Как правильно отказаться от управляющей компании

Конфликты между управляющей компанией и жильцами многоквартирных домов нередки: они могут возникать из-за некачественной уборки, ремонта или высоких тарифов на обслуживание здания. Поначалу можно ограничиться жалобами, но при сохранении проблемы УК стоит заменить. Рассмотрим, как отказаться от управляющей компании и что для этого нужно сделать.

На каких основаниях можно расторгнуть договор с УК

УК предоставляет услугу по содержанию и управлению многоквартирных домов. В её обязанности входит уборка общих помещений, плановый и экстренный ремонт, наём подрядчиков для различных работ. 

Основная причина для расторжения договора между жильцами и управляющей организации — некачественное или несвоевременное оказание коммунальных услуг. Это может быть:

• невыполнение технического обслуживания дома;
• некачественная уборка подъездов или придомовых участков;
• долгая реакция или игнорирование жалоб собственников квартир;
• завышение стоимости услуг и отказ делать перерасчёт.

Требования к компаниям, предоставляющим услугу по управлению МКД, подробно прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ.

Поменять управляющую компанию раньше окончания срока договора несложно, но для этого должны быть весомые основания и общее решение собрания собственников. Обычно это происходит на фоне систематических нарушений и полного отказа реагировать на замечания жителей дома.

Что говорит закон

Закон определяет основания для расторжения договора с УК в одностороннем порядке.

1. Завершение действия договора и принятие решение о выборе другой управляющей компании.
2. Коллективное решение собственников квартир, если они самостоятельно выбрали данную УК.
3. У управляющей компании аннулирована или не продлена лицензия на предоставление коммунальных услуг (встречается в исключительных случаях).

Смена компании, которая обслуживает многоквартирный дом — всегда общее решение всех собственников жилых помещений в нём. Жильцы одной квартиры не могут самостоятельно отказаться от УК, но могут запустить процесс расторжения договора.

Общее собрание собственников

Этим способом могут воспользоваться и собственники квартир, и сама управляющая компания — например, для расторжения договора с МКД в случае большой задолженности за ЖКУ у жильцов с последующей передачей дела в суд.

Чтобы расторжение договора с управляющей компанией было законным, решение должно быть одобрено большинством проголосовавших жильцов, принимающих участие в собрании.

Протокол общего собрания жильцов и уведомление о смене требуется отправить в местный отдел жилищного контроля, копию — в управляющую организацию. Чтобы ускорить процесс, к протоколу стоит приложить жалобы собственников. На отправку документов есть 5 рабочих дней с момента проведения собрания.

Чтобы дом не остался без обслуживания на время переоформления договора, на собрании допускается сразу выбрать новую управляющую компанию или организовать ТСЖ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — альтернативная форма управления многоквартирным домом. Технически, это некоммерческая организация, в которую входят жильцы. Её задача —  управлять общим имуществом дома, следить за его техническим состоянием и контролировать подачу коммунальных ресурсов. ТСЖ может формировать тарифы на содержание и ремонт дома, выбирать подрядчиков и даже вести экономическую деятельность на территории дома.

Расторжение договора по истечении его действия

И у жильцов, и у управляющей организации есть возможность расторгнуть контракт после окончания его действия единолично. Контракт с УК обычно заключается на 3–5 лет, поэтому в случае систематических нарушений инициировать расторжение договора можно в одностороннем порядке — по решению жильцов или УК.

По статье 162 Жилищного кодекса допускается продление договора до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении в одностороннем порядке.

Досрочный отказ от управляющей компании: новые правила

В августе 2023 года были внесены правки в ст. 162 ЖК РФ. Изменения касаются сроков для расторжения договора с управляющей компанией. 

Ранее инициировать общее собрание жильцов и отказаться от услуг управляющей компании можно было в любое время и даже без явных на то причин. Это правило ограничили: по новым правилам, с 2023 года сменить УК можно только спустя 1 год с момента подписания договора.

Есть исключения. Так, отказаться от услуг организации можно при изменении формы управления домом — например, если обслуживание дома возьмёт на себя товарищество или совет собственников. В любой момент отказаться от УК можно и в том случае, если компания периодически предоставляет некачественные услуги, прописанные в договоре, и на это есть жалобы жильцов.

Коротко о главном

Основная задача УК — оказывать коммунальные услуги в жилых домах. Если они регулярно не выполняются или есть жалобы собственников, договор с УК можно расторгнуть в одностороннем порядке.

Порядок расторжения договора управления МКД прописан в Жилищном кодексе. Согласно ему, отказаться от УК можно по результатам решения собственников или после окончания действия контракта. В 2023 году внести поправки, по которым менять УК без весомых причин можно только через год с даты заключения договора с ней.

Фото на обложке: pch.vector (freepik)