Буква закона: имеет ли договор аренды квартиры юридическую силу

В вопросах аренды квартиры не обойтись без договора. Иногда стороны решают заключить соглашение по аренде устно, особенно — если речь идёт о друзьях, знакомых или родственниках. Но даже доверительные отношения между сторонами не должны быть поводом для отказа от заключения договора. Во-первых, отсутствие письменного соглашения не освобождает арендодателя от уплаты налогов. Во-вторых, главная функция договора — не обременять, а защищать права сторон в случае возникновения разногласий. Рассказываем, какой договор аренды квартиры имеет юридическую силу и как избежать ошибок, из-за которых он теряет эту силу.

Правильные термины

Говорить мы будем о юридических и законодательных категориях, поэтому сразу сделаем терминологическую оговорку: физические лица должны заключать «договор найма». С точки зрения закона, слово «аренда» применимо к сделкам с участием юридического лица (например, компании) или к ситуациям, когда речь идёт о нежилых помещениях (офис, склад и т. п.). Но в обиходе наём чаще называют «арендой», поэтому далее по тексту мы будем прибегать к обоим терминам. Важно помнить о том, что в законе они не равны друг другу.

Какой договор аренды имеет юридическую силу

Как и любой документ, защищающий права сторон сделки, договор надо правильно составить. От того, что прописано на бумаге, зависит, имеет ли юридическую силу договор аренды. Здесь поможет Гражданский кодекс (ГК) РФ, а именно — Глава 35 «Наём жилого помещения (ст. ст. 671–688)». В ГК указано, какие пункты должны быть указаны в договоре.

• Срок аренды. Если жильё сдаётся или снимается на срок дольше, чем 11 месяцев, договор надо зарегистрировать в Росреестре. Предельный срок найма жилья — пять лет.
• Размер платы. В течение срока, указанного в договоре, изменить размер платы за жильё в одностороннем порядке не получится.
• Обязанности наймодателя и нанимателя. Базовые условия: собственник предоставляет жилое помещение и доступ к коммунальным услугам, находящимся в нём, а наниматель обязан вовремя вносить арендную плату и вернуть жильё в исправном состоянии (с учётом естественного износа) после окончания срока аренды.
• Пункт о временных жильцах. Как правило, собственник может разрешить временное безвозмездное проживание в квартире посторонних людей, но ответственность за их действия будет лежать сугубо на арендаторе.
• Пункт о субаренде. Чтобы иметь возможность пересдавать какую-то часть жилья в субаренду, право на это должно быть указано в договоре. Если собственник выступает против того, чтобы арендатор сдавал его квартиру в поднаём, такой запрет тоже нужно зафиксировать письменно.

Порядок расторжения договора. Арендатор имеет право в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением арендодателя за три месяца. Тот в свою очередь может разорвать соглашение в судебном порядке в случае порчи имущества или невнесения арендной платы в течение шести месяцев (если в документе не прописан более долгий срок).

Говоря проще, чем больше нюансов будет прописано в договоре, тем шире спектр ситуаций, в которых документ будет иметь юридическую силу и сможет защитить права сторон. Как только договор подписан собственником и нанимателем, бумага начинает обладать юридической силой. Но это правило не действует в случае аренды на срок более 11 месяцев: тут документ имеет юридический вес только в случае, если он прошёл регистрацию в Росреестре.

Какой договор считается недействительным

Договор аренды квартиры будет считаться недействительным в следующих случаях.

1. Документ подписан не собственником, а неуполномоченным лицом, не имеющим его доверенности.
2. Нет согласия органов опеки, если собственник (всего помещения или доли в нём) — несовершеннолетний.
3. Объект договора (то есть сдаваемая квартира) не определён. Например, в договоре не указана подробная информация о жилье: адрес, площадь, количество комнат.

Нужно ли заверение у нотариуса при составлении договора

Соглашение между физическими лицами заключается в свободной форме, и договор аренды имеет юридическую силу даже в том случае, если он не заверен нотариально, а просто подписан обеими сторонами. Но в некоторых случаях участие нотариуса сделает процесс составления договора более безопасным и удобным.

• Если срок аренды, указанный в договоре, превышает один год — документ придётся зарегистрировать в Росреестре, и нотариус сможет упростить этот процесс.
• Если надёжность человека, с которым заключается соглашение, или корректность условий, прописанных в договоре, вызывает подозрение — можно смело просить заверить сделку нотариально.
• Некоторые сделки заверяют с участием нотариуса по предварительной договорённости.

Заключение

Договор аренды квартиры имеет юридическую силу, однако сила эта будет зависеть только от того, что прописано в договоре и на каких условиях он заключается.

• Важно не забыть спросить у второй стороны сделки документы, удостоверяющие личность, и показать свои. Договор с неуполномоченным лицом будет считаться недействительным.
• Лучше всего прописать в договоре все возможные нюансы — в будущем эти пункты могут стать полезными аргументами в судебном разбирательстве.

Заверять договор нотариально не обязательно — достаточно подписи обеих сторон. Но если одна из сторон сомневается, что соглашение составляется правильно, прибегнуть к помощи профессионала — отличный вариант. Если срок найма превышает 11 месяцев — договор нужно обязательно регистрировать в Росреестре. В противном случае он будет считаться недействительным.