Ипотека для пенсионера: возможно ли её получить и что для этого нужно

Если после выхода на пенсию ваши родители решили переехать в другой город или сменить квартиру на новую, попросторнее, для осуществления задуманного могут потребоваться заёмные деньги. Но дают ли пенсионерам ипотеку? Что нужно, чтобы банк одобрил такой кредит? 

Рассказываем, что нужно для реализации ваших планов: какие требования предъявляют банки к заёмщикам-пенсионерам, на какие условия можно рассчитывать, существует ли ипотека для пенсионера без первоначального взноса и что вам потребуется для её одобрения. Обо всех нюансах ипотечного кредитования пенсионеров рассказываем в этой статье. 

Дадут ли ипотеку пенсионеру

Начнём с главного вопроса: а может ли пенсионер получить ипотеку в принципе? Да, это реально. Специальных «пенсионных» ипотечных программ на сегодняшний день не существует, но можно воспользоваться любым вариантом из имеющихся. Например, если всегда хотелось жить за городом, в собственном доме, стоит обратить внимание на льготную сельскую ипотеку.

Максимальная процентная ставка по такому кредиту составляет всего 3% (это, пожалуй, наиболее выгодная льготная ипотека для пенсионеров), заёмные средства можно потратить на покупку земли для ИЖС или готового жилого дома с участком. Максимальная сумма — 3 млн. рублей (5 млн. рублей — для Дальнего Востока, Ямало-Ненецкого автономного округа и Ленинградской области). Цены на недвижимость в сельской местности обычно ниже, чем в городах, так что на эту сумму вполне реально приобрести достаточно комфортное и просторное жильё. 

Главный минус программы — она доступна далеко не везде. Во многих крупных кредитных организациях (Сбер, ВТБ и др.) на момент написания статьи оформление сельской ипотеки приостановлено, поскольку исчерпаны лимиты государственной поддержки: желающих взять такой кредит оказалось больше, чем выделенных средств. Но Россельхозбанк, к примеру, по-прежнему выдаёт сельскую ипотеку во всех регионах присутствия. 

Разумеется, это далеко не единственный вариант, доступный пенсионеру — можно подобрать подходящую кредитную программу в любом банке, где требования к заёмщику и условия кредитования лучше. 

Какие требования предъявляют банки к пенсионерам

Главное ограничение при оформлении ипотеки для пенсионера — возраст. Ещё недавно существовало стандартное условие: к моменту окончания выплат по кредиту заёмщику должно быть не более 65 лет (оно и сейчас существует — например, в Россельхозбанке). Но из-за увеличения пенсионного возраста банки начали пересматривать эти границы. Сегодня в большинстве крупных кредитных организаций предельный возраст заёмщика — это 70-75 лет, а в Совкомбанке, к примеру, он доходит даже до 85 лет. 

В остальном ипотека для пенсионеров условия и требования имеет такие же, как и для прочих категорий заёмщиков. Банку важен не столько ваш статус, сколько возраст и доход, поэтому у «молодых» пенсионеров (тех, кто вышел на пенсию по выслуге лет, — например, военных) шансы на одобрение кредита выше, как и возможный максимальный срок кредитования. О нюансах военной ипотеки мы уже писали отдельно. 

Некоторые кредитные организации требуют обязательного привлечения созаёмщиков, чей доход также учитывается при расчёте размера кредита, или поручителей. Но даже когда банк не выдвигает такого требования, заёмщик вправе привлечь одного или нескольких созаёмщиков, если вашего личного дохода недостаточно для одобрения нужной суммы.

Какие ещё требования нужно выполнить, чтобы получить ипотеку пенсионеру:

• гражданство РФ (обязательно);
• наличие регистрации по месту жительства (обязательно, но для многих кредитных программ не принципиально, чтобы клиент был зарегистрирован именно в том регионе, где подаёт заявку на ипотеку);
• стаж работы на последнем месте (обычно не менее 3 месяцев; актуально только для работающих пенсионеров). 

Дают ли неработающим пенсионерам ипотеку

Да, неработающий пенсионер тоже может взять ипотеку. Определяющим критерием для банка служит не источник его дохода, а размер. У пенсионеров даже есть некоторое преимущество, ведь работу с хорошей зарплатой можно потерять, а пенсионные выплаты гарантированы государством, надёжны и стабильны. Поэтому, когда банки дают ипотеку пенсионерам, наличие работы — необязательное требование. 

С другой стороны, нужно понимать: если заёмщик получает минимальную пенсию, а иных подтверждённых источников дохода у него нет, вероятность одобрения кредита минимальна. Если же размер пенсии позволяет спокойно выплачивать ежемесячные взносы по ипотеке, то отсутствие других доходов препятствием не станет.  

Кроме того, неработающий пенсионер может предложить банку в залог любую имеющуюся у него в собственности недвижимости или привлечь созаёмщиков — и то, и другое повышает вероятность одобрения кредитной заявки. 

Какими будут для пенсионера условия ипотеки

Условия ипотеки зависят от выбранной программы кредитования. Пенсионерам доступны и льготные предложения (например, уже упомянутая сельская ипотека или ипотека с господдержкой по сниженной ставке), и кредиты на покупку жилья на вторичном рынке, и ипотека на новостройку, и так далее.

Но есть одно существенное отличие от прочих категорий заёмщиков: максимальный срок кредита для пенсионера всегда будет меньше. До скольки лет дают ипотеку пенсионерам, зависит от политики выбранного банка, а на что рассчитывать именно конкретному клиенту, легко выяснить самостоятельно: надо просто вычесть свой возраст из установленного банком предельного возраста заёмщика на момент полного погашения кредита — это и будет самый большой срок, на который можно рассчитывать. 

Например, если заёмщику сейчас 65 лет, а банк дает кредиты до 75, то оформить ипотеку можно не более чем на 10 лет, а если установленный банком предельный возраст 70 лет, то всего на 5. 

Обратите внимание: в условиях всегда пишут не до какого возраста можно оформить ипотеку, а до какого возраста её нужно выплатить. Если банк указал предельный возраст 65 лет, а заёмщику, к примеру, исполнилось 64, понятно, что рассчитывать на одобрение заявки на ипотеку не стоит. По крайней мере, именно в этом банке. 

Ограничение по сроку неизбежно влечёт за собой и другие лимиты — по максимальной сумме кредита. Обычно крупные суммы по ипотеке берут на длительный срок — от 20 лет и более, чтобы ежемесячный платёж был посильным. Но у пенсионера такой возможности нет. Поэтому, даже если подтвердить дополнительный доход и привлечь созаёмщиков, получить большую сумму вряд ли удастся. 

Обязательным условием для любого ипотечного кредита является страхование приобретаемой недвижимости или имеющейся квартиры, если она передаётся в залог. Страхование жизни и здоровья считается добровольным, но банки нередко на нём настаивают. Причём для обычного заёмщика отказ от страховки обычно означает повышенную процентную ставку, а вот пенсионеру в таком случае с большой вероятностью вовсе откажут в выдаче кредита. 

Между тем, страховые компании тоже учитывают риски страхования жизни и здоровья возрастных клиентов, поэтому оформление такого полиса стоит дорого и может быть связано с необходимостью пройти дополнительные обследования. 

В целом же, планируя взять ипотеку, нужно обязательно посчитать предстоящие расходы. Точно придётся потратиться на:

• оценку недвижимости, которую планируется купить (стоимость зависит от региона, оценщика, срочности оценки, других параметров и варьируется в диапазоне от 2500 до 7000 рублей);
• страхование предмета залога (в среднем 0,3-0,5% от суммы кредита, страховой полис можно оформлять на весь срок кредитования сразу или продлевать ежегодно);
• страхование жизни и здоровья (для пенсионеров такая страховка может быть одним из обязательных условий, стоимость её, в зависимости от страховой компании, доходит до 1,5% от суммы кредитных обязательств);
• первоначальный взнос (от 10 до 50% стоимости приобретаемой недвижимости). 

Если заёмщик не готов к таким тратам, то стоит рассмотреть другие варианты кредитования — например, потребительский кредит, средства которого можно потратить, в том числе, на покупку квартиры или дома. Требования к заёмщику в этом случае будут менее жёсткими, а отсутствие дополнительных расходов может вполне компенсировать более высокие проценты по кредиту. 

Можно ли пенсионеру получить ипотеку без первоначального взноса

Можно, но есть нюансы. Самый распространённый (и на сегодняшний день, пожалуй, единственный доступный) вариант — оформить залог имеющейся недвижимости. В этом случае некоторые банки (например, Сбер) готовы дать ипотеку без первоначального взноса на сумму не более 90% стоимости залогового имущества (в реальности, скорее всего, сумма будет меньше). Причём программы можно подобрать для вторичной недвижимости и для новостроек. 

Такие ипотечные программы есть далеко не у всех кредитных организаций, и ситуация постоянно меняется, поэтому обязательно нужно уточнять актуальную информацию на месте. Важно: если ипотека оформляется без первоначального взноса, возможны «побочные эффекты» вроде повышения кредитной ставки или дополнительных требований к заёмщику. 

Это касается не только пенсионеров: отсутствие первоначального взноса всегда увеличивает риски банка, и он компенсирует их ужесточением условий. Чтобы понять, что можно выиграть, а в чём — проиграть, обязательно надо сравнивать разные предложения.

Альтернативное решение — потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости или даже без обеспечения. Для пенсионера, с учётом всех условий и ограничений, такой вариант может стать полноценной заменой ипотеки. Первоначальный взнос по потребительскому кредиту не требуется, и если суммы, которую готов вам ссудить банк, достаточно для покупки выбранного жилья, возможно, это будет оптимальным выбором. 

Как пенсионеру увеличить шансы на одобрение ипотеки

Процент отказов по ипотеке для пенсионеров достаточно высок, поэтому позаботиться об увеличении своих шансов на одобрение заявки точно будет полезно. 

Что поможет завоевать благосклонность банка:

• хорошая кредитная история — для таких заёмщиков и условия могут быть более выгодными, и вероятность одобрения выше;
• постоянный клиент банка — к «своим» кредитные организации обычно более лояльны, чем к «чужим», особенно — если у заёмщика оформлен вклад или зарплатная (пенсионная) карта;
• кроме пенсии, у заёмщика есть дополнительный доход (или даже не один), подтверждённый документами — это не обязательно зарплата, доход от официальной сдачи квартиры в аренду тоже подойдёт; чем выше платёжеспособность, тем больше шансов на одобрение заявки и тем большую сумму можно получить;
• возможность привлечь созаёмщиков — их доходы будут учитываться вместе с доходами основного заёмщика, и это не только повысит шансы на получение ипотеки, но и может увеличить её сумму. Хорошо, если созаёмщики моложе;
• готовность внести большой первоначальный взнос или предложить в залог имеющуюся в собственности недвижимость — это уменьшает риски банка, а значит, он охотнее пойдёт навстречу;
• согласие на страхование жизни и здоровья — при отказе от этой страховки шансы на одобрение заявки могут сразу упасть до нуля.  

Привлечение созаёмщика и первоначальный взнос могут быть обязательными условиями по кредиту, но и тут остаётся возможность проявить инициативу. Если по условиям выбранной программы кредитования второй супруг обязательно становится созаёмщиком, это не мешает привлечь ещё одного (а иногда и двух) созаёмщиков — например, детей или родственников трудоспособного возраста. 

Или, допустим, установленный банком первоначальный взнос составляет 10% от суммы кредита, а средства позволяют внести 20-25% — значит, не нужно экономить. Большой первоначальный взнос не только увеличивает вероятность одобрения заявки, но нередко и позволяет рассчитывать на более выгодные условия.

Ипотека для пенсионера — затея реальная, и сложностей будет не больше, чем у любого другого заёмщика. Возраст — не помеха для того, чтобы строить планы и воплощать их в жизнь!