Договор ипотеки — это… Инструкция, как правильно его оформить и на что обратить внимание

Ипотека позволяет ежемесячно выплачивать комфортную сумму, не копить годами деньги для покупки желаемой квартиры или машины, а также подобрать такую программу в банке, которая не станет непосильной ношей. Когда клиент решает взять кредит, он подписывает ипотечный договор. Мы уже писали, какие способы покупки квартиры существуют, теперь расскажем подробно, как оформлять ипотеку, где регистрировать подобный документ, как выглядит форма договора ипотеки и как правильно его составить.

Договор ипотеки — это документ, подтверждающий получение средств под залоговое имущество, фиксирующий условия соглашения участников, а также порядок погашения займа. Стороны у такого договора две: это кредитор или залогодержатель, то есть банк, и заёмщик или залогодатель, то есть физическое лицо. Залогом может выступать как жильё, которое собираются покупать, так и недвижимость, которая уже находится в собственности кредитора или его родственников.

Виды ипотечных договоров

Если обратиться к международной практике, то выделяют всего три вида договоров — в силу договора, закона и судебного акта. Последний не актуален для российского законодательства, чаще всего выбирают первый формат — по привычному договору купли-продажи (ДКП). Но и он заключается на разных условиях.

• Банк одобряет кредит, на выделенные средства заёмщик покупает недвижимость, которая становится залогом.
• Залогом становится недвижимость, которая уже находится в собственности у заёмщика. Не важно, что это — дом, квартира или космическое судно.
• Тройной договор, который подписывают покупатель, продавец и сторона, выдающая средства на покупку недвижимости.

Что должно быть указано в ипотечном договоре

В девятой статье 102-Ф3 «Oб ипoтeкe» прописаны все необходимые пункты, которые должны быть указаны в договоре, а именно:

• данные о кредиторе и заёмщике;
• предмет ипотеки — полное описание, наименование и расположение объекта недвижимости. По этой характеристике должно быть чётко понятно, о чём именно идёт речь. Если предметом выступает квартира, в договоре важно прописать адрес, площадь и количество комнат;
• сумма займа, процентная ставка и размер ежемесячного платежа;
• сроки погашения кредита;
• стоимость имущества, оставляемого под залог, в денежном эквиваленте;
• условия обращения с залогом;
• закладная — ценная бумага, подтверждающая права заёмщика;
• обязательства заёмщика и сроки их исполнения.

Рассмотрим подробнее последний пункт — что именно подразумевается под обязательствами заёмщика.

• Конечно же, это выплата долга с процентами в полном объёме.
• Оплата штрафов и пени в случае просрочки.
• Возмещение расходов при возникновении судебного разбирательства по задолженности и при реализации жилья, оставленного под залог.
• Выплата процентов, если средства по основному договору используют неравномерно.
• Возмещение убытков при несоблюдении правил договора.

Что предусмотрено в договоре ипотечного кредита

Вот чек-лист того, на что стоит обратить внимание при подписании договора:

• какие условия расторжения при разных обстоятельства;
• есть ли опция изменить условия договора, причём в одностороннем порядке;
• есть ли возможность погасить кредит досрочно и каковы условия;
• какой тип ставки — плавающая или фиксированная;
• какие предусмотрены пени и штрафы за невыплату в срок;
• какой формат платежа — аннуитетный (когда вся сумма делится на равные части и выплачивается ежемесячно) или дифференцированный (также ежемесячно нужно вносить фиксированную сумму долга и процент за непогашенную часть).

Особенности договора ипотеки

Кроме очевидных вещей вроде своевременных выплат по договору, у банка и заёмщика есть несколько опций, на которые стоит обратить внимание.

• Залогодатель может жить и прописать всю семью в квартире, которую отдаёт под залог.
• Кредитор может запретить продавать залоговое жильё или сдавать его в аренду, а также проводить в нёи перепланировку.
• В договоре важно указать стоимость жилья — для этого обычно привлекают официальных оценщиков.
• Заёмщик должен поддерживать порядок в квартире, оставленной под залог, а кредитор может проверять состояние в ней. Если банк не устраивает вид жилья, он может потребовать погасить кредит раньше указанного в договоре срока.

Процедура оформления ипотеки

1. Выбираем оптимальное предложение от банка: смотрим процентные ставки, анализируем варианты от разных официальных кредиторов.
2. Прикидываем дополнительные затраты: оплату госпошлины, услуги оценщика жилья, страхование имущества.
3. Выбираем недвижимость. Лучше не затягивать, иначе условия банка могут поменяться, и придётся возвращаться в пункт 1.
4. Собираем пакет документов, а именно:

• паспорт заёмщика;
• копия трудовой книжки;
• кадастровый и технический паспорта на недвижимость;
• справка о доходах;
• паспорт продавца;
• документ, который подтверждает право собственности продавца на недвижимость;
• отчёт об оценке недвижимости.

Причины, по которым договор ипотеки могут не принять

1. Недостоверные данные в документах
2. На недвижимость наложен арест
3. Собран неполный пакет документов
4. В отношении недвижимости происходят судебные разбирательства

Регистрация ипотечного договора

Ранее, до 2014 года, сторонам приходилось регистрировать любой договор ипотеки. Теперь же это делать не нужно, но придётся пройти похожую процедуру регистрации прав на недвижимость в Росреестре. В таком случае выданный юридический акт будет подтверждать факт обременения на имущество.

А вот если квартира приобретается по ДДУ, госрегистрация обязательна. Без подобного документа сделка не будет иметь юридической силы, а дольщиков не сможет защитить закон. Вдобавок нужно заплатить госпошлину, размер которой зависит от условий соглашения и участников сделки. Размер госпошлины: 1000 рублей, если стороны договора — физические лица или физическое и юридическое лица; 4000 рублей — если обе стороны — юридические лица.

Для госрегистрации потребуются следующие документы:

• ДКП;
• акт приёма-передачи имущества;
• квитанция об уплате госпошлины (без неё заявление не примут);
• оригинал договора ипотеки, а также его копия;
• заявление по образцу от кредитора и заёмщика;
• документы, которые подтверждают право собственности.

Процедура регистрации проста: сначала кредитор и заёмщик подают заявление вместе с пакетом документов в органы Росрегистрации, где этот пакет проверяют. Если оформление происходит через МФЦ, придётся подождать 7-9 дней, через Росреестр — 5 дней, через нотариуса — 3 дня, а по электронной форме — от 1 дня. Если всё пройдёт благополучно, на договор ипотеки и в регистрационную запись добавится надпись установленного образца с названием госслужбы, датой, местом и номером регистрации.

Важно: порой Росреестр может запросить дополнительные документы — вроде нотариально заверенного согласия супруги или супруга.

Итак, мы разобрались, на что стоит обратить внимание при заключении ипотечного договора, как правильно его оформить и зарегистрировать в Росреестре. Если ипотека всё ещё кажется кошмаром наяву, есть шесть альтернативных способов приобрести жильё.