Как купить квартиру с использованием эскроу-счёта

Обновлено 13 февраля 2024 года

Эскроу-счёт помогает приобрести недвижимость без рисков. С июля 2019 использование эскроу при заключении ДДУ обязательно  для всех застройщиков. Разобрались в нюансах системы и ответили на самые важные для покупателей квартир вопросы.

Что такое эскроу-счёт и когда застройщик получает деньги по эскроу-счетам

Это специальный банковский счёт, на котором хранятся поступившие средства до выполнения одним из участников сделки определенных обязательств.

Когда участниками сделки выступают покупатель (дольщик) и застройщик, первый должен внести деньги за квартиру, а второй — выполнить свои обязательства перед ним, то есть — предоставить готовое жилье.

По новой схеме покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги не напрямую на счёт застройщика, как это делалось до 2017 года, а на специальный счёт в банке, где средства будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом и не сдаст его в эксплуатацию. Но и это не всё: банк ещё должен убедиться, что дольщик действительно получил в распоряжение своё жилье. Для этого банк предоставляет либо акт приёма-передачи квартиры, либо выписку из ЕГРН. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам. В общем-то, это главное, для чего нужен эскроу-счёт.

Проценты на размещённые на эскроу-счетах средства не начисляются. Банк, в котором открыт такой счет, вознаграждения не получает.

Для чего введена новая схема эскроу-счетов в долевом строительстве

Использование эскроу-счетов защищает права покупателей квартир в новостройках — дольщиков. Раньше деньги за строящиеся квартиры дольщики перечисляли сразу на счёт застройщика, и он мог использовать их по своему усмотрению — например, пустить на строительство конкретно этого или других объектов. Нередки были случаи, когда застройщик переоценивал свои возможности или испытывал финансовые трудности по другим причинам. И в том, и в другом случае деньги у него могли закончиться до завершения строительства дома, в котором проданы квартиры. Соинвесторы становились «обманутыми дольщиками» и пытались восстановить свои права. В случае с эскроу-счетами средства покупателей сохраняет банк.

С 1 июля 2019 года застройщики могут привлекать деньги на строительство только в банках через счёт эксроу. Никакие другие схемы использовать будет нельзя: ни привлечение средств дольщиков, ни создание жилищно-строительных кооперативов.

Как открыть счёт эскроу

Застройщик и покупатель заключают договор долевого участия (ДДУ), в условиях которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся доме будет осуществляться с использованием эскроу-счёта. По закону такие договоры должны регистрироваться в Росреестре. Срок регистрация зависит от того, какой по счёту ДДУ на этом объекте заключает застройщик: на регистрацию ДДУ с первым дольщиком уходит до месяца, ДДУ с каждым последующим дольщиком регистрируются в срок до 5 рабочих дней.

После этого заключается трёхсторонний договор счёта эскроу между банком, получившим аккредитацию Центробанка, покупателем и застройщиком. Банк в данном случае выполняет посредническую функцию — он хранит средства и гарантирует их неприкосновенность. Договор заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев. На заключение договора и открытие счёта уйдет около трёх дней. Затем покупатель вносит средства на эскроу-счёт, и ждёт завершения строительства. На оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счёт понадобится около двух недель.

Кто выбирает банк, в котором будет открыт счёт эскроу

Эскроу-счета открываются в банке, который финансирует проект застройки. То есть в определённой степени у застройщика есть выбор, в какой банк обратиться за кредитом, но на практике получить средства под жилищное строительство непросто, так как банки рассматривают такую инвестицию как рискованную. Соответственно, фактически застройщик будет использовать эскроу-счета в банке, который согласится выдать ему кредит.

Может ли покупатель распоряжаться деньгами

Нет, с момента внесения средств на эскроу-счёт ни дольщик, ни застройщик не имеют доступа к этим деньгам до завершения строительства дома.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении договора долевого участия. Однако законное основание для такого действия у дольщика может быть только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру, уже нельзя. Средства с эскроу-счёта вернутся клиенту только в том случае, если застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя, а также если застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство). Наконец, это может произойти, если строительная компания ликвидирована как юрлицо по решению суда».

Покупатель имеет право вернуть свои деньги со счета в банке, если задержка сроков сдачи квартиры составляет 6 месяцев. Эти полгода даются застройщику для решения проблем в случае форс-мажорных обстоятельств. Если он все-таки не смог разобраться с ситуацией до истечения этого срока, дольщик имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги со счёта.

На какие средства застройщик будет строить дом

Теперь строительные компании могут работать только с кредитами, которые они будут брать в банке. Деньги покупателей использовать нельзя.

Что делать, если квартира покупается в ипотеку

В этом случае деньги за квартиру на эскроу-счёт вместо дольщика перечисляет банк, в котором взят ипотечный кредит.  Дальнейшие отношения между банком и покупателем жилья складываются по обычной ипотечной схеме: заёмщик выплачивает банку кредит и проценты по нему.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Покупатель имеет право получить кредит на квартиру, приобретаемую через эскроу-счёт, обратившись в любой банк. Клиент не обязан получать заём именно в той организации, которая управляет эскроу-счетами и, соответственно, выдала кредит застройщику на строительство. Вместе с тем, возможно, со временем банки разработают для покупателей кредитуемых ими проектов специальные ипотечные программы, чтобы стимулировать спрос, однако пока таких примеров на рынке нет».

Что делать, если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счёте независимо от судьбы девелопера.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

«В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счёте и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и купить другую квартиру».

Как ещё эскроу-счета защищают деньги дольщиков

Дополнительная защита этих денег предусмотрена через страхование по линии АСВ (Агентство страхования вкладов). Страховка оформляется на сумму до 10 млн рублей.  Если банк обанкротится, застройщик перезаключает договор с другим банком-агентом и деньги дольщиков будут перечислены на новый эскроу-счёт.

Что изменилось для тех, кто открывает счёт эскроу в 2024 году

Сбербанк провел первую сделку по новой схеме в апреле 2018 года. Всего в России уже 55 банков имеют право на открытие эскроу-счетов, среди них Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие. Подробно о том, как введение эскроу-счетов повлияло на российский рынок, мы писали в другой статье.

Главное нововведение последнего времени заключается в том, что с конца 2023 года заключение договора счёта эскроу распространилось и на сферу ИЖС. Теперь приобрести загородный дом по такой схеме будет проще. Окончательно этот закон собираются принять в первом полугодии 2024 года, но в порядке эксперимента некоторые банки (например, Дом.РФ) начали оформлять такие сделки ещё в 2022 году. Раньше участвовать в таких сделках можно было только профессиональным застройщикам, но новые поправки разрешат использовать эту схему и при договоре подряда.

Коротко

Все эксперты, говоря о системе эскроу, сходятся во мнении, что это оправдавший себя способ избавиться от такого явления, как «обманутые дольщики». Нововведение ожидаемо спровоцировало рост цен на жилую недвижимость, но при этом помогло сохранить деньги покупателей квартир. Проверив эту схему на секторе новостроек, правительство справедливо решило распространить её и на загородное строительство. Насколько удачным окажется это решение, покажет время. 

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Антон Марьинский.