Доля апартаментов на рынке новостроек Москвы

На рынке российской недвижимости апартаменты появились давно: ещё в 2000-х застройщики уже работали с подобными проектами. Однако строительство апарт-комплексов и спрос на них существенно возросли только в последние годы. 

Рассказываем о перспективах рынка апартаментов в 2023 году: стоит ли делать вложения в доходную недвижимость и есть ли вероятность снижения цен?

Статус апартаментов

Апартаментами называют помещения с юридической точки зрения нежилые, так как здания, в которых они находятся, предназначены для размещения офисов или гостиниц. Но при этом в таких помещениях есть все нужные условия для проживания.

Часто застройщики возводят апарт-отели на местах бывших промзон и заводов, где запрещается жилое строительство. Как следствие, им не нужно создавать инфраструктуру – строить поликлиники, детсады и прочее. Поэтому жильё в апартаментах дешевле, чем обычные квартиры, и именно в этом и заключается интерес клиентов к покупке «нежилой» недвижимости.

В Госдуме планируют вернуться к рассмотрению статуса апартаментов до конца 2023 года. Это значит, что власти собираются пересмотреть некоторые положения законопроекта об этом виде недвижимости, который выдвинули ещё 2 года назад, и переработать его.

Проект предлагает окончательно определиться с новой категорией недвижимости: приравнять к жилью апартаменты, которые располагаются в многофункциональных зданиях. Но изменения будут касаться только новостроек — уже построенные и функционирующие апартаменты жилыми не станут.

Ситуация на рынке апартаментов в 2023 году

В 2021 году практически ежемесячно на столичном рынке недвижимости появлялись новые проекты апарт-недвижимости. И спрос на имущество такого типа рос до конца 1 квартала 2022 года, но затем резко прекратился.

Аналитики издания «Коммерсантъ» утверждают, что в период с апреля по август на 46% сократился объём сделок с покупкой апартаментов в строящихся зданиях столицы. Девелоперы заключили около 1400 сделок, тогда как за аналогичный период 2021 года было заключено более 3000 сделок. В конце 2022 года и в начале 2023 года ситуация не изменилась: предложение апартаментов всё ещё превышает спрос.

На московском рынке недвижимости уже ждут своей реализации более 17 000 объектов этого типа. Только на сайте Яндекс Недвижимости в Москве представлено 280 новостроек с апартаментами, которые ожидают своих покупателей.

Спрос и предложение 

В 2021 году в столице в продаже были всего 2 комплекса с апртаментами эконом-класса, а в начале 2022 года их число возросло до 9. Спрос рос, и застройщики решили увеличивать объём предложений. Но к маю спрос упал. На данный момент девелоперы вынуждены приостанавливать проекты в данном сегменте, объясняя это низкими продажами.

По информации издания «Известия», предложение на рынке апартаментов за 2022 год снизилось с 25% до 15% от общего количества столичных новостроек. Спрос же стал ещё меньше — он упал с 10% до 7%.

Одна из причин падения спроса в том, что упомянутый ранее законопроект о статусе апартаментов на момент написания этой статьи всё ещё находится в подвешенном состоянии. На рынке недвижимости ситуация нестабильная, а программы льготной ипотеки не распространяются на нежилые помещения, к которым юридически всё ещё относятся апартаменты. Поэтому и покупательский интерес к этой категории недвижимости стал снижаться. 

Но недвижимость в России всё ешё остаётся выгодным вложением. Покупка апартаментов с целью последующей их сдачи в аренду — это всё ещё хороший и рентабельный вариант для инвестиций.  

Цены на апартаменты в 2023 году

Ключевой аргумент в пользу покупки апартамента — цена. Обычно стоимость апартаментов определённого класса на 15-25% ниже стоимости квартиры в том же классе жилой недвижимости.

К примеру, если вы хотите приобрести апартаменты в комфорт-классе, то такая недвижимость в Москве сейчас обойдётся примерно в 177 тысяч рублей за квадратный метр. Квартира будет стоить от 250 тысяч за «квадрат».

Доля апартаментов в новостройках не так высока (11%), поэтому колебания спроса на них не оказывает существенного влияния на рынок в целом. Но ситуация сложная, и прогнозы экспертов пока неопределённые.

Нужно ли сегодня покупать апартаменты для проживания

В настоящее время продажи апартаментов держатся на невысоком уровне: нет спроса, и пока сложно говорить о восстановлении прежних темпов. До конца октября 2022 года рынок продолжал двигаться: пусть не сотни, но десятки объектов находят своих покупателей. В основном продажи шли в сегментах класса комфорт и премиум.

• В эконом- и комфорт-классы стоит вложиться, если на руках имеются 5-6 миллионов рублей, но нет возможности взять ипотеку. В таком жилье можно какое-то время жить самому или же сдать его в аренду на длительный срок.
• Апартаменты премиум-класса — более сложный сегмент рынка. Они подходят для людей, у которых есть средства на их приобретение, и которым не важен юридический статус недвижимого имущества. Если в приоритетах стоит возможность жить в престижном районе, близко к деловому центру столицы, то такая категория апартаментов — хороший вариант.
• Что касается бизнес-класса, то, как правило, 70% покупателей рассматривают апартаменты в этом сегменте в качестве собственного жилья. Они хотят приобрести замену квартире, но дешевле и с возможностью более комфортного проживания. А остальные 30% потенциальных покупателей являются инвесторами — им нужны апартаменты нужны в первую очередь для сдачи в аренду.

В 2023 году количество покпателей, которые решили жить в апартаментах, сильно сократилось. Всё чаще клиенты предпочитают купить полноценную квартиру, что, в том числе, объясняется действием льготных ипотечных госпрограмм.

По мнению эксперта в недвижимости, гендиректора ООО «Инком», академика МАИН, члена Российского общества оценщиков Юлии Савиных, уже сейчас рынок более-менее стабилизировался по сравнению с предыдущими кризисными годами. Скорее всего, застройщики апартаментов пойдут по самому простому и ещё действенному пути: будут субсидировать ставки по ипотеке на апартаменты до самого минимального из возможных значений. Уже сейчас можно найти акции и скидки, которыми девелоперы пытаются привлечь потенциальных покупателей.

Апартаменты для инвестиций

Предпосылок к тому, чтобы апартаменты полностью стали инвестиционными объектами, становится всё больше. Правда, ещё 3-4 года назад некоторые девелоперы Москвы уже занимались разработкой проектов доходных апарт-комплексов, но в 2020-м такие проекты останавливались из-за пандемии, а затем и вовсе отменялись. Но на данный момент тенденция снова стала меняться, и на рынок постепенно выходят новые проекты.

Тем не менее, предложений на рынке сейчас мало: в Москве с трудом наберётся десяток апарт-отелей, где можно снять жильё на срок от 3 месяцев до полугода. Так происходит потому, что частные инвесторы понимают, что долгосрочная аренда (более 6 месяцев) принесёт меньший доход, чем сдача посуточно или на срок не более 1 месяца. 

Но если посмотреть на опыт Санкт-Петербурга и Сочи, то там доходы от аренды апартаментов превышают 9%. Это даёт больше стимулов к развитию этого сегмента недвижимости. В условиях, когда возможности для вложений ограничены, доходные апартаменты могли бы привлечь внимание покупателей в целях инвестиций. Застройщики могут быстрее распродать готовые объекты и начать строить новые. И тогда количество апартаментов на рынке новостроек в России будет расти.

Подведём итог

Доля апартаментов в столице пока ещё довольно мала (всего 11%), чтобы можно было говорить об однозначно благоприятных перспективах. Безоговорочно хороший вариант — покупка апартаментов с целью последующей сдачи в аренду.

Приобретать апартаменты для собственного проживания — идея, с которой стоит повременить до принятия Госдумой обновлённого статуса этой категории недвижимости.