Ипотека с высокой ставкой: 5 случаев, когда это выгодно

Многие россияне не решаются брать ипотеку в 2024 году из-за высоких процентных ставок. Они думают, что в такой ситуации кредиты невыгодны и лучше подождать, пока ставки снизятся. Однако есть набор ситуаций, когда ипотека со ставкой выше 20% годовых может быть оправданным и даже выгодным решением.

Разберём 5 случаев, когда ипотека с большим процентом будет целесообразной, и когда большая ставка не должна пугать, чтобы принять взвешенное решение об оформлении ипотечного кредита.

Почему в 2024 году ставки по ипотеке превысили 20% годовых

Вслед за повышением ключевой ставки Центробанка до 19% крупнейшие коммерческие банки ухудшили условия по ипотеке. Реальная стоимость кредитов превысила 22% годовых. Это связано с несколькими факторами.

Во-первых, Центральный банк РФ продолжает повышать ключевую ставку, чтобы сдержать высокую инфляцию. Когда людям становится сложнее получить кредиты, они меньше тратят, что помогает замедлить рост цен. Высокие ипотечные ставки делают покупку жилья менее доступной, это приводит к снижению спроса на недвижимость и сдерживает рост цен на неё. В моменте население страдает от недоступной ипотеки, но в долгосрочной перспективе это должно помочь оздоровить экономическую ситуацию в стране.

Во-вторых, с октября 2023 года банкам повысили надбавки при расчёте риска по ипотекам с первоначальным взносом ниже 30% для готового жилья и до 15% — для новостроек. Для заёмщиков с кредитной нагрузкой выше 50% от дохода ипотеки тоже стали дороже. С помощью этих инструментов Центробанк контролируется качество ипотеки, снижая долю высокорисковых займов. Банки должны заметно увеличить резервы по таким ипотекам, но они могут ограничить их выдачу, установив заградительные процентные ставки, чтобы не терять деньги. 

Почему люди берут «дорогую» ипотеку

Ситуация: срочно нужно жильё

Жизненные обстоятельства складываются таким образом, что людям нужно где-то жить. Одни меняют место жительства из-за работы, другие ищут жильё после развода или выбирают свою первую квартиру из-за необходимости разъехаться с родителями. Человеку нужно срочно купить квартиру, но критерием льготных госпрограмм он не соответствует или уже успел воспользоваться льготной ипотекой для покупки предыдущего жилья.

Рыночная ипотека выгодна в следующих случаях.

• Зарплата на новой работе в другом городе будет значительно выше, новая должность обеспечит возможность карьерного роста. Дополнительный доход покроет проценты по кредиту, а продажа предыдущего жилья поможет быстрее погасить долг.
• Бывшие супруги продают совместно нажитое жильё и покупают своё с доплатой, взяв ипотеку на разницу в цене. Независимость от бывшего супруга может быть дороже любых процентов.
• Семью выселяют из служебного или арендованного жилья. Найти нового наймодателя, который согласится сдать квартиру семье с тремя детьми, кошкой и собакой сложно и дорого. Проще купить свою квартиру или дом и платить ипотечные взносы, чем снимать за своё счёт.
• Человеку необходимо переехать в более экологичный район или сменить климат из-за проблем со здоровьем. Забота о своём состоянии важнее возможной переплаты по кредиту.

Расчёт: инвестиция в недвижимость, которая дорожает

Ипотека с высокой ставкой может быть выгодна, если инвестор рассматривает покупку квартиры для перепродажи, когда цены на жильё подрастут. Если недвижимость быстро вырастет в цене, это компенсирует переплату по кредиту. Чаще всего так бывает в новостройках при покупке жилья на начальных этапах строительства. 

Давайте посчитаем. Человек покупает квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом 1,2 млн рублей под 22% годовых на 15 лет. За 15 лет заёмщику придётся выплатить банку 16,4 млн рублей: 4,8 млн рублей долга и 11,6 млн рублей процентов. 

Если через год квартира подорожает на 25%, владелец сможет продать её за 7,5 млн рублей и погасить долг перед банком. По договору с аннуитетными платежами ежемесячный платёж по кредиту составит 91 476 рублей. За год заёмщик выплатит банку 1 097 715 рублей, из которых 46 189 рублей уйдёт на погашение долга, а 1 051 525 рублей — на проценты по кредиту. 

Доход инвестора составит:

7 500 000 – 6 000 000 – 1 051 000 = 449 000 руб. 

Доходность на вложенную сумму будет равна:

449 000 / ((1 200 000 + 1 097 000)/100) =19,54%

Да, в сентябре 2024 года ряд российских банков предлагают вклады и накопительные счета с большей доходностью: эффективные ставки достигают 20–21% годовых. В этом случае недвижимость можно использовать для диверсификации инвестиций и вложения больших сумм, т.к. агентство по страхованию вкладов гарантируется сохранность только 1,4 млн рублей в одном банке.

Психология: спокойнее платить за своё

Многие люди, рассматривая ипотеку, сравнивают размер ежемесячного платежа с арендной платой за аналогичное жильё. И если ипотека оказывается дороже, они отказываются от неё в пользу аренды. 

Такое сравнение не учитывает важный психологический фактор: при ипотеке человек платит за своё жильё, а при аренде — за чужое. Даже если ипотечный платёж выше, он может быть более комфортным, потому что заёмщик чувствует финансовую независимость и уверенность в будущем.

Например, если купить в ипотеку 1-комнатную квартиру в Казани за 4,4 млн рублей на 15 лет под 22% годовых, ежемесячный платёж составит 66 700 рублей. Аренда похожей квартиры в том же районе обойдётся в 28 000 рублей.

Разница в 38 000 рублей в месяц выглядит существенной, но через 15 лет заёмщик станет полноправным собственником квартиры, а арендатор продолжит платить за чужое жильё. А если есть возможность совершать дополнительные платежи (например, из регулярных премий), то сумму ежемесячных платежей можно снизить до более комфортного уровня. Или сократить срок займа.

Расчёт: ожидание изменения ставки

Покупатели недвижимости рассчитывают, что рано или поздно ставка ЦБ снизится и они смогут рефинансировать кредит. Такие клиенты смогут через пару лет обратиться в банк или найти более выгодную ипотеку в другой кредитной организации. 

Важно учитывать, что банки рефинансирует ипотеку при соблюдении следующих условий:

• кредит выдали 6 или более месяцев назад;
• заёмщик не допускал просрочек и штрафов по ипотеке;
• по кредиту не проводилась реструктуризация.

Другие заёмщики рассчитывают, что ставки по кредитам продолжат расти в 2024 и 2025 годах. Они не готовы так долго ждать снижения процентов и торопятся зафиксировать текущие ставки по ипотеке. 

Ситуация: возможность купить редкий объект

Даже при высоких процентных ставках ипотека может быть выгодна, если она позволяет приобрести уникальную квартиру или другой редкий объект недвижимости. 

Приведём примеры, когда не стоит откладывать покупку жилья из-за дороговизны кредитов.

• Соседи по лестничной площадке решили продавать свою квартиру, а вы хотите расширить жилплощадь, не переезжая, или перевезти поближе пожилых родителей.
• Вы давно мечтали о двухуровневой квартире в историческом центре города с видом на Кремль. Таких квартир всего 2 в городе, и вот одна появилась в продаже.
• Началось строительство нового жилого комплекса в уникальной локации. Цены на квартиры в нём точно будет расти, самый выгодный вариант — купить объект на стадии котлована. 

Коротко о главном

• Проценты по ипотекам в 2024 году растут, потому что Центробанк повышает ключевую ставку, сдерживая инфляцию, и увеличивает надбавки для банков при расчёте рисков по кредитам.
• Количество выданных кредитов снижается, но остаются люди, которые берут дорогую ипотеку:  чтобы не остаться на улице, инвестировать в недвижимость, обеспечить себе психологический комфорт, дождаться снижения ставок в будущем или не упустить редкий объект недвижимости.
• Даже 25% по ипотеке могут быть оправданны, если она позволяет реализовать важные жизненные планы или приобрести уникальный объект недвижимости, который в будущем может значительно вырасти в цене.

Фотография на обложке: xb100 (Freepik)