Что такое хрущёвка: история, распространённые серии, плюсы и минусы

«Хрущёвки» — это народное название многоквартирных домов, которые появились в период, когда СССР возглавлял Н.С. Хрущёв. Такие дома возводили с 1956 года и вплоть до начала 1970-х годов. Квартиры в этих домах обычно малогабаритные и с высокой слышимостью, но и цены на них едва ли не самые низкие на вторичном рынке. В России эксплуатируют более 11 млн м² такого жилья. Это значит, что «хрущёвки» до сих пор остаются частью современного рынка недвижимости.

Расскажем о технологии строительства, а также о плюсах и минусах массовых построек времён «оттепели». 

История появления «хрущёвок» 

До 1954 года строительство домов шло долго и стоило дорого — каждый дом проектировал архитектор, на него утверждался план, нормы, и только потом подрядчики приступали к возведению. Конечно, такие постройки получались надёжными и красивыми, но огромная часть населения страны ютилась в коммунальных квартирах. Жилищную проблему нужно было решать быстро и дёшево.

В 1955 году руководство страны взяло курс на «отказ от излишеств в архитектуре», а проектирование домов стало массовым и стандартизированным.

Для экономии были снижены стандарты метража комнат:

• кухни — до 5-6 м²;
• санузла — до 2-2,5 м².

Также при создании таких домов отказались от лифтов, поэтому «хрущёвки» строились не выше пяти этажей. В итоге удалось построить дома, себестоимость которых снизилась на 30% по сравнению со «сталинками». И главная задача тоже была решена —  в короткие сроки сотни тысяч жителей СССР получили свои квадратные метры.

Первые типовые панельные дома появились в 1956 году в Москве в районе Черёмушки. А уже к 1964 году жилищный фонд СССР вырос вдвое по сравнению с периодом до начала жилищной программы. Было построено 1,2 млрд квадратных метров — это больше, чем за все первые 40 лет существования Союза.

Распространённые серии домов 

Технология строительства могла отличаться в рамках разных серий домов. Но все «хрущёвки» были двух типов: панельные (большинство) и блочные. Рассмотрим популярные серии индустриального домостроения.

К-7

Одна из первый серий, которую проектировал Виталий Павлович Лагутенко. В основу К-7 легли самые удачные дома из московских Черёмушек с доработками. В них были квартиры с просторными по тем меркам кухнями и раздельными санузлами. Но в них было холодно, а ещё почти отсутствовала звукоизоляция. К тому же, срок эксплуатации у К-7 совсем небольшой — 25 лет, и почти все представители первой серии уже снесены.

I-335

Проект трёх архитекторов из Ленинградского Горстройпроекта. В основе — неполный каркас и навесные панели. В домах были несущие продольные стены, а квартиры делились на секции по четыре в каждой. В квартирах были узкие балконы, небольшие кухни и совмещённые санузлы. Позже на базе этой серии в том же Ленинграде были разработаны типовые детские сады на 140 и 280 мест.

I-515/5

Эти пятиэтажные панельные дома секционного типа распространены в Москве и в некоторых других городах. В качестве фундамента для этих домов использовали блоки ЖБИ. Наружные стены сделаны из керамзитных панелей, а внутренние — из бетона. Межкомнатные перегородки толщиной в 8 см делали из гипсобетона, а межквартирные представляли собой две межкомнатные с воздушной прослойкой между ними: за счёт этого получилось сделать дополнительную звукоизоляцию.

I-447

Проект разработан ещё в 1957 году в институте «Гипрогор», а стройки по нему шли вплоть до 80-х годов. Отличительные черты этих домов — кирпичные стены и по 2 ряда окон на торцевых сторонах. Ранние постройки I-447 имели достаточно высокие потолки в 2,7-2,8 м, более поздние — 2,48 м. Именно эта серия и её модификации отличаются хорошей звуко- и теплоизоляцией.

Минусы «хрущёвок»  

Минусов в таких домах немало — девизом массовой застройки была фраза «быстро и дёшево». К тому же многие дома строились как временное жильё и не отличались высоким качеством.

Плохая шумоизоляция 

Тонкие перегородки даже с воздушной подушкой не спасали от шума соседей. Особенно хорошо слышно друг друга в панельных многоэтажках, так как бетон прекрасно пропускает звук. Лучше дела обстоят в блочных домах — кирпич частично поглощает шум, поэтому звукоизоляция там качественнее.

Маленькая площадь

В большинстве «хрущёвок» крохотные кухни (4-6 м²), совмещённые санузлы, низкие потолки в 2,5 м. Даже 3-комнатные квартиры по современным меркам считаются тесными — всего до 58-60 м². Комнаты в них маленькие, тамбура на входе, как правило, почти нет. В качестве мест для хранения были придуманы верхние антресоли под потолком. А под окном на кухне располагали нишу, в народе названную «холодильником»: в ней хранили запасы продуктов.

Зимой холодно, летом жарко 

В основном эта проблема касается панельных домов с плоской крышей. У бетона достаточно высокая теплопроводность, поэтому жители первых этажей и угловых квартир зимой замерзают. А верхние этажи страдают летом — плоская крыша залита битумом, который сильно нагревается от солнца и раскаляет воздух в квартирах.

Неудобные планировки

У большинства квартир, особенно в ранних сериях, окна располагаются на одну сторону. Из-за этого коридоры остаются в темноте, а проветривать квартиру приходится дольше. Маленькие размеры комнат не позволяют купить стандартную мебель, приходится делать её на заказ.

Нельзя сделать перепланировку

В панельных домах нельзя сделать крупную перепланировку — большая часть стен в квартирах несущие. Придётся обойтись косметическим ремонтом с вырубкой проёмов — это разрешено, но потребуется согласовать проект в БТИ.

Преимущества «хрущёвок» 

Плюсы у «хрущёвок» тоже есть. И они достаточно весомые, чтобы рассмотреть такую квартиру к покупке.

Просторные дворы

В период застройки «хрущёвок» не было проблем с наличием земли под новые дома, поэтому дворы благоустраивались просторные, с местом под детские площадки, автомобили и даже цветники у подъездов. Современные новостройки стоят плотно друг к другу, из-за этого жильцам часто некуда ставить машины.

Хорошая инфраструктура

«Хрущёвки» строили целыми районами и обеспечивали их детскими садами, школами, магазинами. Сейчас, как правило, эти дома стоят в центральных локациях города, где уже сложилась транспортная сеть и хорошая инфраструктура.

Невысокая стоимость

В сравнении с новостройками или домами периода 2000-х годов постройки «хрущёвки» стоят значительно меньше. А за счёт небольшой площади можно существенно сэкономить на ремонте.

Запас прочности 

Этот плюс можно отнести к домам поздних серий из блока — они рассчитаны в среднем на 150 лет эксплуатации. Их износ сейчас составляет примерно 20%, поэтому состояние коммуникаций и конструкций вполне удовлетворительно.

Что лучше — кирпичный или панельный дом

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Состояние дома зависит не только от строительного материала, но и возраста. 

Кирпичные дома

Квартиры в домах из кирпича на вторичном рынке стоят больше, и вот почему.

1. Кирпич считается более тёплым материалом — коэффициент теплопроводности составляет 0,1-0,2 Вт/м*С.
2. Шумоизоляционные свойства у кирпича тоже выше — стена такой «хрущёвки» поглощает примерно 50-55 дБ.
3. У блочных построек меньше мостиков холода за счёт плотного прилегания кирпичей друг к другу.
4. Кирпичная стена меньше подвержена заражению плесенью и грибком.

Но на практике все эти плюсы могут быть нивелированы возрастом дома. Изношенные крыша и коммуникации могут изрядно попортить кирпичную конструкцию.

Панельные дома

Панели делали из бетона с арматурой, и у таких домов за счёт их конструкции есть существенные минусы.

1. Бетон легко пропускает холод — коэффициент теплопроводности 0,6-1 Вт/м*С.
2. Звукоизоляция у бетона тоже слабая — до 45 дБ при толщине стены в 20 см. 
3. Швы между панелями служат мостиком холода, если их вовремя не ремонтируют.
4. Бетонные стены чаще промерзают и отсыревают, поэтому могут отходить обои, а внутри стен образуются трещины и плесень.

Как и в случае с кирпичными домами, наличие этих минусов в панельных домах зависит от возраста дома. Кроме того, если в «панельке» регулярно проводят ремонт, утепляют фасады, укрепляют швы и кровлю, то и в ней может быть тепло и комфортно.

Заключение

Дома, построенные в период между 1950-ми и 1970-ми, заработали не очень хорошую репутацию. Они проигрывают сталинским домам и новостройкам по площади, удобству и износостойкости.

Но не всё так ужасно. «Хрущёвки» стоит рассмотреть к покупке даже сегодня хотя бы потому, что они построены в удобных районах, рядом с садами и школами. Такие квартиры будут стоить ощутимо меньше тех же «сталинок», но при этом дома будут моложе. И если есть возможность провести капитальный ремонт с использованием современных материалов, то такой вариант может оказаться вполне привлекательным.

Главное: выбирая квартиру, обращайте внимание на возраст и материал дома — более поздние кирпичные строения точно заслуживают внимания покупателей.