Что такое коттеджный посёлок

Всё больше семей при выборе жилья выбирает загородную недвижимость рядом с городом. Тренд сформировался ещё во время пандемии, но сохраняется до сих пор. За последние несколько лет на рынке появилось множество интересных предложений по продаже частных домов. Особенно популярными стали собственные участки в коттеджных посёлках.

Рассказываем, что означает статус коттеджного посёлок, какие плюсы и минусы у этого формата недвижимости, как он устроен и насколько удобен для семей.

Коттеджный посёлок: что это

Понятие «коттеджный посёлок» (КП) не закреплено в законодательстве. Обычно под этим понимают жилой комплекс, который располагается на загородной территории. Он состоит из примерно равных по площади участков, а частные дома на них часто строятся по схожим проектам и примерно в одном архитектурном стиле.

Кроме того, КП строят по заранее разработанному генеральному плану, как и традиционные жилищные комплексы. Работает это так: застройщик покупает большой участок земли, разрабатывает его, организует инфраструктуру. Покупателям предлагаются либо готовые частные дома, либо земля с подрядом, где прописаны условия и сроки строительства. Но часто бывает и так, что в КП продаётся только земля, но с зафиксированным архитектурным-кодом оформления территории (заборы) и требованиями по стилистике домов. 

У коттеджных посёлков есть планировка, транспортная сеть, инженерные сети, а иногда и социальные объекты: школы, детские сады, магазины и спортивные площадки. 

Нередко застройщики предлагают коттеджные посёлки закрытого типа. С правовой точки зрения это не регламентируется. Технически, это схоже с ЖК с закрытой территорией и шлагбаумом при въезде. У таких КП есть собственная охрана, попасть в поселение можно только по пропуску.

Чем отличается СНТ от КП

Несмотря на название, коттеджный посёлок — это не какая-то отдельная территориальная единица, как село или деревня. Земельный надел может располагаться в границах любого населённого пункта, входить в часть города или сельской местности.

В зависимости от категории земли и её вида использования, участки в коттеджном посёлке могут относиться к любому из следующих типов:

• СНТ (садовое некоммерческое товарищество);
• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• ДНП (дачное некоммерческое партнёрство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

При покупке надела важно уточнить целевое назначение, от этого будет зависеть, какие постройки допустимы и возможность прописки.

СНТ и КП — это совершенно разные понятия, КП может находиться на территории СНТ или ИЖС. Иными словами, это подобие ЖК, но за пределами города.

Особенности коттеджных посёлков

КП выгодно отличаются от традиционных сельских поселений, где нередко нет современных инженерных сетей, а иногда и транспортной доступности. Дома в таких населённых пунктах разные, нет архитектурного единства. Отличить коттеджный посёлок от деревни и других населённых пунктов можно по следующим характеристикам.

Дорога

Развитая дорожная сеть и подъездные пути, которые закладывают ещё на стадии разработки генерального плана. Как правило, это не грунтовка или другое временное решение, а качественное асфальтное покрытие, связанное с основной дорогой или автомагистралью.

Коммуникации

Практически все коттеджные посёлки оборудованы централизованными инженерными коммуникациями. Участки ещё на этапе обустройства подключают к электроснабжению, водоснабжению, а иногда к канализации и даже к газу. Это позволяет сэкономить деньги и время собственникам будущих домов. Нередко КП оснащены собственной автономной котельной, поэтому нет плановых сезонных отключений тепла. Уточнить наличие и особенности инженерных сетей можно ещё до покупки участка, эти параметры должны быть отражены в проектной документации.

Общая территория

В большинстве случаев КП — это закрытая территория со шлагбаумом и КПП на въезде. На территории действует пропускной режим, а круглосуточно работает охрана и система видеонаблюдения. Это существенно повышает уровень безопасности такого места.

Общая концепция застройки

Обустройство территории коттеджных посёлков проводят в соответствии с генеральным планом и архитектурной концепцией проекта. Дома могут отличаться планировкой, но всегда выполнены в едином стиле — даже при покупке только земли под самостоятельное строительство зачастую это одно из условий сделки. Также единство сохраняется и в отношении ландшафтного дизайна. Но встречаются и КП без жёстких требований к стилю и архитектуре.

Жильё за городом

Коттеджные посёлки обычно строят за городом. Это, как правило, гарантия более чистого воздуха, тишины и отсутствия городской загазованности. В них приятно не только жить, но и отдыхать.

Кто управляет коттеджными посёлками

Форма управления КП может отличаться в зависимости от конкретного места. В большинстве случае это управляющая компания (УК) или товарищество собственников недвижимости (ТСН) — эта форма аналогична ТСЖ (товарищество собственников жилья).

ТСН

Такая форма встречается в тех коттеджных посёлках, где застройщик не заключил договор с управляющей компанией или жильцы решили отказаться от её услуг. 

Плюс ТСН в том, что управление посёлком полностью ложится на плечи его жильцов. Для этого выбирается председатель и совет товарищества, все вопросы решаются путём общего голосования.

Товарищество собственников недвижимости может вести управление инфраструктурой и заниматься её обслуживанием самостоятельно, например, с привлечением профильных специалистов, так и отдавать это на аутсорс УК. Однако для этого нужно согласие более 50% собственников.

ТСН может не только выбирать УК для ведения дел или выбора подрядчиков, но и самостоятельно привлекать исполнителей, заключать договора. Например, с охранным предприятием.

Подробнее о том, как организовать товарищество собственников недвижимости, можно почитать в нашем материале про ТСН .

УК

Управляющая компания может быть создана или назначена застройщиком, выбрана жильцами посёлка. Это наиболее удобный вариант для жителей — обслуживание и бытовые услуги оказывает одна профильная компания.

От качественной работы УК в коттеджном посёлке во многом зависит комфорт проживания жителей. Она не только занимается решением коммунальных вопросов, но и обеспечивает развлекательной инфраструктурой, например, спортивными или детскими площадками.

Работа УК платная, жильцы оплачивают её ежемесячно. Сумма зависит от тарифного плана, региона и дополнительных услуг. Кроме того, в обязанности управляющей компании входит:

• обслуживание и своевременный ремонт сетей коммуникаций;
• заключение договор с подрядчиками на ряд работ: вывоз мусора, уборка придомовой и общей территории, чистка снега и другое;
• реализация и контроль над исполнением различных проектов, например, строительство новой площадки или зоны отдыха.

Собственники домов коттеджного посёлка могут поменять управляющую организацию, если их не устраивает качество оказываемых услуг или цена.

Кто отвечает за общее имущество коттеджного посёлка

Один из плюсов жизни в многоквартирном доме (МКД) — ответственность за общее имущество разделяется между всеми жильцами. К нему относятся: чердак, подвал, трубы центрального отопления и другое. В коттеджном посёлке общим имуществом будут дороги, различные коммуникации, а также линии электропередач, котельная, водонапорная башня и другое. Такие объекты необходимы для полноценной и комфортной жизни.

Ранее нормы и правила пользования таким имуществом определяли, как и для МКД — за всё отвечали жильцы. В 2021 году вышло постановление Конституционного суда, согласно которому расходы на содержание общих благ в коттеджных посёлках должны быть распределены между собственниками этого имущества и владельцами коттеджей. И это справедливо, так как зачастую земля, в том числе дороги и инфраструктура принадлежат застройщику, а дома — их владельцам.

Покупка коттеджа в КП не даёт право получения владения общим имуществом, зачастую оно находится в аренде УК и принадлежит застройщику. Исключение — коттеджные посёлки, построенные в рамках долевого строительства. В них собственники домов владеют и жильём, и частью имущества общего пользования.

Плюсы и минусы коттеджных посёлков

Частный дом в коттеджном посёлке — хорошая альтернатива для тех, кто хочет жить за городом, но при этом иметь развитую инфраструктуру и удобства. Плюсы такого формата:

• подведённые коммуникации;
• участки полностью готовы к строительству, сделано межевание и проведены геологические изыскания;
• часто дома строятся по заданному плану, у всего посёлка единый стиль;
• оборудованы места общего пользования, а нередко и социальные объекты: детские площадки, учебные заведения, спортивные сооружения и места для отдыха;
• в коттеджных посёлках практически всегда есть охрана и система видеонаблюдения, это повышает безопасность.

У коттеджных посёлков есть и недостатки, что важно учитывать при выборе дома в нём:

• недвижимость, как правило, стоит дороже, чем в СНТ;
• компания-застройщик может не выполнить свои обязательства, если они прописаны в договоре — придётся тратить деньги и время на судебные разбирательства;
• определение «коттеджный посёлок» не рассматривается в действующем законодательстве, при решении спорных вопросов могут быть сложности, например, при начислении платы ЖКУ, обслуживании общей территории или любых юридических сделках.

На что обращать внимание при выборе дома в КП

При оформлении договора купли-продажи (ДКП) участка или дома в коттеджном посёлке, стоит обращать внимание на следующие моменты:

• наличие генплана территории, его проработанность;
• у каждого участка должно быть сделано межевание, получен кадастровый номер;
• у застройщика есть все правообразующие документы на землю — договор аренды, ДКП или выписка из ЕГРН;
• изучить уже реализованные застройщиком проекты, найти отзывы в интернете;
• если в посёлке уже есть жильцы, стоит пообщаться с ними и задать интересующие вопросы.

Нередко при покупке дома в коттеджном посёлке заключается договор на землю с подрядом. Технически, это обычный ДКП, но с условиями — построить дом в определённом стиле и в конкретный срок, и даже с конкретным подрядчиком. Перед заключением такого договора рекомендуется консультация с юристом.

Купить дом в коттеджном посёлке можно за наличные или в кредит. Многие земли КП попадают под льготные программы, например, сельскую ипотеку.

Коротко о главном

Коттеджные посёлки — это набирающая популярность форма загородной недвижимости. При ней застройщик покупает большой участок земли, делит его на небольшие наделы под строительство домов, обустраивает дорогу и инфраструктуру. Коттеджный посёлок может входить в состав города, а также ближайших населённых пунктов или даже в состав ДНП, при покупке нужно уточнять целевое назначение земли.

КП — удачная альтернатива квартире в новостройке или отдельному частному дому. Дома в них, как правило, сдаются «под ключ» вместе с земельным участком. Помимо строительства, организация берёт на себя юридические вопросы, а также последующее обслуживание и облагораживание места.

Фото на обложке: коттеджный посёлок «Графские пруды»