможет только на условиях, которые в этом соглашении прописаны. Например, если оговорена неустойка за досрочное расторжение, то её придется выплатить.

Покупают ли вообще жилье с квартирантами?

Да, сдающиеся квартиры могут быть интересны инвестиционным покупателям, которые рассматривают покупку как вложение средств с последующим получением прибыли. Безусловно, наличие арендаторов отсекает других покупателей, которые хотят приобрести жилье для себя (таких покупателей статистически больше, чем инвесторов). Но что делать — искать придется среди тех, кто сам на этом жилье планирует заработать. Зато они будут удовлетворены, купив фактически готовый маленький бизнес без необходимости терять время на поиск квартирантов.

Но, конечно, надо понимать, что пустую квартиру продать проще. Поэтому собственник может попробовать перед продажей освободить её, договорившись с квартирантами о досрочном расторжении договора по обоюдному согласию. Именно по обоюдному — потому что по закону продажа квартиры — не повод выселять арендаторов. В одностороннем порядке арендодатель может расторгнуть договор только в случае неисполнения жильцами их обязательств. Например, если они допустили просрочку по арендной плате за два месяца (если договор заключен на срок менее года) или более шести месяцев (если договор долгосрочный — от одного года), если по вине арендаторов утрачено или испорчено имущество, если он использует квартиру не по назначению или если на него систематически жалуются соседи.

Чтобы договориться с арендаторами полюбовно, можно дать им достаточный срок на поиск другого жилья, предложить скидку по оплате на время показов квартиры потенциальным покупателям (ведь бесконечные визиты риелтора с соискателями создадут жильцам некоторые неудобства) — словом, проявить взаимную лояльность.

Случается, что недобросовестные продавцы скрывают от покупателей факт сдачи квартиры. И здесь, как мы уже сказали, закон на стороне арендатора, поэтому покупателя может ждать неприятный сюрприз: новые собственники не смогут заехать, пока не истечет договор аренды. Причём, это возможно даже в том случае, если договор заключен на срок менее года и не зарегистрирован в Росреестре. Здесь вероятность даже выше — ведь в выписке из ЕГРН соответствующее обременение не будет указано. В этом случае покупатель может оспорить договор купли-продажи, и он может быть признан недействительным.

Продажа квартиры после сдачи в аренду: налогообложение

Каким будет налог при продаже квартиры, сдаваемой в аренду: нужно ли платить НДФЛ или ещё какие-то выплаты? Сдача квартиры — это доход, с которого необходимо платить налог. Для физических лиц он составляет 13%, но с появлением различных схем налогообложения ставки заметно снизились: до 6% и даже до 4% при сдаче самозанятым.

И у многих собственников возникают опасения, что последующая продажа квартиры, которая перед этим сдавалась в аренду, также повлечет за собой дополнительные расходы. А именно — выплату налога 13% от суммы сделки купли-продажи, поскольку продаваемая квартира использовалась в коммерческой деятельности. И эти опасения небезосновательны. 

В Налоговом Кодексе РФ действительно есть норма, согласно которой продажа квартиры после сдачи в аренду обязывает её владельца платить налог со всей полученной суммы. В ноябре 2018 года вышел Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который отменил эту норму для физических лиц в отношении жилья. Как говорят эксперты рынка, формулировки закона были витиеватыми и неочевидными, из них сложно было понять, нужно взимать указанный выше налог или нет, поэтому и после выхода закона бывают случаи, когда налоговики требуют от владельцев квартир уплаты налога при продаже.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка:

«Подобные кейсы были вызваны некорректной трактовкой норм Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 425-ФЗ. Из-за неоднозначных формулировок даже сотрудники налоговой службы путались, давали неверные разъяснения и принимали не те решения. Но в начале 2019 года ФНС выпустила разъяснения (письмо от 17 января 2019 года № БС-3-11/222@) по данному вопросу. В них однозначно указано, что с 1 января 2019 года собственники ранее сдаваемых в аренду квартир могут не уплачивать НДФЛ с дохода от их продажи при соблюдении минимального срока владения. Если данный период меньше, то налог необходимо оплатить».

Минимальный срок владения недвижимостью, которая была владельцу подарена, передана по договору пожизненной ренты или которую он получил в наследство, составляет три года. Если человек приобрел квартиру по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) или по договору-купли-продажи (ДКП), то минимальный срок владения, позволяющий не выплачивать налог с продажи, составляет пять лет. А о том, что такое альтернативная сделка, читайте в нашем материале. 

Фото: Antony Trivet (Unsplash), Kelly Sikkema (Unsplash), Chewy (Unsplash)