Как правильно принять у собственника квартиру, взятую в аренду

Важная и неотъемлемая часть договора найма жилого помещения — акт сдачи и приёмки квартиры. Он не только подтверждает факт совершения сделки, но и содержит опись имущества на момент передачи недвижимости новому пользователю. Как правильно составить и оформить такой акт при аренде квартиры и какие подробности в него включить — рассказываем в этом материале.

Акт приёма-передачи квартиры по договору найма

Когда договор найма жилого помещения (в обиходе — договор аренды квартиры) уже согласован, сторонам остаётся фактически завершить сделку: передать ключи от арендодателя к арендатору, а также зафиксировать состояние жилого помещения на этот момент.

Акт приёма, подписываемый участниками сделки при сдаче квартиры в аренду, должен содержать сведения об имуществе, передаваемом в пользование жильцу на время исполнения договора, а также отражать общее состояние помещения. Наличие акта обеспечивает уверенность в сделке и владельцу, и арендатору, даже если в ходе всего срока аренды квартиры всё пройдёт без проблем. В случае претензий со стороны владельца или нанимателя недвижимости акт вместе с договором будет важным основанием для разрешения споров, в том числе в суде.

Согласно статье 676 ГК РФ, наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Других подробностей здесь нет — вот почему важно согласовывать опись имущества между участниками каждого отдельного договора о найме (аренде) квартиры и фактически принимать квартиру у собственника.

Если нанимателя не устраивают какие-то серьёзные моменты, можно составить акт приёма-передачи квартиры со списком замечаний и попросить арендодателя их устранить в определённый срок. Если всё в порядке, то стороны указывают в акте приёма-передачи квартир, что «осмотр помещения не выявил явных недостатков».

Важные пункты акта приёма-передачи квартиры в аренду

Строгая форма акта приёма-передачи квартиры в наём не установлена законом, однако с точки зрения юридической практики в нём должны быть зафиксированы следующие моменты:

• основные параметры договора аренды, приложением к которому является этот акт приёма-передачи (дата, место заключения, номер);
• дата и место составления акта (в том числе адрес объекта недвижимости);
• данные и реквизиты сторон — как в договоре.

Стороны должны актом письменно подтвердить, что:

• недвижимость (жилое помещение, квартира, комната) успешно передана нанимателю во временное пользование;
• наниматель имеет доступ к помещению (например, ключи от квартиры) и зданию (ключи от подъезда, доступ к шлагбауму);
• арендодатель передал арендатору документы на жильё (какие и в каком количестве);
• произошла передача документов или иных сведений об оплате коммунальных услуг, если это особо предусмотрено текстом заключаемого договора;
• арендатор осмотрел жилое помещение и не имеет претензий к его состоянию, описанному в акте, оно находится в пригодном санитарном и техническом состоянии;
• стороны не имеют невыполненных при заключении договора обязательств, обязательства считаются исполненными при подписании акта.

Кроме того, в акте нужно записать показания приборов учёта коммунальных услуг на момент заключения договора, а также сделать опись имущества в подробностях, устраивающих обе стороны.

Опись имущества в акте при аренде квартиры

Опись имущества в акте приёма-передачи может быть и достаточно подробной — по согласованию сторон. В ней указывают количество мебели и предметов интерьера в квартире и даже какие-то и конкретные характеристики (например — что на поверхности шкафов есть сколы). 

Обычно отмечают количество и состояние бытовой техники, в том числе встроенной, а также аппаратуры, предоставленной третьими лицами (например, роутер от интернет-провайдера или приставка для телевидения). Неочевидный момент: если бытовой прибор имеется, но не работает на момент заключения договора аренды, — это необходимо проверить и тоже зафиксировать. Например, прописать, что не включается одна из конфорок на электроплите.

Также в акте приёма-передачи квартиры перечисляются особенности отделки помещения, различные замечания и даже его недостатки — например, если косметический или капитальный ремонт проводился достаточно давно. Расписать состояние помещения можно и по пунктам — от электропроводки до окон. К примеру, если на окнах царапины, а на плитке трещины, то в интересах арендатора будет зафиксировать это в акте — чтобы к нему не предъявляли потом претензий, что это якобы он повредил квартиру. 

К акту передачи жилого помещения по договору найма рекомендуется приложить фотографии отделки, мебели и техники. Причём, если сам документ однозначно составляется и подписывается на бумаге, то фотографии можно передать и цифровыми средствами — например, через мессенджер или электронную почту. Главное — чтобы пункт о передаче фото тоже был в акте. Например, в передаточном акте при аренде квартиры как образец можно прописать такую фразу: «До подписания акта наниматель и наймодатель произвели обмен фотографиями посредством электронной почты».

Если выбранный вами образец акта приёма-передачи квартиры при аренде предусматривает, что в нём есть таблица и могут остаться пустые ячейки, то их нужно заполнить прочерками — во избежание того, что одна из сторон случайно (или намеренно) заполнит их уже после подписания документа.

При подготовке акта приёма-передачи при найме жилого помещения образец можно скачать по этой ссылке, этот шаблон уже проверен юристами. Составить акт приёма-передачи квартиры при аренде по образцу можно и от руки, и в печатном виде. Документ подписывают в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу — по одному для каждой из сторон. Отдельная регистрация для акта приёма-передачи не требуется, однако хранить его логично вместе с основным договором.

Подписывая акт о сдаче квартиры, наниматель подтверждает, что несёт полную материальную ответственность за недвижимое и движимое имущество наймодателя, его состояние и сохранность. По желанию сторон (и если это уже не прописано в основном тексте договора) в акте дополнительно оговаривают, что наниматель может использовать недвижимость только для проживания, а также не имеет права на переустройство и реконструкцию жилья без согласия владельца. Но обычно это отражают в самом договоре найма, а также это напрямую следует из Гражданского кодекса. 

Если вы сдаёте квартиру с помощью Яндекс Аренды, с составлением акта приёма и передачи поможет менеджер сервиса. Кроме того, все квартиры Аренды и имущество в них застрахованы. А значит, даже в случае неожиданных поломок собственник ничего не потеряет, а жильцу скорее всего не придётся оплачивать ремонт из своего кармана.

Фото: Ivan Samko (Pexels), Alena Darmel (Pexels), PhotoMIX Company (Pexels), Vecislavas Popa (Pexels)