«Эффект Долиной». Как громкое дело повлияло на рынок и что нужно знать, чтобы безопасно купить квартиру

История с квартирой российской артистки Ларисы Долиной продолжает разворачиваться даже после того, как суд вынес решение по делу. В Сети на волне обсуждений придумали термин «эффект Долиной», а покупатели вторичного жилья стали опасаться, что окажутся в подобной ситуации — когда после покупки просто не смогут получить своё жильё. Рассказываем, что именно произошло, почему история привлекла внимание и как можно защитить себя при покупке квартиры на вторичном рынке.

В 2024 году народная артистка России Лариса Долина выставила на продажу пятикомнатную квартиру площадью 236 кв. м в ЖК «Ксеньинский» в Хамовниках. Хотя рыночная стоимость недвижимости составляла около 138 млн рублей, Долина выставила жильё на продажу за 112 млн рублей.

Объявление о продаже квартиры было размещено онлайн, его нашла предпринимательница Полина Лурье. Ей понравилась квартира, но насторожила сниженная стоимость жилья — Долина объяснила, что хочет продать недвижимость, чтобы купить квартиру побольше и переехать в неё вместо с детьми. Лурье поверила, после чего сделка была заключена и зарегистрирована в Росреестре, а квартира полностью оплачена.

Однако, когда Лурье попросила Долину освободить квартиру, артистка отказалась съезжать и передавать ключи. Долина заявила, что стала жертвой мошенников, которые под видом сотрудников силовых структур убедили её продать квартиру, а все полученные от сделки деньги похитили.

И Лурье, и Долина обратились в суд, чтобы решить проблему. Покупательница просила, чтобы артистка выписалась из квартиры, съехала и передала ключи. Долина требовала, чтобы сделку признали недействительной, так как она находилась под влиянием мошенников в момент продажи квартиры. Хамовнический районный суд встал на её сторону. На тот момент Лурье не получила ни квартиру, ни деньги — это решение суда вызвало широкий общественный резонанс, когда о нём заговорили в соцсетях осенью 2025 года.

Так появился термин «эффект Долиной» — эффект, вызванный распространением схемы, когда продавец после продажи недвижимости пытается оспорить сделку и признать её недействительной, утверждая, что в момент заключения сделки находился под влиянием мошенников. Жертвами становятся покупатели, которые по решению суда остаются без денег и квартиры. История Долиной создала серьёзный судебный прецедент, которым сразу же стали активно пользоваться.

Уже после того, как новая покупательница попросила Долину съехать из квартиры, артистка рассказала о мошенничестве. По данным Telegram-канала Mash, всё началось ещё в апреле 2024 года:

• Долиной позвонили неизвестные, которые представились сотрудниками спецслужб и заявили, что её квартирой интересуются мошенники.
• Артистку убедили продать квартиру, но утверждали, что сделка будет фиктивной — якобы она нужна, чтобы обезопасить сбережения, а квартира останется в её собственности. В сделке участвовало риелторское агентство «Львов эстейт», которое также не знало, что это мошенничество.
• После продажи Долина перевела все деньги на «безопасный счёт». При этом, помимо денег от продажи квартиры, у неё выманили около 68 млн рублей сбережений — эти деньги отправились на тот же счёт мошенников.
• Когда новая владелица квартиры потребовала передать ключи, думая, что сделка прошла без проблем, Долина поняла, что её обманули и заявила о мошенничестве.

Такая схема уже на тот момент была не новой. Мошенники могут представляться не только сотрудниками «спецслужб», но также убеждать, что звонят из банка или из правоохранительных органов. Они запугивают жертву, рассказывают, что счета или квартиру скоро арестуют, поэтому недвижимость нужно как можно скорее продать — отсюда и сниженная стоимость.

В схеме участвуют множество лиц: поддельные курьеры, покупатели и даже нотариусы. Чаще всего жертвами мошенников становятся пожилые люди, на которых легче оказать давление — к тому же, у них есть не только собственное жильё, но и сбережения, за которыми также охотятся злоумышленники.

История Ларисы Долиной серьёзно отразилась на рынке вторичного жилья России. После того, как суд встал на сторону артистки, началась волна похожих дел:

• Люди (чаще всего пенсионеры), которые недавно продали квартиру, стали заявлять, что находились под влиянием мошенников в момент в продажи и просили суд признать сделку недействительной.
• Суд вставал на их сторону, заключая, что человек не мог отвечать за свои действия.
• Квартиру возвращали бывшему владельцу, а покупатель оставался без недвижимости и без денег — так как они, по утверждению второй стороны, были переданы мошенникам.

Такие случаи стали называть «схемой Долиной», «пенсионерской» или «бабушкиной» схемой — многие сомневались, что во всех случаях продавцы действительно находились под влиянием мошенников, а не пользовались лазейкой в законодательстве. Несколько таких историй мы описывали здесь.

Ещё одно серьёзное последствие истории с Долиной — снижение доверия к продавцам на вторичном рынке. После резонанса с судом в соцсетях стали массово рассказывать о похожих случаях, а люди, которые собирались приобрести квартиру, начали с недоверием относиться к сделкам.

Юристы предупреждают о главном: 100%-й защиты для покупателей на данный момент нет. Власти уже начали прорабатывать действия, которые должны защитить добросовестных покупателей (например, ввести подтверждение сделки вторым лицом, близким к продавцу, а также разработать систему компенсаций). Но, пока этого не сделано, покупателям вторичного жилья следует:

• Тщательно проверяйте недвижимость, выставленную на продажу. Давно ли она выставлена на продажу? Если да, скорее всего, её действительно хотят продать. Если цена очевидно снижена, стоит сразу насторожиться: возможно, лучше отказаться от сделки, так как продавец под влиянием мошенников может давать ложные объяснения.
• Тщательно проверяйте продавца. Есть ли, где ему жить после продажи квартиры? Следует всегда настаивать на личной встрече с собственником, задавать ему все интересующие вопросы, проверить документы, справки, подтверждающие вменяемость. Если речь идёт о пожилом человеке, попросите встретиться с родственниками.
• Проверяйте все документы на квартиру. Оформлялась ли недавно доверенность? Какие действия проводились с квартирой? Кто в ней прописан? Не бойтесь запрашивать как можно больше документов. Человек, который действительно хочет продать квартиру, не будет утаивать информацию о недвижимости.
• Используйте для сделки только специальные банковские счета (аккредитив) и безналичный расчёт. Хороший вариант — если у продавца уже есть встречная покупка.
• Обязательно привлекайте юриста для проведения сделки, а также не забудьте про страхование титула — оно защищает не саму недвижимость, а право собственности покупателя. Впрочем, для получения компенсации в случае признания сделки недействительной, нужно будет доказать свою добросовестность.

Таким образом, не стоит идти на сделку, если вы заметили хоть один из этих «красных флагов»:

• Собственник избегает личных встреч.
• Продавец действует через доверенность, которая была оформлена недавно.
• Продавец пытается ускорить сделку.
• Цена на квартиру значительно ниже рыночной.
• Продавец не вызывает доверия, не может ответить на некоторые вопросы, отказывается привлекать родственников.

В декабре 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России отменила решения предыдущих инстанций по делу Ларисы Долиной. Артистке отказали в иске о признании сделки недействительной. В конце декабря Московский городской суд постановил, что Долина должна покинуть квартиру как можно скорее и передать ключи Лурье. Дата выезда несколько раз переносилась, а защита Лурье находила ошибки в документах. При этом Долина уехала из страны на праздники и пыталась передать ключи через представителя — защита покупательницы отказалась. Сейчас Лурье продолжает ждать, когда Долина сможет лично передать ключи и подписать финальные документы.