Ипотека на строительство дома: условия в 2024 году

Ипотека не только помогает приобрести готовую квартиру, но и даёт возможность построить дом своей мечты. В последние годы всё больше россиян выбирают ипотечное кредитование для финансирования строительства частного жилья, с том числе с помощью льготных ипотечных программ. 

В 2024 году заёмщикам доступен широкий выбор ипотечных продуктов, в том числе с господдержкой. Чтобы получить кредит на максимально выгодных условиях, важно разобраться во всех тонкостях кредитования частного строительства. Расскажем, какие требования предъявляют банки к таким заёмщикам и их земельным участкам, какие документы необходимо собрать и как сэкономить на процентах.

Как устроена ипотека на строительство дома

Ипотека на строительство загородного дома имеет ряд отличий от классической ипотеки на покупку квартиры. 

• Заём выдаётся на срок до 30 лет. 
• Банки позволяют строить дом самостоятельно или нанять строительного подрядчика.
• В качестве залога по кредиту используется земельный участок, где будет построен дом, поэтому он должен быть в собственности, а не в аренде. Кредит можно взять сразу на землю и коттедж: часть финансов пойдёт на покупку участка, остаток — на строительство. Закончив возведение жилья, заёмщик должен передать его банку в качестве дополнительного залога, пока не погасит долг. Как залог можно использовать недостроенное сооружение, оборудование и стройматериалы (ст. 76 ФЗ №102).
• Не все, но многие кредитные организации проверяют проект будущего дома, его согласование в местной администрации, а после завершения строительства требуют уведомление о соответствии.
• Финансирование банки часто выдают поэтапно, контролируя ход строительства. Сначала перечисляют деньги для покупки земельного надела, затем делят средства на 3 части: для строительства фундамента, крыши и стен и монтажа инженерных коммуникаций. Если коттедж строит подрядчик, банк может отправить финансы на эскроу-счёт.
• Процентные ставки, как правило, выше, чем на готовое жильё.
• Заёмщик несёт дополнительные расходы: сначала на оценку земельного участка, затем на оценку готового дома.
• Кредитные организации требуют построить дом в конкретные сроки. Например, у Сбербанка — от 1 до 3 лет с даты перечисления первого транша по кредиту.
• Недостроенный дом можно застраховать только после возведения стен, монтажа окон, дверей и установки забора. Поэтому страховку оформляют только на заёмщика — на случай смерти или серьёзной болезни.

Где взять кредит

Большинство крупных банков выдают ипотеку на ИЖС по льготным государственным и собственным программам. Например, «Совкомбанк», «Альфа-банк», ПСБ, «Банк Дом.РФ», «Газпромбанк», «Ак Барс банк» и другие — с использованием льготного госпрограмм. ВТБ, «Ак Барс банк», РНКБ, «Россельхозбанк» и другие — на самостоятельное строительство.

Из госпрограмм для возведения частного жилья в 2024 году подходят:

• «Семейная ипотека» — строить можно по 214–ФЗ или договору подряда;
• «IT-ипотека» — по договору подряда;
• «Сельская ипотека» — по договору подряда или силами заёмщика из готовых домокомплектов;
• «Дальневосточная и арктическая ипотека» — по договору подряда или собственными силами.

Льготная ипотека вынуждает заёмщика выбрать строительную компанию из перечня аккредитованных подрядчиков, а их услуги зачастую обходятся дороже. Собственные программы банков не накладывают таких ограничений — в большинстве кредитных организаций одобряют финансирование самостоятельного строительства. 

Требования банков

К заёмщику 

Чтобы получить кредит на ИЖС, заёмщик должен соответствовать следующим требованиям:

• Быть гражданином России в возрасте от 21 до 70 лет; 
• Иметь прописку в любом регионе РФ;
• Постоянно работать и зарабатывать, чтобы ежемесячный платёж по ипотеке не превысил 40% от дохода;
• Иметь стаж не меньше одного года и работать у последнего работодателя не менее 3-6 месяцев;
• Соответствовать требованиям льготной госпрограммы, если она используется.

К земле

Участок должен иметь разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Можно использовать земли населённых пунктов или сельскохозяйственного назначения, земельные наделы для личного подсобного хозяйства, но не участки природоохранных зон. 

Земля должна быть собственностью заявителя, либо кредит нужно взять на её покупку. На земельном наделе должно быть выполнено межевание. 

Банк может ограничить расстояние от участка до своего ближайшего офиса или до ближайшего крупного города. Например, земля должна находиться не более чем в 100 км от города с населением более 200 тыс. жителей. Это нужно, чтобы залоговую недвижимость было проще продать: землю в глуши реализовать сложнее. 

К будущему дому

Требования банков к постройкам самые разные. Одни кредитные организации не финансирует возведение каркасных построек. Другие работают только с определённым списком проектов, например, с сайта ДОМ.РФ. Зачастую финансирование можно получить на строительство стандартного жилого коттеджа, но не на таунхаус. 

В коттедже должны быть:

• не больше 3 этажей;
• кирпичный, свайный или другой капитальный фундамент; 
• панельные, кирпичные или другие прочные стены;
• деревянные, металлические или другие надёжные перекрытия;
• все инженерные коммуникации.

Постройка должна находиться в населённом пункте рядом с другими жилыми домами, а её площадь должна превышать 60 м². 

Если ипотеку выдают сразу на землю и застройку, расходы на строительство не должны превышать 70% от суммы кредита. Например, если на землю потратили 2 млн рублей, на строительство выделяют не больше 4,66 млн рублей.

Алгоритм получения ипотеки на строительство 

Для ипотеки на ИЖС собирают практически те же документы, что и для стандартного жилищного кредита:

• паспорт и номер пенсионного страхования заявителя;
• документы, удостоверяющие размер заработной платы и факт трудоустройства;
• бумаги на земельный участок;
• справки, подтверждающие право воспользоваться льготной госпрограммой.

Сначала нужно подать заявку в банк (лично или онлайн), и только после её одобрения — выбрать застройщика. Затем согласовать проект дома со строительной компанией и дождаться одобрения проекта от банка. 

После этого можно подписывать договор купли-продажи земельного участка, а со строителями — договор подряда. Кредитная организация переводит продавцу участка полную стоимость земли, когда право собственности переходит покупателю. Финансирование для строителей переводится частями, целиком или через эскроу-счёт. 

При самостоятельном строительстве заёмщик получает деньги на свой банковский счёт. Но это не значит, что можно взять средства и потратить их по своему желанию. Банки устанавливают сроки, за которые нужно закончить возведение коттеджа:

•  2-3 года в случае привлечения подрядчика;
•  до 18 месяцев, если заёмщик строит самостоятельно.

Если не успеть достроить дом, банк может потребовать деньги назад или увеличить ставку по кредиту — условия штрафных санкций обязательно указываются в ипотечном договоре. 

Как сэкономить

На строительство жилья можно направить материнский капитал. Если коттедж строит подрядчик, он получает финансирование из Соцфонда. Если заёмщик возводит жильё своими силами, часть средств банк переводит на счёт до начала строительства, а остаток — по акту освидетельствования от региональной администрации. Власти должны подтвердить, что строительство движется, значит деньги используются по назначению.

Банк может снизить ставку по кредиту, если заёмщик застрахует жизнь и здоровье, использует эскроу-счёт и получает зарплату в той же кредитной организации. 

Плательщики НДФЛ могут получить налоговый вычет и возмещение процентов по кредиту — до 260 тыс. и 360 тыс. рублей соответственно. Но оформить их получится только после завершения стройки, когда в доме можно будет жить.

Коротко о главном

• Для финансирования строительства частного дома можно использовать льготную ипотеку с господдержкой или стандартные банковские ипотечные программы.
• Заёмщику должно быть от 21 до 70 лет, он должен иметь стабильный доход и регистрацию в РФ.
• Участок должен быть в собственности и подходить для ИЖС. Дом должен иметь капитальный фундамент и все инженерные коммуникации.
• При оформлении ипотеки сначала подают заявку в банк, потом выбирают застройщика, согласуют проект с банком и заключают договор со строительной компанией. Строительство должно завершиться в установленные банком сроки.
• Чтобы сэкономить, можно использовать материнский капитал, страхование жизни, зарплатный проект в банке-кредиторе и не забыть о налоговых вычетах после завершения строительства.

Фотография на обложке: freepik