Что входит в содержание жилья и сколько это стоит

Иногда кажется, что квитанции специально составляют так, чтобы плательщик не разобрался, за какие именно услуги он платит. Но на самом деле странные формулировки — не злой умысел: просто бухгалтерия говорит на своём языке, который не всегда понятен посторонним. 

В статье рассказываем, что входит в содержание жилья — оказание каких услуг собственник может на законных основаниях потребовать от управляющей компании и кто устанавливает тарифы.

Какие бывают квитанции за коммунальные услуги

Платежи за коммуналку отличаются у собственника жилья и у тех, кто живёт в квартире по договору найма. Структура оплат описана в ст. 154 ЖК РФ.

Собственник платит за:

• ресурсы (газ, вода, электричество, отопление, канализация, вывоз мусора);
• капитальный ремонт (размер оплаты и проведение работ по капремонту регулирует раздел IX ЖК РФ);
• дополнительные услуги (домофон, интернет, консьерж, охрана, ландшафтный дизайнер и т.п.);
• содержание жилья.

Наниматель помещения, кроме перечисленного, вносит плату за аренду. При этом в зависимости от содержания договора найма часть перечисленных выше услуг могут включаться в оплату за найм помещения. То есть наниматель обязательно будет платить за все услуги, но это может быть или оплата по отдельной квитанции, или увеличенная сумма по договору найма.

Что значит содержание жилого помещения

В многоквартирном доме (МКД) помещения могут быть как в личной собственности, так и в общей. К личной собственности относятся сами квартиры, а общее имущество — это лестницы, лестничные площадки, крыши, чердаки, тех. этажи, подвалы, шахта лифта и т.п. Также к общему имуществу относятся все инженерные сети — разводка воды, газа, отопления и электричества.

Содержание жилого фонда — это поддержание в рабочем состоянии несущих конструкций дома и уход за общим имуществом граждан.

Не стоит путать содержание жилья и капремонт — это отдельные статьи расходов. В первом случае подразумевается контроль и текущий ремонт общего имущества — например, замена фрагмента трубы в подъезде при протечке или «заплатка» на прохудившейся кровле. А капитальный ремонт будет выглядеть, как полная замена кровли или системы отопления.

Что входит в содержание многоквартирного дома

Список работ, которые обязана проводить управляющая компания, есть в Постановлении Правительства 290 от 03.04.13 г. В них входят:

• проверка фундамента, перекрытий, стен, колонн и столбов на предмет звукоизоляции, разрушений, просадки или другой деформации. Если возникает необходимость, УК должна восстановить конструкции до проектного состояния;
• проверка подвалов — поддержание допустимой температуры и влажности, исправной вентиляции, проверка замков на дверях;
• проверка крыш — целостность кровли, ограждений и других конструкций, работоспособность громоотводов и ливнёвки, покраска металлических деталей по необходимости. УК должна срочно устранять протечки, очистку от мусора, грязи, снега и наледи;
• регулярная ревизия чердаков — контроль за допустимой температурой, влажностью и вентиляцией;
• присмотр за состоянием лестниц — не должно быть деформаций, трещин, прогибов. УК проводит периодическую покраску, а для деревянных лестниц — обработку антипиретиками и антисептиками;
• поддержка фасада здания в хорошем состоянии — сюда входят таблички с номером дома и подъездов, навесы над верхними балконами, входами в дом и подвалы (в том числе плотно закрывающиеся двери);
• проверка внутренней отделки подъездов, окон, дверей и полов в них. При необходимости УК ставит «латку» на место осыпавшейся штукатурки, красит стены и перила, меняет прохудившиеся доски или разбитое окно;
• поддержание рабочего состояния мусоропровода и его дезинфекция;
• обслуживание вентиляционных систем и дымовых каналов — удаление засоров, регулярная проверка тяги, по необходимости замена решёток и навесов над вентиляционными шахтами, обработка антикоррозийными составами или покраска металлических элементов;
• в домах с печным отоплением — проверка и чистка дымоходов, текущий ремонт печей и каминов;
• контроль за системами водопровода, отопления и канализации — проверка исправности запорных кранов, манометров, термометров, насосов и других приборов, поддержание температуры и герметичности, регулярная промывка;
• содержание электрооборудования, теле- и радиокоммуникационных систем — изоляция проводов, заземления, техобслуживание систем освещения, аварийной сигнализации, лифтов, автоматики в котельных, общедомового прибора учёта электроэнергии;
• обслуживание газового оборудования — газопроводов, стояков, запорных кранов и вентилей в подъездах, установок сжиженного газа (если они есть);
• обеспечение работы лифта — регулярное ТО, ремонт, диспетчерский контроль и связь с диспетчером, техническое освидетельствование, аварийное обслуживание;
• уборка в подъезде — мытьё окон, полов, по запросам жильцов работы по устранению насекомых и грызунов;
• обслуживание земельного участка МКД — уборка двора и крыльцов подъезда, удаление мусора из урн, проверка (восстановление) пандусов для инвалидов, зимой удаление льда и снега, летом покос травы и прочистка ливнёвки;
• вывоз мусора из контейнеров и жидких бытовых отходов (если дом не подключен к центральной канализации), сбор и передача в утилизацию отходов I – IV классов опасности (батареек, ртутных ламп, градусников и т.п.);
• контроль за пожарной безопасностью (поддержание рабочего состояния пожарных лестниц, выходов, аварийных датчиков и сирен);
• ликвидация аварий в инженерных системах по заявкам проживающих;

Сроки текущего ремонта оговорены в Приложении 2 к Постановлению Госстроя № 170 от 27.09. 2003 г. Например, сломанную дверь в подъезде должны поменять в течение суток, как и разбитое окно в зимнее время, а на ремонт окна летом отводится трое суток. Чтобы УК не отлынивала от своих обязанностей, заявку на ремонт лучше оставлять в письменном виде.

Конкретный перечень обязанностей УК закреплён в договоре управления, который каждый собственник заключает с МКД.

Что не входит в услуги по содержанию жилья

К содержанию жилья в большинстве случаев не относятся проблемы на «личной» территории собственника, внутри квартиры. Исключение составляют общие коммуникации, которые частично проходят по квартире — их ремонт входит в содержание жилья.

Например, от УК можно требовать бесплатного ремонта трубы отопления или водоснабжения, если она протекает до первого вентиля (крана) в квартире. А если сломался кран на рукомойнике или потекла батарея — это уже проблемы собственника.

Когда в вентиляционную шахту проваливается голубь, вытаскивать его должна управляющая компания (чистка вентиляционных каналов). А если собственник собирается тянуть трубу от вытяжки над плитой к вентиляционному отверстию — это его личная проблема.

Также УК не отвечает за территорию, которая находится за границами придомового участка (не относится к общей собственности жильцов), за озеленение территории и уход за клумбами.

Сколько платят за содержание жилья

Единого тарифа не существует. Плата за содержание помещения должна покрывать расходы управляющей компании на все перечисленные выше работы. Сумма в квитанции зависит от:

• региона проживания — цены на услуги в разных областях могут отличаться;
• особенностей конкретного дома. Например, в доме с лифтом нужно учитывать техобслуживание подъёмника, его освидетельствование и аварийные работы. А в домах без газа нет необходимости в регулярной проверке газового оборудования;
• жилплощади собственника — плата начисляется пропорционально квадратным метрам.

Тариф за содержание и ремонт МКД предлагает управляющая компания, а утверждают собственники на общем собрании жильцов.

Например, в Самаре по Постановлению 1134 от 14.12.2022 г. жильцы домов со всеми удобствами, с повышенным уровнем благоустройства и комфортности платят за содержание жилья 29,19 рубля за кв. м, и это — самая высокая цена: жильцы менее комфортных домов будут платить чуть меньше.

Что будет, если не платить за содержание жилья

Иногда собственники недовольны качеством услуг и пытаются «наказать» УК — не оплачивают квитанции по содержанию жилья. Это однозначно плохая идея: технически собственники приняли на себя обязанность по оплате, когда заключали договор.

За пропуск оплаты УК начислит неплательщику пени и штрафы, а может даже подать в суд. Последнее случается не слишком часто: судебные дела требуют финансовых и временных затрат. Но если сумма долга большая и собственник не реагирует на уведомления о задолженности, то вероятность такого сценария есть.

Что делать, если УК плохо следит за содержанием жилья

Если обслуживание жилья не устраивает собственников, у них есть три возможных варианта: пожаловаться на действия УК, найти другую управляющую компанию или изменить состав услуг.

Пожаловаться можно:

• директору УК (возможно, он не в курсе саботажа отдельных сотрудников);
• в жилищную инспекцию — это организация, которая контролирует деятельность управляющих компаний;
• в Роспотребнадзор — если нарушены права потребителя. Например, в лифте постоянно грязно или он ломается через день;
• в суд — если предыдущие способы воздействовать на УК не увенчались успехом.

Поменять УК можно решением общего собрания собственников (ст. 46 ЖК РФ) — если наберётся не менее 50% голосов от всех собственников квартир в МКД.

Наконец, можно найти другого исполнителя услуг. Допустим, собственники считают, что убирать в подъезде нужно чаще, а УК отказывается и утверждает, что частота уборки соответствует нормативам и сумме оплаты. Если собственники самостоятельно найдут другого исполнителя, их будет устраивать цена и качество услуг, то на общем собрании собственников можно проголосовать за исключение услуги по уборке из договора управления.

По закону (ст. 46 ЖК РФ) изменить договор можно, если на собрании большинство участников проголосует за изменения. Тогда тариф за содержание жилья уменьшится, а за уборку жильцы будут платить по отдельной квитанции другому исполнителю.

За какие услуги можно не платить

Сумма в платёжке — не истина в последней инстанции. Можно не платить, если оплату за одну услугу пытаются получить дважды — например, когда домофон или вывоз мусора прописаны в квитанции УК отдельной строкой. Если за услугу отвечает УК, то сумма должна быть включена в содержание жилых помещений, если же у собственников отдельный договор с поставщиком услуг, то сумма будет в отдельной квитанции от этого поставщика.

Но даже в ситуации, когда УК самовольно добавляет услуги, просто игнорировать квитанцию не стоит — ведь в ней содержатся и законные суммы. Вместо оплаты нужно написать жалобу, провести общее собрание и принять совместное решение.

Коротко о главном

Содержание жилищного фонда — обязанность управляющей компании. Сюда входят текущий ремонт, аварийные работы, уход за инженерными сетями и общим имуществом.

Полный перечень обязанностей и сумма оплаты за содержание жилья прописаны в договоре управления, их можно пересмотреть на общем собрании собственников.

В содержание жилья не входят капитальный ремонт, работы на территории квартир и за пределами общедомовой территории.

Если УК не соблюдает обязательства по содержанию жилья или предлагает оплатить обязательные услуги отдельной строкой, стоит подать жалобу и провести собрание собственников для решения проблемы.