Как перевести жилое помещение в нежилое

Квартира — это не только место для проживания, но и возможности для заработка. Который может быть больше, если квартира перестанет считаться жилой. В статье рассказываем, как перевести помещение в нежилое: зачем это делают, какие потребуются разрешения, согласования и документы, куда обращаться и что может пойти не так.

Зачем жилое помещение переводят в нежилое

Основная цель — коммерция. По закону и по определению жилое помещение рассчитано только на то, чтобы в нём жили. Помимо проживания, ИП или самозанятый может заниматься в этом помещении профессиональной деятельностью, но при условии, что она не мешает соседям. Например, можно фотографировать, работать репетитором, печь тортики, рисовать картины — всё при соблюдении санитарных и противопожарных норм.

Для коммерции наиболее востребованы помещения на первых этажах. Такая квартира как нежилое помещение даёт больше возможностей — в ней можно оборудовать магазин, офис, маникюрный салон, парикмахерскую, отдать в аренду банку или медицинскому кабинету. Но даже нежилую квартиру запрещено использовать для промышленных целей и оказания гостиничных услуг (п.3 ст.17 ЖК РФ).

Нежилое помещение выгодно собственнику, но нужно учитывать и мнение других собственников помещений в доме, особенно — соседних квартир. Коммерческие помещения могут сделать их проживание некомфортным — больше посторонних людей, шума, мусора, запахов или других неудобств в зависимости от рода коммерции. В 2019 году для защиты интересов соседей приняли закон ФЗ-116. Теперь без согласия всех ближайших соседей квартиру нельзя сделать нежилой.

Обратной силы закон не имеет — если помещение уже оформлено как нежилое, мнение соседей не учитывается. То же можно сказать про дома, в которых первый этаж изначально проектируется как нежилой. При покупке потенциальный собственник видит, на что идёт, и сам выбирает, покупать эту квартиру или поискать другую, если коммерция по соседству некомфортна.

Какие бумаги понадобятся, чтобы перевести квартиру в нежилое помещение

Для перевода помещения в нежилое требуется следующий пакет документов:

• паспорт собственника квартиры;
• оригинал или заверенная нотариусом копия правоустанавливающего документа — того, который показывает каким образом квартира попала в собственность (ДКП, ДДУ, дарственная, свидетельство о наследстве, решение суда и т.п.);
• техпаспорт на квартиру (если документа нет или он не отражает действительного состояния помещения, его можно получить в БТИ или МФЦ, стоимость начинается от 1000 рублей и зависит от региона);
• поэтажный план дома (можно получить в БТИ или МФЦ);
• проект переустройства и перепланировки, если они планируются. Переустройством считается изменение в коммуникациях (всё, что связано с туалетом, ванной, газом, электричеством и отоплением), а перепланировкой — изменения в конфигурации (перенос, демонтаж и установка новых стен, окон и дверей). Проект обычно заказывают в БТИ или в другой компании, состоящей в СРО проектировщиков, кроме того, документ нужно согласовать в Роспотребнадзоре, Госпожнадзоре и архитектурно-планировочном управлении;
• согласие собственников на изменения — их оформляют в виде протокола собрания собственников МКД (п.4.5 ст. 44 ЖК РФ);
• реестр собственников на момент проведения собрания (документ можно получить в УК);
• согласие на перевод жилого помещения в нежилое от всех собственников квартир, расположенных вплотную к той, которая меняет статус. Согласие составляют в свободной форме, главное, чтобы были прописаны личные данные владельцев всех квартир, номера помещений, правоустанавливающие документы на квартиру соседа;
• заявление на перевод помещения в нежилой фонд (форму можно скачать здесь). В заявлении сообщают данные того, кто подаёт документы, адрес помещения, как его предполагается использовать, перечисляются прилагаемые документы и указывают, как направлять ответ на заявление.

Собственник может убрать из перечня техпаспорт и поэтажный план, а если право собственности зарегистрировано в Росреестре, то не обязательны и правоустанавливающие документы. Тогда организация, которая рассматривает заявку, запросит их самостоятельно. Но это может немного увеличить срок рассмотрения заявки.

Порядок перевода в нежилое помещение

Процедуру переоформления регулирует ст. 23 ЖК РФ, порядок действий выглядит следующим образом. 

1. Создать проект перепланировки или переустройства помещения. Детали документа зависят от того, как собственник планирует использовать квартиру — нужно, чтобы она соответствовала санитарным и противопожарным требованиям для определённого вида деятельности.

2. Провести общее собрание собственников и получить согласие на перевод помещения в нежилое в многоквартирном доме. Такие собрания проводятся каждый год, а предложить провести внеочередное может любой собственник (ч.2 ст. 45 ЖК РФ). Согласие оформляют в виде протокола не позднее, чем через 10 дней.

Протокол собрания будет действительным при наличии кворума — если на мероприятие пришло достаточное количество собственников. Кворум и согласие определяют в зависимости от количества подъездов, количества собственников и распределения их голосов (п.3 ст. 45 ЖК РФ).

Если запланирована реконструкция, перепланировка или перестройка, которая затрагивает общее имущество дома, понадобится согласие абсолютно всех собственников. Реконструкцией считается изменение объёма квартиры, пристройка к зданию. Пример реконструкции, связанной с общим имуществом — в квартире планируется отдельный вход и крыльцо к нему.

3. Взять согласие собственников квартир, расположенных вплотную к квартире, которая меняет статус.

4. Подать пакет документов в орган местного самоуправления (в Москве рассмотрением таких заявок занимается Департамент городского имущества) или в МФЦ — сотрудники ведомств сами перенаправят бумаги.

5. Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимают до 45 дней (для ДГИ Москвы срок уменьшен до 34 дней по местному административному регламенту), при подаче через МФЦ это может занять немного больше времени. Ещё три дня даётся на подготовку и направление решения адресату.

6. Провести перепланировку или переустройство и получить акт приёмочной комиссии.

7. Нанять кадастрового инженера для подготовки техплана после перепланировки.

8. Обратиться в Росреестр для внесения изменений в реестр и получить выписку из ЕГРН.

Если кто-то из соседей обманным путём получает разрешение на перевод помещений из жилого в нежилое без нужного согласия или кворума, его действия можно оспорить в суде.

Когда переоформление в нежилое помещение невозможно

Основные условия оговорены в ст. 22 ЖК РФ. В смене статуса отказывают, если:

• в квартиру нельзя обеспечить отдельный доступ, который никак не связан с общим подъездом;
• помещение не оформлено в собственность человека, который подал заявление;
• на момент подачи документов в помещении кто-то зарегистрирован или проживает;
• есть обременение (помещение арестовано, находится в залоге или аренде, не выплачена ипотека и т.п.);
• квартира выше первого этажа, при этом под ней находятся жилые помещения;
• не получены все необходимые согласия — даже если не хватает 1% голосов в кворуме или согласие не подписывает единственный владелец из всех прилегающих квартир;
• квартира находится в доме социального использования;
• квартиру планируют использовать для осуществления религиозной деятельности.

Сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение

Стоимость процедуры зависит от многих факторов. Расценки на документы в БТИ отличаются в разных регионах, затраты на строительные работы при перепланировке индивидуальны, кроме того, могут потребоваться услуги посредников или нотариуса. Общие затраты в регионах — от 200 000 рублей, в Москве и Санкт-Петербурге — от 250 000 рублей.

Коротко о главном

Для перевода помещения в статус нежилого нужно собрать пакет документов, самое сложное — получить согласие собственников. Эта бумага является определяющей, особенно в случаях, если помещение нужно переделывать и задействовать общее имущество дома. Получение статуса нежилого помещения — затратное мероприятие, понадобится не менее 200 тысяч рублей.