Договор найма жилого помещения с иностранным гражданином: как правильно заключить и образец договора найма квартиры

Арендодателям не надо бояться сдавать жильё иностранным гражданам. Главное — тщательно проверить документы, а после заключения сделки уведомить о ней государство. Рассказываем, как правильно заключить договор аренды с иностранным гражданином и что будет, если арендодатель не оформит сделку юридически верно.

Как сдать жильё иностранцу: пошаговая инструкция

Вопреки стереотипам, договор аренды жилого помещения с иностранным гражданином мало чем отличается от аналогичного с гражданином РФ. К обычным этапам сделки (подготовка жилплощади, согласование условий, составление договора) прибавляется всего пара этапов:

• проверка документов, которые доказывают законность пребывания будущего жильца в стране;
• уведомление государства о сдаче квартиры иностранцу.

Какие документы проверить у иностранного гражданина

Прежде чем заключать договор аренды с иностранцем, арендатору следует запросить у мигранта следующие документы:

• удостоверение личности (паспорт): имейте в виду, что в разных странах действительны разные типы документов, которые удостоверяют личность. Так, в ЕС это идентификационная карта, а в США правовой статус идентификатора личности имеют несколько разных документов — пластиковая ID–карта и сам паспорт;
• отрывной талон. После прибытия иностранец обязан встать на учет в миграционной службе, где оставляет верхнюю часть бланка со сведениями о себе. Ему же остаётся нижняя, отрывная часть уведомления о прибытии;
• миграционная карта с отметками органов пограничного контроля о пересечении границы России.

При проверке документов арендодателю нужно внимательно сверить личные данные, в том числе фото, посмотреть, как долго потенциальному жильцу разрешено находиться в России, и изучить сам вид документов на предмет того, есть ли в них исправления. Бумаги стоит не только посмотреть, но и снять с них копии.

Кроме проверки самих документов, которые предоставил иностранный гражданин, желательно зайти на сайт МВД и убедиться, действительно ли у потенциального жильца есть разрешение на работу и временное проживание, по какому адресу он был зарегистрирован и можно ли ему находиться в РФ. На сайте ФССП России (Федеральной службы судебных приставов) можно узнать, есть ли у мигранта судебная задолженность и объявлен ли он в розыск.

Важно! Миграционная карта не нужна гражданам Беларуси, а граждане ЕАЭС (Армения, Казахстан, Киргизия) также могут находиться в России без этого документа — правда, только в течение 30 дней с даты въезда.

Как уведомить государство о сдаче квартиры иностранцу

Если собственник заключает договор найма с иностранным гражданином, он обязан сообщить об этом властям в течение 7 рабочих дней со дня прибытия мигранта в место пребывания (п. 20 Постановления Правительства РФ от 15.01.2007 № 9). Аналогичную процедуру необходимо пройти, если иностранец уже находится в стране какое-то время, но сменил место жительства. Уведомить властей можно тремя способами:

• обратиться лично в территориальный орган МВД или МФЦ;
• подать заявление через Госуслуги;
• отправить уведомление в двух экземплярах по почте.

При этом арендодатель может подать заявление самостоятельно, без присутствия иностранного гражданина.

Сотрудники выдают или отправляют отрывной корешок уведомления о прибытии в течение одного рабочего дня, а сведения в базу данных МВД вносят в течение трёх рабочих дней после получения уведомления.

Чтобы заполнить заявление, арендодателю понадобятся следующие документы:

• личный паспорт;
• паспорт иностранца или аналогичный документ, а также копия заполненных страниц;
• уведомление, заполненное по форме;
• миграционная карта;
• виза, вид на жительство или разрешение на временное проживание в РФ;
• отрывной талон, если мигрант ранее был зарегистрирован в другом месте пребывания;
• трудовой договор, если на миграционный учёт нужно поставить трудящегося по приглашению или членов его семьи;
• документы, подтверждающие родство, если нужно зарегистрировать членов семьи мигранта, приехавшего в Россию для работы.

Как правильно заключить договор аренды квартиры с иностранцем

Оформить сделку о найме жилья мигрантом несложно. Главное — составить договор найма для иностранного гражданина на двух языках (на русском и родном языке арендатора). При этом перевод должен быть заверен нотариусом. Это нужно, чтобы квартиросъёмщик не мог в дальнейшем сослаться на то, что не понимал условия сделки или ему неправильно перевели документ. Также важно проверить, чтобы срок действия договора истекал раньше даты истечения документов, разрешающих иностранцу жить в России.

Остальные требования к договору аренды такие же, как и для россиян, поэтому арендодатель может взять за основу типовую форму и добавить в неё нужные пункты.

Скачать образец договора найма жилого помещения для иностранного гражданина

Напомним, что нужно указать в договоре:

• Ф.И.О. арендодателя и арендатора, их паспортные данные и номера телефонов;
• документ, подтверждающий право собственности на помещение (например, договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации);
• сведения о жилье, которое передаётся во временное пользование мигранту: точный адрес, этажность, площадь, состояние инженерных сетей, бытовых приборов и мебели;
• срок аренды;
• размер арендной платы и порядок её внесения, сроки оплаты коммунальных услуг;
• права и обязанности сторон, санкции за их нарушение;
• размер залога и условия его возврата (обычно он равен месячному платежу и не возвращается, если арендатор нарушает договорённости).

Также важно составить опись всего имущества, находящегося в квартире. При этом недостаточно просто перечислить предметы, которые передаются арендатору-иностранцу во временное пользование — желательно их сфотографировать и описать состояние каждой вещи.

Чем грозит уклонение от регистрации и оформления сделки

Если собственник не заключает договор аренды квартиры с иностранным гражданином, то он нарушает две нормы закона: скрывает нелегала и не платит налоги. За то, что арендодатель не уведомляет государство о сдаче жилья иностранцу, ему грозит ответственность по ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ: штраф на сумму в размере от 2 до 4 тысяч рублей при отсутствии признаков уголовного деяния.

Уголовная ответственность наступит в том случае, если, например, арендодатель был в сговоре с иностранцем и занимался незаконной деятельностью (к примеру, перевозил товары контрабандой) .

А вот за неуплату налогов наказание серьёзнее: согласно ст. 122 НК РФ, собственника могут оштрафовать на 20% от неуплаченной суммы, а в случае умышленного уклонения — на 40%. Также злостный неплательщик рискует быть привлечённым к уголовной ответственности при крупной задолженности (ст. 198 УК РФ). Крупным признается долг по налогам не менее 900 тысяч, накопленный в течение трёх лет. Правда, такое наказание вероятно лишь в том случае, если арендодатель сдаёт несколько квартир на большие суммы.

В любом случае, оформляя договор аренды, собственник может не бояться больших расходов на налоги: например, самозанятые официально платят налоги в размере 4% от дохода. Правда лишь в том случае, если их годовой доход не превышает 2 миллионов рублей. Подробнее об этом мы рассказали в отдельной статье.