Договор купли-продажи земельного участка с домом: памятка для покупателя
Фото: Milan Seitler (Unsplash)
Обновлено 13 февраля 2024 года
Покупка дома с участком — процедура, которая отличается от других сделок с недвижимостью, потому что объектов продажи в этом случае два — непосредственно дом и земельный надел. По закону, продажа строения отдельно от земли запрещена. Также нельзя продать участок, оставив дом в собственности бывшего владельца: эти объекты недвижимости неразрывно связаны между собой.
Ранее мы рассказывали, на что смотреть при покупке дома. А теперь уделим внимание документам по его купле-продаже. Что надо знать покупателю при заключении ДКП участка с домом и какие при такой сделке могут быть подводные камни?
Как оформить договор продажи дома с земельным участком
Договор купли-продажи дома с участком — это документ, подтверждающий готовность сторон совершить сделку. Допустимо составление ДКП на дом с земельным участком от руки, единой формы для документа нет. Подходящий образец договора купли-продажи земельного участка и строений на нём свободно можно найти в интернете, но его в любом случае придётся подогнать под условия конкретной сделки.
Фото: Jonathan Arbely (Unsplash)
Типовой документ отражает следующие ключевые пункты.
- Место заключения и дата подписания документа.
- Сведения о сторонах сделки: ФИО, место и дата рождения, данные документа, удостоверяющего личность, адрес проживания.
- Описание предмета договора: детальные характеристики дома и земельного надела.
- Стоимость продаваемого имущества и порядок расчётов. Цена может быть указана как за оба объекта недвижимости вместе, так и по отдельности за каждый.
- Условия: права и обязанности, ответственность сторон, порядок передачи недвижимости.
Закон не ограничивает количество экземпляров для ДКП земельного участка и дома на нём. Раньше приходилось готовить три бумажных экземпляра: по одному для каждой стороны сделки и для Росреестра. Сейчас в третьем экземпляре нет необходимости, так как ведомство ввело электронный документооборот.
Что должен содержать договор купли-продажи участка с домом
В первую очередь это наименование документа, данные участников сделки (паспортные, ФИО, гражданство, место рождения), цена объекта и порядок расчёта. Если имеет место предоплата, это тоже обязательно нужно указать, включая её размер и способ передачи.
Поскольку типовой договор купли-продажи земельного участка охватывает сразу два объекта недвижимости, в нём необходимо прописать все характеристики этих объектов.
Для дома это:
- адрес и кадастровый номер;
- форма собственности: частная или долевая, а также реквизиты документов о праве собственности;
- технические характеристики: метраж строения, количество этажей, комнат, нежилых помещений.
Для участка:
- кадастровый номер и местонахождение;
- площадь;
- категория и вид разрешённого использования земли;
- форма собственности и документы, на основании которых она оформлена.
Фото: Breno Assis (Unsplash)
Покупателю необходимо обратить внимание и на пункты, которые касаются передачи прав на землю и другие строения, находящиеся на участке. Основное отличие в том, что в договоре обязательно должен быть прописан пункт о передаче земли под домом. Если продаётся не весь дом, то покупателю полагается соответствующая часть участка. Например, при покупке четверти дома вместе с ним будет продана и 1/4 земли.
Если на участке есть дополнительные строения — баня, гараж, хозяйственные постройки — их также нужно упомянуть в договоре.
Дополнительные условия в договоре продажи земельного участка — это важно
В заключительной части документа прописываются дополнительные условия. К ним относятся следующие пункты.
- Сроки и условия передачи объектов недвижимости после госрегистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. При желании можно указать, что договор купли-продажи земельного участка и строений на нём, если они есть, выполняет роль передаточного акта. В таком случае можно будет не подписывать отдельно акт приёмки-передачи.
- Если на момент продажи в доме зарегистрированы люди, нужно указать сроки их снятия с регистрационного учёта. ДКП будет считаться вступившим в силу, даже если эти люди ещё не снялись с учёта.
- Прописанные гарантии от продавца того, что дом не заложен, не находится под арестом и право его собственности не оспаривается третьими лицами.
- Кто и в каком объёме несёт расходы по заключению договора: например, кто берёт на себя оплату аренды банковской ячейки, госпошлины при регистрации договора и юридических услуг при сопровождении сделки.
- Условия расторжения договора.
Естественно, все дополнительные условия должны быть законными и известными всем сторонам, участники сделки должны быть с ними согласны. Последними идут подписи сторон с расшифровкой.
Документы для подписания ДКП дома с земельным участком
Перед подписанием договора купли-продажи загородного дома с участком продавец должен подготовить документы на объекты недвижимости.
- Кадастровые и техпаспорта на дом и земельный надел.
- План дома с раскладкой по этажам и выписка из домовой книги, в которой отражены все собственники и зарегистрированные лица — аналог формы 9 для квартиры.
- Межевой план участка с обозначенными границами и постройками, расположенными на его территории.
- Правоустанавливающие документы. Ими могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственная.
- Документы, подтверждающие право собственности на участок. Обычно это свидетельство о собственности, выданное до 1998 года, или свидетельство о госрегистрации права собственности, выданное до 2016 года, а также выписка из ЕГРН.
- Справки об уплате налогов на дом и землю, а также коммунальных услуг. Если недвижимость расположена на территории СНТ, то также потребуется справка об уплате членских взносов.
- Документ, подтверждающий отсутствие обременений на дом и землю. Дополнительно покупатель может проверить эти данные самостоятельно на сайте Росреестра.
Фото: pressfoto (Freepik)
Также для подписания договора покупки земельного участка с домом необходимы личные документы продавца и покупателя.
- Паспорта и их ксерокопии.
- Если со стороны продавца выступает третье лицо, нужна доверенность, заверенная у нотариуса.
- В случае, если недвижимость была приобретена продавцом в браке, то от второго супруга потребуется нотариально заверенное разрешение на проведение сделки. Если супруги заключали брачный договор, в котором прописано, что недвижимость раздельная, или дом с участком не относятся к совместно нажитому имуществу, разрешение не нужно.
- Если в числе собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, нужно разрешение органов опеки на проведение сделки с недвижимостью.
Это основной перечень документов, которые пригодятся при заключении договора продажи земельного участка. В отдельных случаях — например, при продаже части дома, или если собственников несколько — могут потребоваться дополнительные бумаги.
Итак, типовой договор купли продажи участка с домом составляется в простой письменной форме, его не нужно заверять у нотариуса, но он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. После завершения процедуры регистрации новый владелец может быть спокоен — теперь он стал хозяином сразу двух объектов недвижимости.