Что происходит с ценами на недвижимость прямо сейчас и что будет в ближайшие месяцы

Спрос на квартиры: резкий рост и резкое падение

Зимой на рынке недвижимости активность росла за счёт исторически низких ставок по ипотеке. После того, как Россия и страны ОПЕК не смогли договориться о снижении добычи нефти, рубль стал дешеветь, а люди традиционно начали вкладывать накопления в недвижимость. Так, с 9 по 15 марта просмотры объявлений на Яндекс.Недвижимости выросли на 23%. Но после того, как россияне стали постепенно уходить на режим самоизоляции (некоторые сделали это ещё до официального объявления), интерес к квартирам упал на 30%. Всего за месяц (первая неделя марта к первой неделе апреля) просмотры объявлений на сервисе упали на 13%, а звонить по ним стали на 21% реже.

Несмотря на всё это, число сделок с недвижимостью в первом квартале, по данным Росреестра, всё равно выросло на 11% год к году. При этом особенно резкий скачок зафиксирован в марте — плюс 20% к марту 2019 года.

Аналитики Яндекс.Недвижимости предполагают, что второй квартал пройдёт спокойно — без резких колебаний. В апреле–мае рынок будет практически парализован из-за ограничительных мер, а к лету начнёт оживать. В этот момент сработает отложенный спрос: купят (и продадут) квартиры те, кто и так собирался это сделать, но был вынужден отложить сделки из-за распространения вируса. Плюс на рынке ещё остаётся небольшое количество инвесторов, которые хотят вложить сбережения в недвижимость. Кроме того, статистику дополнят сделки, заключённые в марте, но зарегистрированные во втором квартале из-за возникших в работе Росреестра трудностей. Всё это немного поддержит спрос на какое-то время, но к третьему кварталу активность на рынке недвижимости пойдёт на спад.

Цены на квартиры в Москве продолжили расти по инерции (и из-за уменьшения числа бюджетных предложений)

В течение всего первого квартала 2020 года цены на недвижимость в Москве росли. В марте цена квадратного метра жилья на вторичном рынке достигла 207 000 рублей, это +3,8% к марту 2019 года. Напомним: начинали мы год с показателя 200 000 за «квадрат».

Новостройки не отставали от вторичного рынка. После замедления роста цен в конце прошлого года предложения на первичном рынке снова начали дорожать из-за постепенного перехода на эскроу-счета и доступной ипотеки, которая стимулировала спрос. Но повышение оказалось небольшим: с декабря стоимость квадратного метра в Москве поднялась с 222 000 до 235 000 рублей в марте.

К первой неделе апреля рост цен замедлился, но пока не остановился. При этом количество объявлений стало сокращаться: владельцы снимают предложения в самых бюджетных сегментах, поэтому средняя стоимость квадратного метра пока не «просела».

Скидки от застройщиков и переход сделок в онлайн

 Рынок новостроек пытается приспособиться к новым условиям, когда люди не могут приехать на просмотр или в офис для подписания документов.

Во-первых, застройщики решили стимулировать падающий интерес скидками: в Москве за последний месяц число ЖК, в которых предлагают дисконт, выросло с 170 до 185. Однако размер скидок держится на уровне 4,5%.

Во-вторых, первичный рынок начал уходить в онлайн. Первым из застройщиков стал ПИК: ещё в конце марта он запустил онлайн-продажи в своих ЖК. С 8 апреля скидку при онлайн-бронировании стали предоставлять ещё 4 застройщика: «Абсолют Недвижимость», группа «Самолёт», ФСК и ДСК-1.

В аренде спрос падает, а цены не очень

Сложнее всего дела обстоят на рынке аренды: ни приехать на просмотр, ни заключить сделку тут практически невозможно, не нарушив режим самоизоляции. Так, за месяц к первой неделе апреля просмотры объявлений упали на 20%, а звонки — на 30%.

При этом цены снизились не сильно: за последние две-три недели однокомнатные квартиры в среднем подешевели с 28 000 до 26 500 рублей.

Что будет со спросом на квартиры в ближайшие месяцы?

Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость»:

«Количество звонков от покупателей снизилось, и большинство из них носит информационный характер: уставшие от самоизоляции люди просто интересуются, не имея ни желания, ни возможности купить». 

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Часть мартовских сделок будет зарегистрирована в апреле, но, скорее всего, это будут электронные регистрации ДДУ. А договоры купли-продажи, которые подписывались и ушли на регистрацию в конце марта, могут „зависнуть“ и не попадут ни в мартовскую, ни даже, возможно, в апрельскую статистику. В апреле мы увидим значительное сокращение числа сделок, а когда наладится работа всех служб, наверное, майская или июньская статистика покажет нетипичный для весенне-летнего сезона пик числа регистраций.

В мае будут обнародованы меры поддержки ипотечного сектора. Если к началу лета режим самоизоляции будет снят, то к осени наша отрасль может „раскачаться“ и восстановить приемлемые темпы реализации жилья. Напомню, что в 2016 году мы весь год жили с темпами продаж на уровне 2,5–3,5 тыс. сделок в месяц на всю Москву, и рынок справился». 

Сергей Шигорец, генеральный директор агентства недвижимости «Домината»: «Повышенный спрос на недвижимость в качестве „средства спасения“ накоплений во время кризисов будет до тех пор, пока будут накопления. В марте народ спасал рублёвые сбережения на фоне растущего доллара, разогревая рынок (в первую очередь выросла „первичка“). Думаю, повышенный спрос ждёт нас и в мае, если после снятия ограничений „перезапустится“ вторичный рынок.

Летом спрос снижается традиционно, а тут ещё скажется фактор „кто хотел купить, уже купили“. Кроме того, новых накоплений в ближайшее время не предвидится, а те, у кого они остались, будут выжидать падения рынка с целью купить подешевевшие метры. Так что наш прогноз — летом спрос упадёт во всех сегментах рынка».

Максим Красных, генеральный директор «ЖилСтройСервис»: «Сейчас настроения на рынке вторичной недвижимости диктует ситуация с самоизоляцией. Такого колоссального снижения уровня продаж мы ещё не наблюдали и думаем, что второй квартал 2020 года пройдёт в режиме ожидания. Новые собственники не станут выходить на рынок, с покупателями будем работать по отложенному спросу.
В то же время во втором квартале мы ожидаем повышенный спрос на загородную недвижимость. Это обусловлено как сезонным фактором, так и тем, что люди устали сидеть в квартирах в режиме самоизоляции».

Что будет с ценами на недвижимость во втором квартале после отмены режима самоизоляции?

Данила Савченко, CEO Apple Real Estate: «На рынке появятся выгодные предложения: многие бизнесмены будут срочно избавляться от инвестиционных квартир в попытке найти деньги для своего пострадавшего бизнеса и снижать цену, чтобы быстрее их продать».

Сергей Шигорец, генеральный директор агентства недвижимости «Домината»: «В мае–июне цены на недвижимость, на наш взгляд, вернутся к уровням начала марта. Базовые факторы, влияющие на рынок (ключевая ставка ЦБ, доступность ипотеки, слабый рубль, количество вводимого первичного жилья) не изменятся, а эмоциональный фон, вызванный вирусом, пойдёт на спад. Деньги у покупателей пока ещё есть, требования банков те же, продавцы „вторички“ отойдут от шоков и вернутся на рынок.

Снижения цен 10–15% стоит ждать в третьем квартале, когда снизится покупательский спрос».

Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость»:

«После снятия режима самоизоляции уровень цен будет соответствовать январю-февралю. Хотя средняя цена предложений может быть и выше — за счёт зависших объектов, владельцы которых повысили цены после снижения рубля.

Как обычно, активность на рынке будет определяться количеством покупателей и объёмом денег, которым они будут располагать. Если людей, у которых есть средства на покупку недвижимости, станет меньше, то и цены могут снизиться. Но это будет видно не раньше чем через 3–6 месяцев».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Мы уже видим возвращение акций и скидок на примере застройщиков — дисконты есть, но больше 20% никто не готов предоставлять. Если сейчас скидки предлагают в основном в готовых проектах на остатки квартир, то к лету вероятно возвращение спецпредложений и в проектах на стадии котлована, и на активной стадии строительства».

Денис Гаджиев, заместитель руководителя департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости»: «Цены на вторичном рынке во втором квартале начнут проседать, по предварительным оценкам, от 10–15 и до 30%. На рынке новостроек снижение будет не такое сильное, так как строительство в последнее время стало дороже из-за перехода на эскроу-счета и проектное финансирование, поэтому просто взять и сократить где-то расходы на стройку нельзя. Но цены будут падать. Квартиры — не предмет первой необходимости, люди будут заботиться о сохранении своей экосистемы, об улучшении жилищных условий речь пока идти не будет.  

Продавцы квартир разделятся на два лагеря. 70% адекватных продавцов поймут, что продать можно только с дисконтом, и начнут снижать цены. Сначала на 5–10%, постепенно увеличивая размер скидки, потому что спрос идёт на убыль.

Второй лагерь — продавцы, которые зафиксируют цены. Они уверены, что из-за волатильности валюты люди сейчас побегут фиксировать свои доходы в недвижимости, и будут ждать своих покупателей.  

А ещё через 1–2 месяца на рынке появится огромное число ипотечных квартир, обладатели которых не смогут выплачивать за них кредиты».