Как изменить договор аренды: повысить плату или обновить срок

Ключевые условия аренды недвижимости должны быть обязательно зафиксированы в договоре. Но что делать, если нужно переиграть «железные» правила? Например, повысить плату за жильё или изменить срок сдачи. Разбираемся, как юридически правильно оформить изменение договора аренды недвижимого имущества .

Как оформить изменение условий договора аренды

Внесение изменений в договор аренды возможно — по обоюдному согласию. Часто люди доверяют друг другу и обсуждают всё на словах. Но по закону, чтобы оформить новые условия, нужно заключить дополнительное соглашение.

Этот документ помогает внести любые корректировки. Например, исправить неточности в платёжных реквизитах. Договор аренды при таких ошибках не теряет юридической силы, но допсоглашение лучше подписать всем сторонам сделки.

В соглашении обязательно указывают ФИО, паспортные данные собственника и арендатора, номер договора аренды и новые условия. Если какие-то пункты остались без изменений — это тоже нужно упомянуть. Образец дополнительного соглашения для внесения изменений в договор аренды можно скачать здесь. 

Факт внесения правок в договоре необходимо зафиксировать письменно. А письмо выслать по почте вместе с дубликатом допсоглашения. Не помешает указать и причину, повлекшую изменение аренды: такая мера окажется полезна в дальнейшем — если всё-таки дело дойдёт до разбирательств в суде.

Ждать ответа от арендодателя не придётся долго, если сразу в письме обозначить конечный срок — обычно не более месяца (утверждённой даты нет). 

Дополнительное соглашение можно заверить у нотариуса, но и без заверения оно имеет юридическую силу. Если договор был заключен сроком больше, чем на год, допсоглашение придётся зарегистрировать в Росреестре (в его отношении работают те же правила, что и с договором аренды сроком не меньше года). 

Одна сторона игнорирует другую или отказывается внести изменения в договор? Тогда можно обратиться в суд. Но необходимо запастись весомыми аргументами: почему без правок в соглашении об аренде не обойтись. Например, арендодатель нарушил договор — обещал, что в квартире будут новые окна, так как старые пропускают холод, и это обещание было зафиксировано. Окна он не поставил, а пойти навстречу — снизить плату за аренду — не хочет.

Рассмотрим конкретные ситуации с изменением условий договора, чтобы понять, какими правами обладает каждый участник.

Когда арендатор вправе изменить договор в свою пользу

• Если прописанные в договоре условия помещения стали хуже не по его вине, он может потребовать снизить арендную плату. 
  
• Косметический ремонт, сделанный жильцом, тоже может стать причиной снижения стоимости аренды, если прописать это в допсоглашении. Арендатору важно сохранить чеки, чтобы доказать расходы, и тогда потраченная на ремонт сумма может пойти в счёт аренды. 
  
• Если арендатор не жил в квартире. В таком случае можно претендовать на арендные каникулы — снижение размера платы или полное освобождение от внесения платежей на определённый срок. Чаще всего к этой опции обращаются предприниматели, которые по каким-то причинам не могли пользоваться арендуемым помещением. Но и обычный гражданин (физлицо) может попросить хозяина жилья сделать допсоглашение о скидке (например, на период длительного отпуска), пока квартира будет пустовать.

Имейте в виду, что плату по любой причине можно уменьшать не чаще одного раза в год. Платежи за прошедшие месяцы, как правило, не пересчитываются. 

Как арендодателю внести правки в договор

Собственник недвижимости тоже может прописать в договоре своё право повысить плату за аренду. Вот несколько законных причин:  

• ухудшились экономические условия в сфере деятельности арендодателя;
• повысилась рыночная стоимость аренды подобного имущества;
• снизилась ключевая ставка Банка России;
• выросла инфляция.

Чтобы изменить условия, арендодатель направляет арендатору уведомление. Это письмо с просьбой заключить дополнительное соглашение, где указаны причины повышения цены. Если срок договора  меньше года, уведомления об изменении договора аренды будет достаточно.  В нём нужно прописать реквизиты и новые условия сделки — сумму арендной платы и дату. 

Уведомление не обязательно оформлять письменно. Можно обойтись устными переговорами — но надёжнее составить документ, так как он станет доказательством в случае споров.

Одностороннее изменение платы иной раз приводит к суду. Например, жилец может не согласиться с тем, что цена выросла из-за изменения рыночной стоимости, и оспорить эту корректировку. Если выяснится, что сумма платы значительно превышает средние ставки по рынку в этом городе/регионе за конкретный период, то судебные органы встанут на сторону арендатора. 

Изменение договора при корректировке срока аренды 

Если договор краткосрочный или бессрочный

Продлить краткосрочную аренду квартиры или договор, заключённый на неопределённый срок, не сложно. По закону, если жилец хочет продолжать снимать жильё и собственник не возражает, достаточно лишь сообщить ему о продлении. Если хозяин квартиры не планирует внести изменения в договор, то соглашение автоматически возобновляется. Дополнительного соглашения и новой регистрации в Росреестре не требуется. Но помните, что краткосрочный договор продлевается на тот же период, на какой уже был заключён изначально.

Так же продлевается аренда земельного участка. Если собственник земли — юридическое или физическое лицо, то договор пролонгируется автоматически. Чтобы скорректировать его, придётся оформить допсоглашение.

Но еслси собственник — муниципалитет, то после завершения срока аренды он вправе выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Участвовать в торгах по новому закону не обязательно. Главное — успеть продлить срок аренды до того, как он истёк. Пролонгировать договор возможно не больше чем на три года, если успеть сделать это до 1 марта 2023 года. Главное — муниципалитет не может отказать в этом. Он обязан заключить допсоглашение в течение пяти дней.

Если договор долгосрочный

При длительном и срочном договоре аренды — от одного года до пяти лет — важно оформить новый договор или допсоглашение о пролонгации к старому. В документе обязательно указывают новый срок аренды. Причём можно сразу прописать, будет ли продление однократным или многократным. Но тут необходимо учитывать, что аренду продляют не более шести раз. Если пролонгация многократная, то ни одна из сторон не сможет расторгнуть договор раньше указанного срока в досудебном порядке. 

Изменять договор аренды не имеет смысла, если надо внести лишь небольшие корректировки: прописать новые реквизиты, сроки, сумму арендной платы. Сделать это можно с помощью документа, который прилагается к договору, — дополнительного соглашения. Подписать его можно, только если и арендодатель, и арендатор согласны на новые условия. В более сложных случаях может потребоваться новый договор аренды или найма.

Фото: Toa Heftiba (Unsplash), Van Tay Media (Unsplash), Leon Seibert (Unsplash)