Девальвация и ипотека: опасности и решение проблемы

Девальвации рубля опасаются многие россияне, особенно те, кто платит жилищные кредиты. Сегодня рассказываем, что будет с ипотекой, если рубль обесценится, чем опасна девальвация и как заёмщикам обезопасить себя. 

Что такое девальвация

Девальвация — это снижения курса валюты страны к твёрдым валютам других стран. Если проще, то это обесценивание денег в конкретном государстве: это означает, что за одну единицу национальной валюты можно купить меньше иностранной валюты. Например, 1 доллар США в 2010 году можно было купить за 30 рублей, в 2017 за 60 рублей, а в 2023 придётся отдать почти 100 рублей. Это обусловлено тем, что в современном мире экономики стран связаны между собой, и доллар пока ещё играет главенствующую роль. Если доллар поднимается, а рубль падает, то эти валютные «качели» затрагивают каждого человека в стране.  

В новейшей истории России было несколько девальвацией — расскажем о них подробнее.

1. Кризис 1998 года. Неправильная тактика борьбы с дефицитом бюджета и падение цен на нефть сильно ударили по экономике страны. В качестве выхода из ситуации ЦБ ввёл плавающую ставку курса доллара. Тогда американская валюта резко выросла в цене с 6,25 до 21 рубля. 
2. Кризис 2014 года. Падение цен на нефть, западные санкции и военные действия на Украине стали причиной падения рубля по отношению к доллару на 41%. Чтобы стабилизировать ситуацию, ЦБ ввёл плавающий курс рубля и периодически продавал валюту для снижения девальвации. Но это не помогало, поэтому в итоге ЦБ поднял ключевую ставку с 6,5 до 17% и перестал проводить валютные интервенции: это означало, что регулятор уверен в дальнейшем падении рубля. В тот период нефть дешевела, спрос на валюту был высоким, а рубль неизбежно падал.
3. Кризис 2022 года. На фоне беспрецедентных экономических санкций и введения валютных ограничений рубль буквально обрушился. На Мосбирже курс доллара к рублю достиг исторического максимума 10 марта 2022 года — 121,52 рубля, а курс евро вырос до 130,5 рубля. Но кризиса удалось избежать — рубль укрепился, а экспортёров обязали продавать валютную выручку.  

В настоящее время страна балансирует на грани очередной девальвации. За лето 2023 года курс рубля упал на 20%, и каких-то активных действий со стороны ЦБ для выравнивания ситуации не наблюдается. Регулятор поднял ключевую ставку на 3,5 пункта до 12%, но без вербальной интервенции и ограничений на движение капитала такие действия лишь подавляют экономическую активность и никак не способствуют укреплению рубля.

Чем опасна девальвация 

На первый взгляд может показаться, что девальвация — благо для стран, чья экономика строится на экспорте товаров. Казалось бы, продал за доллары, перевёл в национальную валюту и получил гораздо больше, а значит, и в бюджет налогов пойдёт больше — наполняй казну и радуйся. Плюс при девальвации снижается доля импорта — невыгодно покупать товары за доллары или евро, а значит, растёт спрос на продукцию местных производителей. Но положительный эффект девальвации нивелируется минусами, с которыми сталкивается экономика страны. Рассказываем о них подробнее.

1. Рост темпов инфляции. Повышение закупочных цен на иностранное сырьё, товары, оборудование и комплектующие ведёт к росту себестоимости отечественной продукции. Рост курса доллара и евро в России стабильно приводит к повышению цен буквально на всё — от бензина до горстки семечек у бабушек, торгующих в переходах. 
2. Снижение внутреннего потребления. Цены растут, а доходы граждан остаются на прежнем уровне. Чтобы остаться в рамках привычного бюджета, люди просто меньше покупают, что негативно сказывается на экономике страны. Это ведёт к финансовой нестабильности.

Падение рубля для России — знакомый процесс, поэтому механизмы реагирования и управления курсом хорошо отлажены. В последние годы критических последствий девальвации не наблюдается.

Что будет с ипотекой при девальвации рубля

Ипотека — это банковский кредит, обеспеченный жильём, которое приобрёл заемщик. Купленная квартира находится в залоге у банка и в этом вся сложность для заемщика. Ведь если из-за девальвации он не сможет вовремя платить, банк просто заберет недвижимость в счет погашения долга.

Чтобы понять, что будет с ипотекой при девальвации, нужно разделить валютные и рублёвые кредиты. Рассмотрим ситуацию с падением рубля для заёмщиков, которые платят в отечественной и зарубежной валюте.

Девальвация и валютная ипотека

Валютная ипотека — это кредит на приобретение жилья, выданный в иностранной валюте. Наибольшей популярностью такой вид кредитования пользовался в 2000-х. Это было золотое время, когда доллар стоил меньше 30 рублей, а условия по валютным ипотекам были максимально выгодными. Сегодня же банки практически не выдают ипотеку в валюте, а заёмщиков, выплачивающих обязательства по действующим валютным договорам, в стране осталось не более 600 человек. Почему же валютная ипотека перестала быть выгодной и при чём здесь девальвация?

Повышение курса доллара по отношению к рублю сильно бьёт по бюджету заёмщика, ведь он обязан закрывать обязательства перед банком в той валюте, в которой оформил кредит. При этом ежемесячный платёж по ипотеке остаётся неизменным, нет каких-то послаблений или кредитных каникул. Если курс иностранной валюты повышался, выплаты становились больше, и страдали именно те заёмщики, которые получали заработную плату в рублях, а ипотеку погашали в долларах. 

Девальвация и ипотека в валюте — плохой тандем. Если курс национальной валюты нестабилен по отношению к твёрдым валютам других стран, то лучше отказаться от такой сделки. Именно поэтому, пройдя несколько периодов падения рубля, российские банки минимизировали ипотечное кредитование в долларах, евро и других иностранных валютах.

Девальвация и рублевая ипотека

Рублёвая ипотека — кредитная банковская программа, по которой деньги на приобретение жилья выдаются в национальной валюте. Что будет с ипотекой при девальвации рубля? Платёж останется неизменным, ставка не изменится, срок выплаты тоже. Единственное, из-за чего пострадает заёмщик, как и все остальные жители страны, — это инфляция и снижение покупательской способности. Если зарплата остаётся неизменной, а цены на товары и услуги растут, то заёмщику труднее платить ипотеку и сохранять привычный образ жизни. Чаще всего при девальвации происходит снижение уровня жизни — человеку приходится отказываться от каких-то необязательных, но привычных трат, переходить на более дешёвые продукты питания, экономить на проездах и прочее.

Как действовать заёмщику при девальвации

Выше мы выяснили, что будет с ипотекой при девальвации рубля, но это не главное. Гораздо важнее понимать, как действовать заёмщику, если деньги обесцениваются. Выбор способа напрямую зависит от того, чем вы выплачивается ипотека — рублями или долларами.

Валютная ипотека

У валютного заёмщика есть несколько вариантов решения проблемы.

1. Досрочное погашение. Оплатив всю сумму задолженности перед банком, заёмщик избавляется от дальнейших переплат из-за плавающего курса доллара, а также от начисленных процентов. Но такой вариант подходит только тем, кто может найти сумму, необходимую для полного закрытия долга.
2. Конвертация ипотеки. Если заёмщика устраивают условия банка, который выдал валютную ипотеку, можно не менять кредитора и просто перевести долг в рублёвый эквивалент по действующему курсу. Это не так выгодно, но долг заёмщика не будет увеличиваться, если иностранная валюта продолжит расти.
3. Рефинансирование. Большинство валютных ипотек, оформленных в 2000-х, были рефинансированы. Это помогло заёмщикам не скатиться в просрочки и не потерять своё жильё. Рефинансирование позволяет выбрать другие условия кредитования — более длительный срок или низкую ставку, если заёмщик не справляется с платежами по ипотеке. Нужно только найти банк с более выгодными условиями и подать заявление на рефинансирование. 
4. Реструктуризация. Можно обратиться в свой банк и попросит изменить условия кредитования. Но придётся доказать, что заёмщик действительно не может выплачивать долги по первоначальному графику. Например, для этого можно предоставить справку о снижении заработной платы или увеличении состава семьи.
   

Все варианты, кроме первого, сложные и хлопотные. Но если воспользоваться ими, можно существенно снизить финансовую нагрузку и облегчить себе жизнь. Но главное условие для рефинансирования, реструктуризации или конвертации ипотеки — отсутствие просрочек по платежам. Поэтому не стоит тянуть до последнего: если платить стало тяжело, лучше сразу же обратиться в банк и начать решать проблему. 

Рублёвая ипотека

У заёмщиков рублевой ипотеки в кризис условия кредитования не меняются — ставка, срок и ежемесячный платёж остаются прежними. Но из-за инфляции и снижения покупательской способности платить становится труднее. У нас есть несколько полезных советов для заёмщиков.

1. Формирование финансовой «подушки безопасности». В идеале сделать это нужно ещё до оформления ипотеки, но хотя бы после подписания договора нужно откладывать некую сумму на случай непредвиденных обстоятельств. Чем больше денег будет в запасе, тем лучше. Минимальный размер финансовой подушки — 2–3 ипотечных платежа: так получится защитить себя от ситуаций с потерей работы — сокращением или увольнением. За 2–3 месяца заёмщик сможет найти хороший вариант для трудоустройства и при этом не уйдёт в просрочку по платежам.  
2. Инвестирование. Деньги не должны просто лежать под подушкой. Свободные средства рекомендуют вкладывать в активы, которые не зависят от колебания валют.
3. Рефинансирование или реструктуризация. Никто не запрещает заёмщику рассматривать более выгодные условия кредитования. Например, если он брал ипотеку под 17%, можно поискать варианты с более низкой ставкой — 12–14% годовых. Даже небольшое снижение процента ощутимо скажется на общей сумме долга. Для рефинансирования обращаются в сторонние банки, а по вопросу реструктуризации — в банк, где оформлена ипотека.
   

Возможна ли девальвация в 2023 году

Фактически девальвация, а именно падение курса рубля к доллару и евро, наблюдается уже сейчас. Максимальные значения курса доллара и евро в августе 2023 года составили 101,04 и 110,68 рубля соответственно. После случился откат, но гарантировать, что в дальнейшем рубль не будет ослабевать, никто не может.

В текущей экономической ситуации, когда цены на нефть «плавают», действуют беспрецедентные санкции и проводится переориентация рынков, рубль вряд ли удастся сильно укрепить. Финансовые эксперты предсказывают колебания в диапазоне от 80 до 90 рублей за доллар. Поэтому заёмщикам, которые платят ипотеку, нужно быть готовым к повышению цен и снижению покупательской способности, а значит, заранее продумывать тактику и стратегию укрепления собственной финансовой стабильности в период действия ипотечного кредита.

Коротко о главном

Девальвация рубля и ипотека — связанные процессы. При падении рубля ухудшается уровень жизни, повышаются цены, и платить кредит становится труднее. Но зная негативные последствия девальвации, можно ещё на этапе оформления ипотеки позаботиться о собственной финансовой защищённости. Для этого достаточно не брать валютную ипотеку, даже если предложат максимально выгодные условия, и заранее сформировать финансовую подушку безопасности.