Как купить землю у государства под ИЖС: подробная инструкция

Хочется приобрести земельный участок для строительства дома, но не получается найти подходящий, а цены отпугивают? Купить землю можно прямо у государства — и в некоторых случаях это будет намного дешевле, чем рыночные предложения.

Более того: это ещё и не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Подробно расскажем, как купить земельный участок у администрации города или района, куда для этого обращаться, где найти информацию о выставленных на продажу участках и как приобрести землю без торгов. Выясним, как купить участок по кадастровой цене, какие сложности при этом могут возникнуть и как избежать ошибок. 

Выкупить землю у государства: что говорит закон

Сначала разберёмся в определениях и выясним, какими законами регулируется покупка земли у государства: это нужно, чтобы чувствовать себя уверенно при общении с чиновниками администрации, твёрдо зная своих права и возможности.

Кому принадлежит земля

Закон, регулирующий земельные отношения в нашей стране, называется Земельный кодекс Российской Федерации. Он гласит, что все земли, кроме тех, что находятся в собственности физических лиц, организаций (юридических лиц) или муниципалитетов, являются государственной собственностью. То есть любая земля кому-то принадлежит. 

Чтобы приобрести участок земли, который вас заинтересовал, нужно обращаться к его хозяину, который этой землёй распоряжается. А кто распоряжается государственной землёй, с кем договариваться о её приобретении?

Когда идет речь о покупке участка под ИЖС у государства, фактически обычно имеются в виду земли муниципального образования или субъекта РФ — города федерального значения (это Москва, Санкт-Петербург и Севастополь). Значит, для приобретения такой земли нужно обращаться в администрацию того района или города, где расположен приглянувшийся вам участок. 

Но сперва стоит выяснить и понять, что такое категории земель и виды их разрешенного использования. Это важно знать, чтобы не ошибиться при выборе участка для покупки — ведь не на всякой земле можно строить дом.

Для каждой категории земель устанавливаются виды разрешённого использования (один или несколько). Эта характеристика определяет, что можно, а чего нельзя делать на конкретном участке. К примеру, на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно построить жилой дом, поставить гараж, разбить сад, но нельзя завести кур или кроликов, а на участке для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно и строить, и сеять, и держать сельскохозяйственных животных. 

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения допускается редко и с очень большими ограничениями, эта категория земель не используется для ИЖС. Здесь можно возводить различные постройки для животноводства или хранения выращенной продукции, но жилой дом на таком участке разрешено строить лишь в том случае, если земля принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, а площадь предполагаемой застройки не превышает 25% от площади участка.  

Если вы хотите построить дом, но не планируете становиться фермером, выбирайте участок только из категории земель населённых пунктов с видами разрешённого использования ИЖС или ЛПХ.

Что такое разграниченная и неразграниченная земля

Земля бывает разграниченной и неразграниченной. На разграниченную имеются правоустанавливающие документы, у такого участка определены границы, ему присвоен кадастровый номер. У неразграниченной земли ничего этого нет. Что это значит и как тут быть?

Закон устанавливает, что и неразграниченным участком можно распоряжаться. Муниципальное образование, на территории которого неразграниченный участок находится, вправе предоставить его гражданину (продать, сдать в аренду или передать в безвозмездное пользование). 

Но для того, чтобы администрация могла продать, а покупатель — купить землю и затем зарегистрировать право собственности на неё, необходимо сперва сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учёт. Мы ещё вернемся к разговору о том, как купить неразмежеванный земельный участок у администрации, а пока просто запоминаем: если земля не разграничена, это не мешает её продаже, просто у процедуры будут свои особенности.

Можно ли купить землю без торгов

По закону, покупка земельного участка у государства происходит на торгах. Торги — это аукцион, на котором желающие приобрести землю соревнуются, увеличивая цену покупки. Кто предложит больше других, тому и достанется право выкупить участок. 

Понятно, что такая сделка в результате может оказаться не очень выгодной, к тому же, есть риск проиграть аукцион и не получить приглянувшуюся землю вовсе. Можно ли обойтись без торгов? Можно. Земельный кодекс предусматривает возможность продажи без торгов земельных участков для ИЖС или ЛПХ в границах населённых пунктов. 

Чтобы воспользоваться этим правом, нужно найти подходящий участок и обратиться в администрацию с заявлением о его предоставлении (если участок уже сформирован и имеет кадастровый номер) или о предварительном согласовании (если вы претендуете на участок неразграниченной земли). Рассмотрим оба варианта подробнее.

Как купить участок, имеющий кадастровый номер

Прежде чем писать заявление на покупку земельного участка, надо этот участок подобрать и убедиться, что он:

• находится в границе населённого пункта (относится к категории «земли населённых пунктов»): это прямо указано в законе, и это требование нужно выполнить, чтобы иметь право купить землю без торгов;
• имеет подходящий вид разрешённого использования (ИЖС либо ЛПХ): иначе на нём нельзя строить дом, а значит, такую землю для заявленной вами цели не продадут;
  
• находится в публичной (государственной) собственности (не принадлежит частному лицу или организации), не сдан в аренду и не имеет обременений: нужно убедиться, что администрация может распоряжаться этой землёй.
  

Если хотя бы одно из перечисленных условий не выполнено, в предоставлении участка откажут. Необходимые сведения содержатся на публичной кадастровой карте, но чтобы исключить возможность ошибки, определившись с выбором, лучше заодно заказать официальный документ — выписку из ЕГРН, в которой будет указана вся интересующая информация об участке. 

Также нужно убедиться, что выбранный участок не выставлен администрацией на аукцион. Чтобы это выяснить, нужно зайти на сайт ГИС Торги или сайт администрации (желательно проверить оба источника). Извещение о проведении торгов также публикуется в местной газете не позднее, чем за месяц до назначенной даты аукциона. 

Но даже если интересующий земельный участок заявлен на торги, огорчаться пока что рано: если устраивает установленная администрацией начальная цена, можно подать заявку на участие. Не исключено, что других желающих не найдётся. В этом случае по закону аукцион будет признан несостоявшимся, а договор купли-продажи заключён с его единственным участником. 

Если же участок не является предметом аукциона и при этом соответствует всем перечисленным выше требованиям, можно подать в администрацию заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В заявлении нужно указать:

• сведения о себе: фамилию, имя, отчество, адрес регистрации, паспортные данные;
• кадастровый номер участка, который планируется купить;
  
• на основании чего выдвигается просьба предоставить участок без торгов (пп. 10 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ — продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта);
  
• вид права, на котором планируется приобрести участок (право собственности);
  
• цель приобретения участка (строительство жилого дома);
  
• адрес (почтовый или электронный) для связи.
  

В течение 20 дней администрация рассмотрит заявление. Если оснований для отказа не обнаружится, то орган опубликует на своём сайте и в местной газете извещение о предоставлении земельного участка покупателю. 

Бояться этого не нужно: как правило, такая публикация оказывается чистой формальностью. Когда пройдёт положенный месяц, администрация подготовит договор купли-продажи и направит его покупателю. Останется только подписать документы, оплатить покупку — и можно регистрировать право собственности за земельный участок в Росреестре. 

Тем не менее, надо знать, что по закону в течение 30 дней после выхода извещения о предоставлении земельного участка любой заинтересовавшийся этим предложением гражданин может заявить о намерении участвовать в торгах. И если желающие объявятся, администрация будет обязана организовать аукцион, выставив заявленный участок на продажу. 

Понятно, что в приобретении его без торгов при этом откажут. Стоит ли бороться за право покупки на аукционе, придётся решать самостоятельно, но даже в этом случае покупка земли у государства зачастую оказывается выгоднее приобретения участка у частного собственника по рыночным ценам. Если же других претендентов на покупку не появится, цена земли не превысит её кадастровой стоимости.

Как купить участок, если он ещё не сформирован

Мы уже ответили на вопрос, можно ли купить землю у государства, если участок не стоит на кадастровом учёте. Теперь пошагово разберёмся, как это правильно организовать.

Шаг 1: подобрать участок

Изначально порядок действий тот же самый: нужно найти участок в пределах населённого пункта, с подходящим видом разрешённого использования. Но сделать это с использованием публичной кадастровой карты не удастся: на неё нанесены только объекты, зарегистрированные в ЕГРН, и если участок не сформирован, то информацию о нём сервис не отобразит (появится надпись «Земельные участки не найдены»). 

При помощи кадастровой карты можно выяснить, где проходят границы интересующего населённого пункта, и очень примерно определить свободные земли. Точно установить их расположение тоже не получится, потому что многие владельцы земельных участков, приобретённых до появления закона о государственной регистрации недвижимости, не спешат оформлять собственность по новым правилам. На кадастровой карте такие участки выглядят белыми пятнами и не отличаются от неразграниченных земель.

Ситуация может очень сильно различаться в зависимости от региона: чем выше спрос на землю, тем меньше будет собственников, пренебрегающих процедурой государственной регистрации недвижимости, но тем и сложнее найти удачный свободный и неразграниченный участок в пределах населённого пункта. 

Решить эту задачу без выезда на местность вряд ли удастся. Лучше всего, сориентировавшись предварительно по кадастровой карте и отметив на ней интересующие территории, съездить в выбранный населённый пункт. Там будет видна реальная ситуация, а заодно получится оценить, насколько предполагаемый участок вообще пригоден для строительства.

Попутно полезно навестить местную администрацию. В Комитете по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) или иной структуре с аналогичными полномочиями можно посоветоваться по поводу конкретного участка земли и спросить о возможности его покупки. 

Учтите, что в такой консультации могут и отказать, давать эту информацию администрация не обязана. Плюс в любом случае полученные данные будут неофициальными, так что конечного результата это не гарантирует. Но при удачном стечении обстоятельств так получится сразу отсеять участки, которые администрация по тем или иным причинам заведомо не продаст.

Шаг 2: подготовить схему

Если отыскали в границах нужного населённого пункта подходящий неразграниченный участок, настало время обращаться к кадастровому инженеру, чтобы изготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Это платная услуга, но обойтись без неё не удастся: схему нужно будет приложить к подаваемому в администрацию заявлению.

Шаг 3: подать заявление в администрацию

Заявление в этом случае будет не о предоставлении, а о предварительном согласовании предоставления земельного участка, но сведения в нём указываются те же самые (за исключением кадастрового номера участка, поскольку по документам он ещё не образован). К заявлению нужно приложить схему расположения участка (на бумажном и/или электронном носителе). 

Процедура рассмотрения заявления, её сроки и дальнейшие действия администрации не отличаются от тех, что предусмотрены для заявления о предоставлении земельного участка. Если в месячный срок после публикации извещения о предоставлении участка желающих поучаствовать в аукционе не появится, администрация примет решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка покупателю. Этот документ позволяет лицу, подавшему заявление, приобрести выбранную землю без торгов. 

Одновременно покупатель получает постановление администрации об утверждении схемы расположения земельного участка — этот документ нужен, чтобы поставить землю на кадастровый учёт. Администрация может и не оформлять отдельное постановление, но в решении о предварительном согласовании должен быть пункт об утверждении схемы; сама схема обязательно прилагается к решению или постановлению.

Шаг 4: провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт 

Полученное решение администрации действует два года. В течение этого срока нужно обратиться к лицензированному кадастровому инженеру для проведения межевания участка и его постановки на кадастровый учёт. Проведение межевания и оформление документов нужно будет оплатить, а постановление на кадастровый учёт — бесплатная государственная услуга. 

Стоимость работы кадастрового инженера зависит от разных условий, начиная с характеристик участка и заканчивая расценками конкретного исполнителя, поэтому конкретную сумму нужно узнавать на месте.

Шаг 5: подать заявление о предоставлении земельного участка

Когда участок образован и поставлен на кадастровый учёт, пришла пора снова идти в администрацию и писать заявление — на этот раз о предоставлении земельного участка. В качестве основания для его предоставления без торгов нужно указать полученное ранее решение о предварительном согласовании.

На этот раз администрация никаких извещений публиковать не будет. В течение 20 дней заявление рассмотрят и подготовят договор купли-продажи (если с документами всё в порядке). Получив его, покупатель будет иметь в распоряжении месяц на изучение документа, его подписание и отправку в администрацию. Дальше — оплата и регистрация права собственности на приобретённый участок.

Мы подробно рассказали, как приобрести землю в собственность у администрации: на практике оказывается, что это не так сложно, как может показаться. Да, придётся запастись терпением, поскольку процесс не быстрый. Зато в результате можно стать владельцем земельного участка для ИЖС на очень выгодных условиях.