Как продать коммерческую недвижимость: нюансы в определении цены, рекламе и уплате налогов

Коммерческую недвижимость продают по разным причинам, чаще всего — при ликвидации бизнеса, реорганизации, переезде или необходимости вернуть деньги в оборот. В статье рассказываем, как продать коммерческую недвижимость выгодно, быстро и безопасно: экономия на налогах, нюансы в поиске покупателя и зачем может понадобиться риелтор.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — это нежилые помещения и участки, которые используют для получения прибыли. К такой недвижимости относятся офисные помещения, апартаменты, кафе, бассейны, цеха, спортзалы, магазины, склады, кладовые, салоны красоты, детские игровые комнаты.

Коммерческая недвижимость обычно процентов на 20–30 дороже жилой. Собственником коммерческой недвижимости могут быть как физические лица, так и организации.

Выгодная продажа коммерческой недвижимости состоит из двух этапов — продать по хорошей цене и сэкономить на налогах.

Что влияет на цену коммерческой недвижимости

Один из самых сложных и важных этапов продажи — определить реальную стоимость объекта. Сделки с коммерческой недвижимостью интересны тем, что цена зависит не только от характеристик объекта (как в жилом сегменте), но и от бизнеса покупателя.

Коммерческую недвижимость покупают, чтобы получить прибыль. Если помещение по всем параметрам идеально подходит для бизнеса, а рядом не продаётся аналогичный объект, слегка завышенная цена не остановит предпринимателя — его будущая прибыль с лихвой окупит расходы. Поэтому важно ещё до продажи прикинуть, кому и чем помещение может быть особенно полезно.

На цену влияют:

• регион и район в городе — точно так же, как и для жилой недвижимости. В Саратовской области склад на 100 кв. м можно найти и за 1,3 миллиона рублей, а в Москве цены на аналогичную недвижимость начинаются от 11 миллионов; 
• площадь и планировка: например, для полноценного офиса покупателю могут потребоваться отдельные комнаты для руководителя и кассира. А для магазина удобнее одно помещение с хорошим обзором — перегородки мешают как покупателям, так и продавцу (исключение — примерочная или подсобное помещение для товара);
• состояние здания в целом и продающегося помещения важно для любого типа недвижимости — покупатель оценит всё, на чём сможет сэкономить при ремонте в будущем;
• мебель и оборудование: продавцу не стоит торопиться и продавать отдельно торговое оборудование — возможно, оно придётся очень кстати новому владельцу;
• наличие коммуникаций: в отличие от квартиры, полный комплект нужен только в том случае, если в помещении постоянно работают люди. Но даже на складе понадобится как минимум электричество, а зачастую и отопление. Мороз может испортить некоторые товары так же, как и жара — бутылки с жидкостью лопнут, а от сметаны, майонеза или крема для рук «отскочит» вода — когда они оттают, то уже не будут однородными;
• транспортная доступность и наличие парковки;
• этаж: если в жилом сегменте первый этаж не востребован, то в бизнесе ситуация обратная. Помещения для торговли или хранения на первых этажах ценятся больше, исключение — магазины в торговых центрах;
• инфраструктура: что находится рядом — один из ключевых моментов для торговли. Покупателю важнее всего, чтобы новая точка приносила прибыль, а это напрямую зависит от того, сколько потенциальных покупателей о ней узнает. Конечно, клиентов будут привлекать и рекламой, но пешеходный трафик (или автомобильный — например, если это заправка) — лучший друг предпринимателя.
  
  Каждый бизнес заинтересован не в абстрактных прохожих, а в целевой аудитории своего продукта. Например, торговое помещение возле больницы будет особенно ценно для магазина медтехники или аптеки, а соседство с институтом или колледжем порадует того, кто покупает ларёк для точки фастфуда.
  

Порядок купли-продажи нежилого помещения

Подготовка объекта. Внешний вид влияет на первое впечатление — нужно вынести всё лишнее из помещения и провести генеральную уборку. Замусоренный склад может оттолкнуть покупателя, и если на рынке можно найти другие аналогичные лоты, велик шанс потерять клиента.

Оценка. Без опыта достаточно сложно определить стоимость самостоятельно. Обычный метод — сравнивать цену в различных предложениях — работает плохо хотя бы потому, что сложно найти несколько предложений, все параметры которых будут соизмеримы с продающимся объектом. Поэтому для оценки лучше нанять специально обученного человека. Стоимость услуг зависит от площади и сложности объекта и начинается примерно от 5000 рублей.

Размещение рекламы. Объявления о жилой недвижимости обычно размещают на бесплатных досках объявлений в интернете. С коммерческой недвижимостью можно поступить аналогично, но для дорогостоящих объектов стоит добавить наружную рекламу. В этом случае есть шанс заинтересовать тех покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта, но на данный момент не ищут площади прицельно. В объявлении важно перечислить основные плюсы помещения и сделать качественные снимки.

Подготовка документов. Когда покупатель найден и достигнута первичная договорённость, можно приступать к сбору документов.

Оформление договора купли-продажи нежилого помещения. В документе должны быть указаны все данные о продавце и покупателе, полная сумма сделки, сведения об объекте, а также времени и порядке передачи денежных средств. После выполнения всех обязательств нужно подписать акт приёма-передачи имущества.

Регистрация в Росреестре. Заключительный этап — регистрация права собственности на коммерческое помещение.

Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно — самостоятельно или с риелтором

Для удачной сделки нужно «всего-то» найти платёжеспособного покупателя, который заинтересован именно в продающемся объекте. В теории это можно сделать самостоятельно, но если у продавца нет опыта, любая ошибка в оценке приведёт к тому, что получится что-то одно — либо выгодно, либо быстро. 

Хороший риелтор ориентируется в рынке, у него есть насмотренность — поэтому после знакомства с помещением он уже понимает, кого можно заинтересовать покупкой. Параллельно с размещением рекламы риелтор будет обзванивать таких клиентов, а в переговорах укажет важные для потенциального покупателя особенности.

Надёжное агентство сэкономит массу времени и нервов при поиске покупателя, а на этапе подготовки продавцу не придётся самостоятельно искать оценщика, юриста и рекламное агентство.

Как продать коммерческое помещение выгодно с точки зрения налогов

Способы экономии на налогах отличаются для физических и юридических лиц — у них разные обязанности с точки зрения Налогового кодекса. 

Физические лица после продажи любой недвижимости должны уплатить НДФЛ (ст. 224 НК РФ). Обычная ставка составит 13% — кроме ситуаций, когда недвижимость продаёт нерезидент (нужно будет платить 30%) или сумма сделки больше пяти миллионов рублей (нужно будет оплатить 13% от пяти миллионов и 15% от оставшейся суммы).

Как заплатить меньше?

1. Физические лица освобождаются от уплаты налога после того, как владели недвижимостью более минимального срока по ст. 217.1 НК РФ, то есть больше трёх или пяти лет — в зависимости от того, как было получено право собственности.
2. Можно оформить стандартный вычет на нежилую недвижимость. Тогда перед расчётом налога сумму сделки уменьшают на 250 тысяч рублей. В вычете могут отказать, если продавец уже использовал недвижимость для предпринимательской деятельности.

Юридические лица и ИП платят налоги в зависимости от используемой системы налогообложения. Например, предприниматель на УСН «Доходы» должен заплатить 6% от выручки. Юридическое лицо на ОСНО платит налог на прибыль (20% от разницы между выручкой по договору и остаточной стоимостью объекта) и НДС (20% от выручки по договору).

Ответ на вопрос «как правильно продавать коммерческую недвижимость с точки зрения уплаты налогов» будет сильно отличаться в зависимости от системы налогообложения и конкретной ситуации в предприятии. 

Например, если у предпринимателя есть нескольких юрлиц, одно из которых по документам убыточное, коммерческую недвижимость стараются перевести на баланс этой фирмы. Так получится сэкономить на налоге на прибыль, но НДС платить всё равно придётся. Кроме того подобная реорганизация законна только в том случае, если у предпринимателя есть цель делового характера (польза для бизнеса), а не только уклонение от налога (п.3, 4 Постановления Пленума ВАС № 53 от 12.10.06 г.).

Есть и другие типы сделок с коммерческой недвижимостью, при которых сумма налога меньше, чем при прямой продаже. Например, если здание стоит на балансе общества с ограниченной ответственностью, продают не недвижимость, а всю компанию, либо переводят здание в закрытый паевой инвестиционный фонд. Но большинство таких ситуаций обычно вызывает особый интерес у ФНС — налоговики будут проводить проверку на предмет уклонения от налогов. Поэтому перед принятием решения стоит проконсультироваться с опытным бухгалтером и юристом.

Есть ещё одна схема, которую пытаются использовать и физлица, и организации. Купля-продажа нежилого помещения по договору проходит на небольшую сумму, а доплату предполагают получить неофициально. Такие сделки очень опасны — есть риск попасть на нечестного покупателя и просто потерять деньги. Покупатель может не заплатить вторую часть, и вынудить его никак не получится — ведь покупатель выполнил все обязательства по договору, а устные договорённости о доплате юридической силы не имеют.

Коротко о главном

При продаже коммерческой недвижимости нужно учитывать намного больше факторов, чем при продаже квартиры или даже частного дома. Ключевым фактором для покупателя будет потенциальная выгода от использования помещения в будущем. 

У рекламы объекта тоже есть особенности — помимо досок объявлений, хорошо работают баннеры и другая наружная реклама. 

Большая сумма расходов возникает при уплате налогов после продажи — варианты сэкономить есть, но они зависят от используемой системы налогообложения и конкретной ситуации. Безопасная экономия возможна только при понимании всех нюансов законодательства. Поэтому, если нужна быстрая продажа коммерческой недвижимости без потери в цене, лучше обратиться к специалистам.