Оценка недвижимости для ипотеки: для чего нужна и как проводят

Оценка недвижимости — это определение стоимости объекта: коммерческого, жилого, производственного. Проводить экспертизу могут только профессиональные оценщики, а сама процедура строго регламентируется законом. Чаще всего оценку заказывают для банка, когда берут жильё в кредит. Рассказываем, как и где заказать оценку и для чего она нужна.

Как выбрать оценщика

Проводят оценку только профессиональные оценщики. У них должно быть:

• профильное образование;
• членство в саморегулируемой организации;
• страховой полис ответственности.

Как правило, банк выдаёт список аккредитованных им оценочных компаний. По закону заёмщик имеет право заказать процедуру где угодно, а банк — отказаться её принять. Поэтому тем, кто берёт ипотеку, лучше не рисковать и обратиться в компании из списка банка.

Для чего нужна оценка при ипотеке

В первую очередь оценка нужна банку. Кредитор берёт недвижимость в залог, когда сделка проходит с использованием ипотеки. В случае невыплаты займа квартира или дом отойдут банку для последующей продажи, поэтому перед сделкой он требует отчёт от аккредитованных им же оценщиков. Таким способом кредитор убеждается в том, что он продаст объект и покроет сумму ипотеки.

Также оценка требуется страховщикам. Одно из обязательных условий выдачи ипотеки — страхование объекта. Чтобы застраховать жилую или коммерческую недвижимость, нужно провести оценку реальной стоимости объекта. От неё будут рассчитывать сумму страховых выплат. 

Оценка очень важна и для покупателя, и продавца.

1. Покупатель будет уверен в том, что продавец не завысил цену.
2. Продавец может быть спокоен, что он не «продешевил» и получает реальную рыночную стоимость недвижимости.
3. В случае спорных ситуаций или судебных разбирательств у обеих сторон будет на что опираться: главным аргументом будет сумма в договоре, которая отталкивается от оценки.

Как проводят оценку

Как работают оценщики от момента заявки на оценку до публикации отчёта?

1. Оценщик и клиент заключают договор об оказании услуг оценщика. В нём прописывают сроки подготовки отчёта, стоимость услуг, все данные об объекте.
2. Далее оценщик выезжает на объект, осматривает его, делает замеры и фотографии, которые потом будут использованы в отчёте.
3. Затем оценщик проводит расчёты и анализ, о которых мы подробнее расскажем далее.
4. На выходе клиент получает подробный отчёт об оценке недвижимости, где указана вся информация об объекте, методах расчёта стоимости и сама сумма.
5. Отчёт передаётся либо клиенту, либо напрямую в банк, если оценщик сотрудничает с ним.

Как подать заявку на оценку

К оценщикам можно обратиться напрямую, связавшись с ними по указанным контактам. Также можно подать заявку прямо в электронном сервисе банка. 

Когда приедет оценщик

Обычно специалисты приезжают в течение 1–3 рабочих дней. Если оценка нужна срочно, можно договориться об этом, заплатив чуть больше.

По приезде оценщик сделает фотографии каждого помещения с разных ракурсов, сопоставит реальный объект с техпланом. К слову, если в квартире была перепланировка, которая не отражена в техплане, это снизит рыночную стоимость. Могут ли в принципе дать ипотеку на такой спорный объект? Да, например, для VIP-клиентов банков, или если речь об очень ликвидных объектах, которые точно продадут. 

Иногда отчёт формируют в удалённом формате: заказчик сам высылает фото объекта и скан-копии документов, а оценщик на месте пишет отчёт. 

Как оценщик проводит расчёты и анализ

Оценочное дело — свод сложных принципов и методов, которые определены законом. Кратко расскажем о внутренней работе этих специалистов.

Принципы оценки

Существует около 15 принципов экспертизы, которые распределены на большие группы.

1. С позиции пользователя: эти принципы учитывают баланс между доходностью от объекта, объёмом необходимых вложений, стоимостью и выгодой покупателя.
2. С позиции отдельных частей объекта: эта группа оценивает, например, земельный участок отдельно от строений и экономическую взаимосвязь между ними. 
3. С позиции рынка: принципы оценивают стоимость в зависимости от конкуренции на рынке, локации и общего соответствия объекта требованиям рынка.
4. С позиции эффективности: это объединяющий принцип, который рассчитывает, что имуществом можно физически пользоваться, закон этого не запрещает, и покупка финансово оправдана.

Методы

Все принципы образуют три основных метода оценки: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный метод используют для оценки рыночной и инвестиционной стоимости. Специалист анализирует аналогичные объекты на рынке, данные о прошедших сделках и сравнивает с оцениваемым объектом. Главная цель этого метода расчёта — определить стоимость не выше средней рыночной.

Пример оценки квартиры сравнительным методом. Рыночную цену определяют, сравнивая как минимум три аналогичных объекта на рынке. Подобрав максимально похожие объекты, оценщик суммирует их стоимости, делит на их общую площадь и высчитывает цену за квадратный метр. 

Далее оценщик умножает полученную цену за квадратный метр на площадь оцениваемого объекта, а к нему применяют понижающий или повышающий коэффициент — это зависит от геолокации, удалённости от центра, инфраструктуры, состояния дома и других параметров жилой недвижимости. Если похожих квартир на рынке нет, то применяют другие принципы и формулы оценки.

Затратный метод зачастую применяют к частным домам и участкам под застройку. Цель — установить, что имущество стоит не больше, чем его ремонт, или рыночная цена земельного участка не выше, чем расходы на строительство нового жилья на нем.

Доходный метод применяют для оценки жилой и коммерческой недвижимости под инвестиции. Таким образом рассчитывают возможную прибыль и сравнивают её со стоимостью. Конечно, собственник не продаст объект дешевле, чем имел бы прибыль от пользования, а покупатель не заплатит больше, чем может составить его доход. Задача метода — установить реальную стоимость, которая удовлетворит все стороны сделки.

Кроме принципов и методов, на которые опирается оценщик, он использует формулы для расчёта стоимости. В каждой учитываются коэффициенты — повышающие или понижающие, которые зависят от объекта.

Например, если вокруг дома развитая инфраструктура, используют повышающий коэффициент. А если в доме нет газификации, то понижающий.

Как выглядит отчёт об оценке

Отчёт пишется по стандартам. Так выглядит писок пунктов, которые обязательно присутствуют в отчёте оценочной экспертизы:

• основание для проведения оценки;
• дата проведения, номер отчёта, данные об оценщике (ФИО, контакты, сведения о СРО, страховом полисе и т.д.); 
• цель проведения;
• полное описание объекта;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта;
• список данных, которые использовали в экспертизе;
• формулы расчёта цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
• список документов, которые использовал оценщик;
• фотоотчёт.

Готовый бумажный отчёт подшивают, нумеруют каждую страницу, подписывают, скрепляют печатью и отдают в банк. Результат в цифровом виде подписывают электронной подписью — без нее отчёт будет недействителен.

Сколько стоит оценка объекта недвижимости

Стоимость экспертизы нефиксированная — её определяет сама оценочная компания. Кроме того, на цену влияет и объект. Например, оценка участка в несколько гектаров обойдётся дороже, чем оценка для ипотеки двухкомнатной квартиры.

На законодательном уровне никак не закреплено, кто именно платит оценщику, но обычно это делает тот, кто её заказывает. В случае с ипотекой проводить оценку будут за счёт покупателя. Причём если банк всё же откажет в кредите, потраченные на услугу деньги клиенту не возвращаются. Именно поэтому на ранних этапах банк сначала сам изучает рынок и объект и только при отсутствии очевидных видимых причин для отказа требует от клиента профессиональной оценки.

В среднем стоимость услуги начинается от 2500 рублей.

Что влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости

Во время оценки специалисты учитывают огромное количество факторов, влияющих на стоимость. Вот некоторые из них.

Локация. Очевидно, что квартира в центре города будет стоить больше, чем на окраине. Кроме того, учитывают и инфраструктуру: транспортную развязку, близость к школам, больницам, детским садам, магазинам. 

Площадь. Размер объекта напрямую влияет на её цену. Оценщик посчитает среднюю стоимость квадратного метра по аналогичным объектам, а потом умножит её на площадь исходного объекта. 

Технические характеристики. Учтут дату постройки, из каких материалов построено здание, состояние несущих конструкций, этажность, наличие коммуникаций.

Наличие ремонта. Нельзя сказать, что дизайнерский ремонт сильно повлияет на стоимость, но всё же новые обои, стеклопакеты, линолеум на полу, новая сантехника дадут повышающий коэффициент.

Что такое ликвидационная стоимость и для чего она нужна банку

Кроме рыночной, в отчёте будет указана ещё и ликвидационная стоимость — это та сумма, за которую банк сможет быстро продать объект. 

Как мы уже говорили, банк берёт в залог ипотечную квартиру, поэтому ему важно знать, что он как минимум сможет покрыть свои расходы в случае, если клиент не сможет выплачивать долг. Кредитор заинтересован в том, чтобы квартира не простаивала. Дело в том, что после того как суд отберёт жилье у неплательщика и передаст в собственность банка, именно банк будет платить налоги, коммунальные платежи и капремонт за квартиру. Чем быстрее квартира будет продана, тем меньше банк потратит денег и тем быстрее вернёт свои вложения.

Ликвидационная стоимость рассчитывается обычно в перспективе продажи за 3–4 месяца — то есть оценщики определяют цену, за которую можно реализовать недвижимость в этот срок. Как правило, она ниже, чем рыночная, что объясняется как раз срочностью продажи. Разброс между двумя типами стоимости может быть большой. 

Например, на квартиру на первом этаже в «хрущёвке» спрос будет небольшим, поэтому, чтобы быстро продать, нужно снизить цену — иногда на 10–30%. Если речь идёт о загородном доме, то там разрыв может достигать 30–40% от рыночной стоимости.

Как повысить стоимость квартиры в оценочном отчёте

Иногда покупателю нужно завысить реальную стоимость жилья — например, если он хочет получить налоговый вычет или оформить ипотеку без реального внесения первоначального взноса.

Оценочные компании очень дорожат своей аккредитации в банке, поэтому боятся потерять доверие кредитной организации. Скорее всего, отчёт будет максимально правдивым, и существенно завысить стоимость не получится.

Но кое-что сделать можно. Перед тем, как заключить с оценщиком договор и оплатить услугу, можно уточнить, получится ли оценить квартиру в нужную заказчику цену. Специалист посмотрит документы, фотографии и скажет примерную сумму, а также предложит, что можно сделать с недвижимостью, чтобы увеличить её стоимость.

Коротко о главном

Профессиональная оценка квартиры — обязательное требование банка при покупке квартиры в ипотеку. Экспертиза нужна ещё и для страховой компании, а также для продавца и покупателя: в случае суда результаты оценки будут защищать интересы каждой стороны.

Оценщики считают рыночную и ликвидационную стоимость жилья — так банк пытается минимизировать свои риски. Все расчёты ведутся по сложным методам и формулам, поэтому оценщик должен быть профессиональным и опытным. Лучше всего довериться банку и заказать услугу у компании, аккредитованной у конкретного кредитора.