Договор аренды и допсоглашение: как составить, когда продлевать и что для этого потребуется

Обновлено 18.08.2024

Если договор аренды подходит к концу, а съезжать из квартиры, которая уже стала домом, не хочется — приходит время продления договора. Рассказываем, как продлить договор аренды квартиры после 11 месяцев, как подписать дополнительное соглашение к основному договору и какие документы для этого потребуются.

Срок договора аренды

Договор найма квартиры подписывается на определённый срок, который не должен превышать пяти лет. А если срок действия не указан в документе, он считается заключенным на максимальный период — как раз на пять лет. Это прописано в Гражданском кодексе Российской Федерации. А вот если договор заключается меньше чем на год, это считается краткосрочным наймом. У такой формы аренды есть ряд особенностей — и это не только отсутствие необходимости регистрировать такой договор в Росреестре. Для краткосрочного договора не применяются некоторые пункты ГК РФ, в частности, об автоматическом продлении.

Поэтому арендаторам, которые настроены проживать в квартире долго, выгоднее сразу заключить договор на несколько лет. Или заранее договориться о лёгкой процедуре продления. 

Как пролонгировать договор аренды квартиры

Дальше мы будем говорить про договор длительностью больше 11 месяцев. У арендатора, который добросовестно выполнял свои обязанности во время проживания, не должно возникнуть проблем при подписании допсоглашения о продлении срока действия договора аренды. Согласно статье 684 ГК РФ у действующего арендатора есть преимущественное право заключить новый договор и снять ту же квартиру на новый срок. 

Для этого, не позже чем за три месяца до предполагаемого выселения, арендодатель должен предложить жильцу продление либо предупредить, что больше квартира сдаваться не будет. Других причин не продлевать договор с действующим арендатором — если он использовал помещение по назначению, бережно к нему относился и вносил все платежи в срок — нет. 

А что, если:

• Собственник за три месяца не уведомил жильца, что больше не будет сдавать квартиру, или не предложил новые условия для заключения договора? Тогда договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Лучше всего вести коммуникацию письменно, иначе потом арендатор может сказать, что с ним никто не связывался за три месяца.
• Наймодатель не выполнил обязанности, а наниматель не отказался от продления договора. В этой ситуации договор всё равно считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, если за три месяца стороны не обсудят этот момент, произойдёт автоматическое продление договора аренды квартиры. 
• Арендодатель слукавил: сказал жильцу, что передумал сдавать квартиру, и не стал заключать с ним новый договор аренды с продлением срока. А потом бывший арендатор узнал, что не прошло и года, а квартиру всё-таки сдали новым жильцам. В этом случае можно требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков.

При краткосрочном договоре, который заключен меньше чем на год, упомянутая статья 684 ГК РФ не действует — у арендатора нет преимущественного права продления. Нужно, чтобы стороны достигли согласия по условиям аренды или же подписали новый документ. В противном случае договор автоматически расторгается сразу по истечении периода, на который он подписан.

Таким образом, есть четыре способа продлить договор аренды квартиры.

1. Автоматическое продление.
2. Подписание дополнительного соглашения о пролонгации к основному договору.
3. Заключение нового договора аренды.
4. Судебное продление срока (если нарушено преимущественное право действующего арендатора на продление договора). 

Дополнительное соглашение на продление договора аренды: на каких условиях его заключать

Арендодатель вправе предложить арендатору продлить договор или на тех же условиях, или на новых. Например, может повыситься арендная плата — если она давно не поднималась, а инфляция растёт. Ещё может измениться порядок расчёта арендной платы, условия использования объекта и т. д.

При продлении договора аренды стоит обсудить с арендодателем возможность включения в договор пункта о страховании недвижимости. Важно выбрать страховой полис, который покрывает все возможные риски, характерные для конкретной квартиры. Это своеобразная перестраховка на случай непредвиденных обстоятельств:

• собственник страхует своё имущество от ущерба — если что-то случится, страховая компания компенсирует убытки;
• арендатор защищает себя от финансовых потерь — если сам случайно что-нибудь повредит. 

Помните, страхование недвижимости — не просто дополнительная статья расходов, а гарантия финансовой безопасности для обеих сторон договора найма.

Не все изменения в договоре можно внести просто так. Нельзя увеличивать количество проживающих без согласия собственника, если это не было предусмотрено первоначально. Но обсуждение условий, которые не противоречат законодательству, возможно. Например, если арендатор проживал в квартире пять лет и пора освежить помещение: необходимость сделать небольшой ремонт и порядок его проведения и оплаты лучше сразу прописать в допсоглашении.

Пролонгация договора аренды квартиры: образец

При составлении допсоглашения о пролонгации договора аренды за образец можно взять исходный договор. Там прописаны все существенные характеристики объекта и условия. Нужно только внести изменения — если договорились о повышении платы за жильё или если срок нового договора отличается от предыдущего. Также стоит проверить, не изменились ли реквизиты сторон. Например, если был получен новый паспорт или у кого-то появился новый адрес постоянной регистрации. 

Обязательно оформляйте все изменения в допсоглашении к договору и закрепляйте подписями обеих сторон — это защитит вас от возможных споров в будущем. В случае разногласий письменные документы будут основанием для судебных исков.

Пример дополнительного соглашения о продлении срока найма квартиры (используйте его как образец, но вносите свои данные и условия):

Дополнительное соглашение №1
о продлении срока найма жилого помещения
к Договору №1 от 15 марта 2020 года

город Москва                                                                             1 марта 2022 года

Гражданин Иванов Иван Иванович 01.02.1991 года рождения, проживающий по адресу ___________, паспорт серии ____ номер ______ , выдан __________________________, в дальнейшем именуемый «Наймодатель», и граждан Сидоров Сидор Сидорович 03.04.1992 года рождения, проживающий по адресу ___________, паспорт серии ____ номер ______ , выдан __________________________, в дальнейшем именуемый «Наниматель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем: 

1. Стороны договорились об изменении ежемесячного платежа за наём жилого помещения. С 1 марта 2022 года ежемесячный платёж за пользование жилым помещением составит 45 000 рублей. 
2. В остальном пункты Договора №1 от 15 марта 2020 года оставить без изменений. 
3. Договор №1 от 15 марта 2020 года продлить на 2 года, до 15 марта 2024 года.
4. Соглашение составлено и подписано в двух экземплярах равной юридической силы по одному для каждой стороны.
5. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами.

Что нужно прописать при продлении договора аренды

• дату подписания соглашения, а также его номер (если квартира снимается годами, соглашений о пролонгации может быть несколько);
• номер и дату основного договора, к которому прикладывается это допсоглашение;
• реквизиты сторон (имя, фамилия, отчество, паспортные данные, адрес регистрации, также можно указать дату рождения);
• срок действия соглашения о пролонгации;
• изменения в основном договоре или их отсутствие;
• если меняется один или несколько пунктов, прописать, что остальные остаются в силе;
• день, когда соглашение вступает в силу. 

На документе обязательно должны стоять дата и подпись обеих сторон. Если за кого-то подписывается представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность. 

Как продлить договор аренды квартиры: порядок действий

Итак, для пролонгации договора аренды квартиры между физическими лицами нужно придерживаться следующего алгоритма: 

• предложить продление, уведомив вторую сторону (преимущественное право для такого предложения есть у собственника, но арендатор тоже может инициировать обсуждение);
• согласовать условия (оставить всё как в прежнем договоре или внести изменения);
• подписать дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока;
• если договор долгосрочный (более чем на 11 месяцев), зарегистрировать его в Росреестре. 

Новый договор будет считаться действующим с момента его регистрации в Росреестре. Чтобы между старым договором и пролонгированным не было паузы, лучше заранее озаботиться продлением. Количество пролонгаций действующее законодательство не ограничивает.

Когда меняется слишком много пунктов в договоре, можно подумать о том, чтобы завершить действие старого договора и заключить новый. Однако на практике это может быть сложнее, так как потребуется сначала осуществить передачу объекта от арендатора собственнику и составить соответствующий акт, а затем заключить новый полноценный договор и снова передать недвижимость от собственника жильцу, оформив новый акт приёма-передачи. Подписать соглашение о пролонгации обычно проще и быстрее.