Материал по теме
Как подать в суд на арендатора квартиры и когда это придётся делать
Каждый собственник мечтает найти арендаторов, которые будут ухаживать за его квартирой, как за своей. Но на сто процентов обезопасить себя от проблем с жильцами практически невозможно. Ситуации с просрочкой платежей или порчей имущества будут всегда: хотя бы потому, что арендаторы — тоже живые люди, и они тоже не застрахованы от неприятностей. Поэтому собственник должен знать, какие права у него есть и как их отстаивать.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
- сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
- проведём показы и проверим жильцов на надёжность
- будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж
Хочу сдать квартиру
Поводы для обращения в суд
Самая распространённая проблема, с которой сталкиваются владельцы сдаваемых квартир, — задержка квартирантами арендных платежей. Случаются и ситуации, когда жильцы не платят за квартиру, продолжая жить в ней и кормить владельца обещаниями в скором времени погасить долги. А затем тихо отбывают в неизвестном направлении, бросив ключи в почтовый ящик. На память о себе такие арендаторы тоже обычно оставляют неоплаченные счета за воду и электричество.
Ещё одна распространённая претензия владельцев к арендаторам – порча или утрата имущества. Потопы, пожары, исчезновение из квартиры мебели и техники, испорченный ремонт и серьёзные поломки – всё это, увы, тоже случается в съёмном жилье.
Что делать
Попав в такую ситуацию, владелец может подать в суд иск о взыскании задолженности по договору аренды.
Иногда возникают ситуации, когда наниматель не освобождает квартиру после истечения срока договора найма и не возвращает её владельцу по передаточному акту. В этом случае собственник вправе обратиться в суд для выселения жильцов и одновременно взыскать с них плату за весь период проживания в квартире сверх установленного договором срока. Также собственник жилого помещения может обратиться с иском в суд при использовании нанимателем жилого помещения не по назначению (например, под офис) или в случае систематического нарушения им прав соседей, а также при вселении в квартиру посторонних лиц.
Если в договоре найма или аренды прописано, что платежи за услуги ЖКХ должен вносить арендатор, то владелец вправе потребовать от него погашения задолженности, а также обратиться по этому поводу в суд. Эти долги можно взыскать даже в том случае, если они обнаружились после выезда жильца из съёмной квартиры.
Как подстраховаться заранее
Чтобы в сложной ситуации привлечь на свою сторону закон, владельцу нужно изначально действовать в его рамках. Поэтому, во-первых, следует иметь на руках документ — договор найма или аренды. Если договор заключается на короткий срок (до одного года), то его не нужно регистрировать в Росреестре, нотариальное заверение тоже не требуется, но сам документ должен быть!
Если квартира сдавалась без договора, то это, теоретически, тоже можно доказать. Правда, на практике такой процесс будет сложным – потребуются будут показания свидетелей, подтверждение целевых платежей и так далее. Это очень непростой и почти безнадёжный путь.
Во-вторых, договор должен быть грамотно составлен. В нем следует чётко прописать обязанности сторон и штрафные санкции за неисполнение этих обязанностей, размеры и сроки внесения арендных платежей, порядок оплаты коммунальных услуг (кто, как и когда будет их оплачивать), ответственность сторон за состояние арендуемого имущества.
К договору необходимо приложить акт приёма-передачи квартиры с подробной описью имущества и состояния самого жилья на момент заключения соглашения (без него невозможно будет доказать, что арендатор сломал телевизор или балконную дверь).
Разумеется, в договоре должны быть зафиксированы паспортные данные сторон с указанием постоянной регистрации и контактные телефоны. Необязательно, но желательно, чтобы в договоре были альтернативные контакты для связи: телефон кого-то из родственников или рабочий телефон.
Когда обращаться в суд
Предполагается, что сначала стороны должны попробовать договориться без суда. Поэтому ещё до обращения с исковым заявлением владелец должен направить арендатору письмо-претензию с требованием устранить нарушения (например, это может быть претензия о взыскании задолженности по договору аренды). Без попытки решить проблему мирным путём в суд можно даже не ходить — иск не примут.
Если речь идёт о просрочке арендных платежей, то арендодателю нужно сначала высчитать срок задолженности и понять, имеет ли он основания для судебного разбирательства. Дело в том, что здесь важен срок договора. По закону (ст. 687 ГК РФ), если договор найма долгосрочный (более одного года), то расторгнуть его через суд можно в случае, если наниматель задолжал оплату минимум за шесть месяцев. То есть, если просрочка составляет, например, четыре месяца, то в суд идти рано — нужно дождаться, когда пройдёт полгода. Если же договор был заключён на срок менее одного года (краткосрочный), то поводом для его расторжения через суд может стать невнесение арендатором платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (получается, просрочка за три месяца).
Итак, досудебная претензия. Она должна быть составлена в письменной форме и отправлена арендатору по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В претензии должна быть указана суть проблемы — обязательства по договору, которые были нарушены. Например, если это задолженность по арендным платежам, то необходимо прописать дату появления долга, его сумму к моменту отправления претензии, требование погасить задолженность. К претензии также можно приложить ссылки на нормы закона, копии договора аренды и акта приёма-сдачи жилья.
Если речь идёт о возмещении причинённого ущерба (в результате порчи или утраты имущества), то арендодатель должен получить экспертное заключение или другие акты, подтверждающие факт убытков. Например, если был испорчен дорогостоящий ремонт или техника, повреждены коммуникации — то это необходимо доказать и подтвердить документально. Поэтому понадобятся акты, описи, заключения экспертной организации, фото- или видеоматериалы и прочее.
Если в течение месяца арендатор не отреагировал на претензию (не выплатил долг, не прислал ответное письмо с просьбой об отсрочке), можно обращаться с иском в суд по месту регистрации арендатора.
Чего можно добиться в суде
В первую очередь, в суде можно получить положительное решение об оплате задолженностей и возмещении материального ущерба. На проигравшую сторону судебного процесса возлагаются также все расходы, понесённые выигравшей стороной: расходы по оплате госпошлины, услуги юриста и т.п.
Однако надо понимать, что суд — дело долгое, и даже решение суда в пользу арендодателя не подразумевает автоматической и немедленной выплаты ему денег.
Как показывает практика, подобные дела могут длиться в суде около полугода, а после завершения рассмотрения дела в суде первой инстанции законом отводится месячный срок на обжалование решения суда лицом, не согласным с ним. И только после этого решение вступает в законную силу и подлежит исполнению.
Допустим, что судебное разбирательство завершено: владелец квартиры получает исполнительный лист, с которым ему нужно обратиться в службу судебных приставов по месту регистрации должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Приставам даётся два месяца на то, чтобы совершить исполнительные действия по решению суда — то есть, например, выплатить собственнику жилья присужденную судом сумму. Но если приставам придётся разыскивать и самого должника, и его имущество, которое можно арестовать, то этот срок может быть продлён.
Фотографии: Vlada Karpovich (Pexels), PhotoMIX Company(Pexels), Los Muertos Crew(Pexels), Andrea Piacquadio(Pexels)
