Инвестирование в земельные участки

Вложения в недвижимость — распространённый способ сохранения и преумножения денежных средств. Однако земельный участок как инвестиционный актив зачастую недооценивают, предпочитая вкладываться в квартиры или жилые дома. Расскажем, как инвестировать в землю, чтобы получать максимальную выгоду: рассмотрим плюсы и минусы этого способа, популярные стратегии и распространённые ошибки инвесторов. 

Земля как инвестиция: почему это выгодно

Инвестиции в недвижимость в целом не так рискованны, как вложения в иные активы, стоимость которых способна ощутимо и очень быстро меняться под влиянием событий экономической и политической жизни общества. Именно рынок недвижимости остается в периоды кризиса и нестабильности наиболее безопасным вариантом для инвесторов: он меньше подвержен колебаниям и быстрее восстанавливается, когда ситуация стабилизируется.

При этом земля — менее рисковый актив, чем другие виды недвижимости. К примеру, вложив деньги в строящуюся квартиру, инвестор может их потерять из-за недобросовестности подрядчика, не завершившего строительство. Выбрав объектом инвестиций готовое жильё, можно лишиться и денег, и недвижимости из-за стихийного бедствия, пожара, иного чрезвычайного происшествия. Владелец земельного участка избавлен от подобных рисков.

В то же время, земельные инвестиции доступнее, чем вложения в жилую недвижимость: для покупки и последующего содержания приобретённого объекта требуется меньше денег, а конкуренция среди инвесторов ниже. 

Цены на земельные участки стабильно растут. Это связано, в том числе, с тем, что количество земли ограничено, этот ресурс не бесконечен. До тех пор, пока свободных участков больше, чем желающих их приобрести, цены бывают очень демократичными. Но когда уровень спроса возрастает и начинает превышать доступное предложение, резко подрастает и стоимость земли. Если вовремя вложить деньги в земельный участок, можно хорошо заработать на увеличении его рыночной цены. 

Впрочем, нужно понимать, что инвестиционная привлекательность земли в разных регионах (нередко даже в разных районах одной и той же области) не одинакова. Это зависит от множества факторов, в частности — от платежеспособного спроса на земельные участки (т.е. от наличия потенциальных покупателей, которые хотят и могут приобрести землю в конкретной локации по определённой — выгодной для инвестора — цене). 

Так, в Московской области в 2023 г. аналитики отметили рост цен на земельные участки до 15%, в то время как спрос на землю увеличился на 10% по сравнению с предыдущим годом. При этом на самых дешёвых направлениях цена 1 сотки земли осенью 2023 г. доходила до 100-200 тыс. рублей, а в дорогих и престижных районах Подмосковья — до 2,5-3,5 млн. рублей за 1 сотку. 

Чтобы вложить деньги в земельный участок выгодно и не прогадать, нужно грамотно оценить будущую покупку. Разберёмся, как это сделать, на что важно обращать внимание, чтобы вложения в землю оправдали ожидания.

Как выбрать земельный участок для инвестиций

Основная цель инвестиций — получение дохода, преумножение вложенных средств. Поэтому при выборе земельного участка для покупки важно в первую очередь оценить его возможные перспективы и потенциальную доходность вложений. 

Для этого нужно проанализировать:

• динамику цен на землю в выбранном регионе (районе), как минимум за последний год;
• наличие платежеспособного спроса на земельные участки (потребуется статистика по совершённым сделкам с недвижимостью, которая доступна на сайте Росреестра);
• планы развития территории (ожидается ли строительство дорог, объектов инфраструктуры; намечено ли развитие жилищного строительства и т.д).;
• экологическую обстановку (нет ли поблизости источников загрязнения окружающей среды, свалок, прочих объектов, негативно влияющих на экологию).

К примеру, очевидно, что земля в удалённой деревне, где плохо развита дорожная сеть и нет современной инфраструктуры, будет стоить дешевле, чем участки неподалеку от крупного города, с хорошим подъездом и перспективой развития. Однако ликвидность (т.е. возможность быстрой продажи) дешёвого участка в глухомани под большим вопросом, да и на рост его стоимости рассчитывать трудно, поэтому инвестиционная привлекательность такой земли чаще всего невысока, несмотря на доступную цену. 

Важную роль в оценке перспектив приобретения играют категория земель и виды разрешённого использования (ВРИ). Начинающему инвестору лучше ограничить свой выбор землями с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) и «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Как правило, это участки на землях населённых пунктов — именно они стабильно пользуются спросом, поскольку могут быть использованы для строительства жилья. 

Земли сельскохозяйственного назначения (с различными ВРИ) целесообразно рассматривать как объект вложения средств, если цель покупки —- развитие аграрного бизнеса. Но это очень специфический вид инвестиций, требующий опыта и знаний. К тому же, ликвидность участков на землях сельхозназначения в целом ниже, чем земель населённых пунктов. 

Иногда инвестор приобретает участок на сельскохозяйственных землях, рассчитывая перевести его в другую категорию и продать дороже. Действительно, стоимость такого участка обычно ниже, чем аналогичного по площади, но расположенного на землях населённых пунктов, и возможность изменения его категории законом предусмотрена. Однако на практике в переводе могут отказать, а процедура в любом случае связана с бюрократической волокитой и дополнительными расходами, поэтому стоит основательно взвесить все «за» и «против» такого выбора. 

Выбирая варианты вложения в земельный участок, нужно обязательно обращать внимание на возможное наличие обременений и ограничений права: зачастую они не препятствуют совершению сделки, но могут отразиться на ликвидности недвижимости и повлиять на ее стоимость.

Таким образом, прежде чем вложить деньги в земельный участок, начинающему инвестору нужно убедиться, что выбранная недвижимость соответствует следующим условиям:

• земля юридически чистая (гарантированно отсутствуют препятствия к сделке и риски признания её недействительной впоследствии);
• отсутствуют обременения и ограничения права;
• земля ликвидна (может быть быстро продана по рыночной стоимости), на подобные участки имеется устойчивый платежеспособный спрос;
• участок относится к категории «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования — ИЖС или ЛПХ (если у инвестора есть релевантный опыт, можно также вкладываться в земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов с иными ВРИ, но для начинающего это может оказаться слишком рискованной затеей).

Однако и это ещё не всё. На выбор объекта инвестиций влияет выбранная инвестором стратегия, предполагаемый способ заработка на приобретённом земельном участке. В целом для любой недвижимости таких способов всего два: перепродажа или аренда. Но инвестиции в землю имеют свои особенности.

Как инвестировать в земельные участки: стратегии получения прибыли

Перепродажа — самый лёгкий и быстрый вариант заработка на земельных участках. Тут всё достаточно просто: надо найти землю с хорошим потенциалом роста цены, успеть приобрести её раньше других инвесторов, а затем, дождавшись подорожания, продать и получить прибыль. Такие инвестиции могут быть краткосрочными (от вложения в землю до её реализации и получения дохода проходит менее 1 года) либо среднесрочными (получение прибыли откладывается на срок от 1 до 5 лет). 

Есть способ перепродажи посложнее: покупка большого участка (обычно от 1 га) и его деление на несколько (например, по 10 соток каждый) с последующей продажей. Как правило, на такие земельные наделы легче найти покупателей, при этом на них можно в сумме заработать больше, чем на перепродаже исходного участка. 

Минус такого варианта: на рыночной цене сформированных объектов недвижимости неизбежно отражается отсутствие инфраструктуры и инженерных коммуникаций, а спрос на землю «в чистом поле» может оказаться невысоким. 

Если собственник готов дополнительно вложиться в обустройство образованных участков (электрификация, дорожное строительство и др.), это способно повысить их ликвидность и увеличить рыночную цену (причем рост цены, как правило, существенно превышает затраты инвестора). Однако выполнение подобных работ требует времени, поэтому такие инвестиционные проекты не бывают краткосрочными, обычно это среднесрочные вложения, реже — долгосрочные (рассчитанные на срок более 5 лет). 

Если анализ рынка показывает, что спрос на дома выше, чем на земельные участки, а у инвестора есть необходимые навыки и свободные средства, эффективная стратегия — строительство индивидуального жилого дома на приобретённой земле с последующей его продажей или сдачей в аренду. 

Аналогичный способ — строительство на участке коммерческой недвижимости, которую также можно продать или сдавать арендаторам. Но если инвестор выбирает такую стратегию, важно ещё до покупки земли убедиться, что её категория и вид разрешенного использования допускают возведение подобных сооружений. 

Инвестиционные проекты, связанные со строительством, тоже относятся к среднесрочным или долгосрочным и требуют значительно более крупных вложений, чем краткосрочные варианты.

Планируя инвестиции в земельные участки, целесообразно обратить внимание на сезонные колебания цен. Как правило, цены на загородную недвижимость растут весной, а к концу лета начинают снижаться и достигают минимальных значений в зимний период, когда спрос ограничен. 

Такие изменения рыночной стоимости могут быть более или менее выраженными (в зависимости от региона, назначения земли, других факторов). К примеру, на территориях, где ведётся активная застройка и существует стабильный спрос на недвижимость, сезонные колебания цен бывают минимальными, однако учитывать этот фактор при анализе рынка всё же необходимо. 

Увеличить потенциальную прибыль инвестор также может за счёт приобретения земли у государства: стоимость таких участков обычно заметно ниже рыночной. 

Зарабатывать на аренде земли (без построек) сложнее, чем на аренде жилья. Потенциальный доход инвестора в этом случае оказывается сравнительно невысоким, а срок окупаемости вложений продолжительным, поэтому такая инвестиционная стратегия менее популярна, чем различные варианты перепродажи участков. 

Выбор оптимальной стратегии зависит от целей инвестора, его опыта и имеющихся в распоряжении средств, ситуации на рынке, иных факторов. У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки, с каждым связаны определённые риски. Для более удобного их сравнения можно обратиться к таблице:

Коротко о главном

Инвестиции в землю в России — выгодный и перспективный способ получения дохода. Конкуренция и необходимые первоначальные затраты здесь ниже, чем при инвестировании в другие виды недвижимости, однако перед тем, как вложить деньги в участок, нужно провести анализ рынка и выбрать подходящую стратегию. 

Земля как инвестиция — надежный и стабильный актив, позволяющий инвестору сохранить и приумножить средства даже в сложной или кризисной экономической ситуации. 

Фото на обложке: Freepik