Покупать квартиры у пенсионеров в России стало рискованно. Разобрались, что происходит и почему люди теряют жильё

В соцсетях стали массово появляться истории о покупке квартир у пожилых людей, которые оборачивались проблемами — обычно оказывается, что пенсионера обманули мошенники, и освобождать квартиру не планируют. Судебные разбирательства по таким делам затягиваются надолго, и чаще всего суд встаёт на сторону обманутого собственника. Разобрались, как может произойти такая ситуация, можно ли защитить себя и что предпринимают власти.

Типичный пример истории с продажей жилья мошенникам случился в конце октября: 71-летняя пенсионерка из Москвы выставила на продажу двухкомнатную квартиру у метро «Юго-Западная» за 17 миллионов рублей. Квартиру нашла семья Силевич, которые хотели переехать из Подмосковья, чтобы дочери-студентке было удобнее добираться на учёбу. До оформления сделки покупатели выяснили, что пенсионерка не состоит на учёте в психдиспансере и у нарколога, провели юридическую проверку. Женщина утверждала, что деньги хочет подарить дочери. Сделка не вызывала подозрений.

Сомнения возникли у риэлтора пенсионерки, который и обратился в полицию. Там женщину допросили — она настаивала, что хочет отдать деньги дочери. Но после этого пенсионерка передала деньги, полученные от сделки, мошенникам — они представлялись сотрудниками правоохранительных органов. На передачу ключей женщина не пришла — вместо неё новых владельцев квартиры встретил адвокат с иском о признании сделки купли-продажи недействительной. Выселяться из квартиры пенсионерка отказалась, а новым владельцам пришлось идти в суд — они продолжают выплачивать кредиты и живут на съёмной квартире.

Подобный случай произошёл в Казани. Покупатель тщательно проверял квартиру перед покупкой и выяснял причину продажи у пенсионерки — даже уточнял, контактировала ли она с мошенниками. Женщина уверяла, что собирается переехать жить к племяннику, но жильё хочет продать только за наличные деньги. Она также прошла проверку у психиатра и получила справку из ПНД. Квартиру продали за 6,7 миллионов рублей. Позднее сестра пенсионерки остановила процесс и потребовала вернуть квартиру — новый покупатель так и не смог въехать и вынужден судиться.

Проблема в том, что суд в таких делах чаще всего встаёт на сторону пенсионера, пострадавшего от мошенников. Например, в Хабаровске женщина приобрела квартиру за 3 миллиона рублей, но бывшая владелица обратилась в суд, попросив признать сделку недействительной — она заявила, что попала под влияние злоумышленников. Разбирательства растянулись на два с половиной года, после чего суд решил: квартиру остаётся пенсионерке, деньги нужно вернуть покупательнице. При этом впервые в подобном деле владелицу признали вменяемой — только денег у неё нет, и возвращать нечего.

В Российской гильдии риелторов (РГР) подсчитали: количество судебных споров, в которых бывшие хозяева пытаются вернуть недвижимость после сделки, за год выросло на 15-20%. Проблема, по словам члена правового комитета РГР Николая Зырянова, усугубляется еще и тем, что по совету юристов продавцы объявляют себя банкротами. В результате добросовестные покупатели утрачивают даже призрачную возможность хоть когда-нибудь вернуть свои деньги.

На фоне волны новостей о попытках вернуть проданное жильё появилось мнение: это мошенническая схема, в которой участвуют юристы, риэлторы и сами пенсионеры. Они оформляют сделку, а затем идут в суд, утверждая, что во время продажи квартиры находились под влиянием мошенников. Суд встаёт на сторону пожилого человека, а новый покупатель остаётся без квартиры и без денег.

Такое мнение уже поддержал глава комитета по конституционному законодательству Андрей Клишас: «Ничем иным невозможно объяснить тот факт, что с момента заявления о том, что пенсионерку якобы обманом заставили продать квартиру, юридическая грамотность как бы обманутой бабушки немедленно вырастает до невероятных высот. Она тут же понимает, как правильно писать заявления, как обращаться в суд, как признать себя банкротом».

Продавцы-пенсионеры являются «ширмой», а такие схемы — дело рук организованных мошеннических групп, заявил и заслуженный юрист России, доктор юридических наук, профессор Иван Соловьёв. По его словам, прецедентом стало дело Ларисы Долиной — артистка продала квартиру, став жертвой мошенников. Позднее суд подтвердил, что она является владельцем квартиры.

«К сожалению, это решение в плохом очень смысле стало прецедентным, когда с него как под копирку сейчас штампуются решения в интересах вот этих организованных групп, где пенсионеры выступают ширмой со своим жильём. К сожалению, это стало бизнесом», — сказал Соловьёв.

Юристы согласны с тем, что на сегодняшний день бывшие собственники-пенсионеры отсуживают квартиры обратно достаточно легко. По словам кандидата юридических наук Екатерины Смирновой, уже можно говорить об определённой статистике, а значит — об уязвимости самой процедуры купли-продажи жилой недвижимости: «Представляется, что адекватной мерой защиты было бы принятие на законодательном уровне исчерпывающего перечня документов, в том числе медицинских выписок и справок, при предоставлении которых "расколдовать" договор купли-продажи было бы невозможно».

Для того, чтобы защитить права добросовестных покупателей, в России предложили расширить функции нотариусов при регистрации документов и обязать их проводить правовую экспертизу при заверении договора. Такую инициативу направил в Минюст член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Кроме того, он считает необходимым разработать стандарт проверки «чистоты» объекта недвижимости перед удостоверением сделки.

На сегодняшний день нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, соблюдение формы договора, а также наличие прав собственности и обременений. Однако комплексная правовая проверка не проводится — речь идёт об истории перехода прав собственности, наличии судебных споров и других обстоятельств, которые могут привести к оспариванию сделки.

Обязательную проверку дееспособности продавцов жилья предложил ввести председатель комитета Госдумы по труду, соцполитике и делам ветеранов Ярослав Нилов. Он обратился к генпрокурору России Александру Гуцану и зампреду правительства Дмитрию Григоренко. Похожее предложение в Минюст направила председатель комитета Госдумы по развитию гражданского общества Яна Лантратова.

«Сложившаяся судебная практика может подорвать устойчивость гражданского оборота, вызвать недоверие к судебной власти, дискредитировать институт государственной регистрации права, а также привести к злоупотреблению правами со стороны продавцов и поставить их в неравное положение с добросовестными приобретателями», — отметила Лантратова.

Пока законодательство не изменили, покупатели вторичной недвижимости так или иначе идут на большой риск — особенно, если заключают сделку с пожилым человеком. Универсального способа избежать потерь сейчас нет, предупреждает Николай Зырянов: сделка может быть безупречной, проходить через нотариуса, со всеми мерами предосторожности, но предугадать, что продавец находится под давлением, невозможно.

Покупатель должен обратиться за юридической экспертизой к специалистам и потом получить заключение по ней, но и эта мера не даст стопроцентной гарантии, что покупателя признают добросовестным, согласился советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков. Важно обращать внимание на все детали: например, если объект продается существенно ниже рыночной стоимости. Так рисков не получится избежать, но удастся их минимизировать.

При оформлении сделки эксперты рекомендуют не забывать про страхование титула — оно защищает не саму недвижимость, а право собственности покупателя. Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, покупателю будут обязаны компенсировать финансовые потери. Чаще всего страхование титула оформляется вместе с ипотекой и ещё может помочь снизить по ней ставку.

Впрочем, от всех рисков страхование титула не защитит. Как отмечают юристы, в правилах зачастую прописано, что страховая компания обязуется компенсировать потери только, если покупатель был признан добросовестным — то есть, не знал и не мог знать, что продавец не имел права продавать недвижимость. Если обнаружится, что покупатель не выявил все риски, а цена квартиры, например, была занижена, добросовестность могут не признать. Для того, чтобы у страховой компании не возникло вопросов, следует тщательно проверять все документы и запросить все необходимые справки у продавца.

_{Фото на обложке: Elena Kloppenburg / Unsplash}