Что нужно знать землевладельцу об изъятии участка для государственных и муниципальных нужд

Может ли государство забрать землю у собственника? Да, может. Правда, для этого должны быть веские причины — например, государственные или муниципальные нужды. От такого риска не застрахован ни один землевладелец, поэтому полезно разобраться, как это выглядит с точки зрения закона и как работает на практике. Возможно ли принудительное изъятие земли у собственника и какими правами он обладает?

Мы подробно ответим на эти вопросы, а также выясним, какая положена компенсация за изъятую недвижимость, можно ли оспорить решение об изъятии, какими документами оно оформляется и как правильно действовать собственнику, чей участок предназначен для государственных или муниципальных нужд.

В каких случаях могут изъять участок для госнужд

Все случаи, когда изъятие земельного участка допускается, перечислены в Земельном кодексе РФ. Закон рассматривает их как исключительные, предъявляя целый ряд условий и требований. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

При исполнении международных обязательств 

Если вступает в силу международный договор, в связи с которым должен измениться статус или принадлежность определённой (обычно приграничной) территории, то находящиеся на ней земельные участки будут изъяты государством у собственников. Обязательное условие: договор должен быть ратифицирован Российской Федерацией, то есть утверждён соответствующим Федеральным законом. 

Для строительства или реконструкции государственных объектов

Чаще всего изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд происходит именно по этому основанию. Список соответствующих объектов тоже установлен законом, в него входят:

• объекты энергетических систем (в т.ч. атомной энергетики) — это и сами электростанции, и линии электропередач, и иные сооружения;
• нефтепроводы, газопроводы, другие линейные объекты, связанные с деятельностью естественных монополий;
• объекты систем снабжения электричеством, газом, теплом, водой — газопроводы, трубопроводы, теплосети, электрические сети, канализационные сооружения и т.д.; 
• объекты обороны и безопасности — это любые сооружения и коммуникации, предназначенные для укрепления и защиты государственной границы;
• объекты федеральной транспортной сети (включая железнодорожную инфраструктуру);
• автомобильные дороги — от федеральных до местных;
• федеральные и региональные объекты связи;
• объекты космической инфраструктуры.

Изъятие земли у собственника под такое строительство или реконструкцию допускается при условии, что других вариантов нет, то есть невозможно выбрать другое место для стройки или обойтись без расширения территории, которую занимает уже существующий объект.

Оговорены и другие условия: 

• строительство или реконструкция должны быть предусмотрены утверждённым проектом планировки территории;
• с момента утверждения такого проекта до принятия решения об изъятии земельных участков должно пройти не больше 6 лет.

В иных предусмотренных законом обстоятельствах

Это, пожалуй, самый неоднозначный пункт: основания для изъятия земли в нём прямо не названы, поэтому бывает сложно определить, может ли государство забрать землю у собственника в конкретной ситуации и есть ли для этого законные причины. Но есть как минимум два предусмотренных законодательством случая, при которых точно допускается изъятие земельных участков для государственных нужд — и с любым из них можно столкнуться на практике.

Создание или расширение особо охраняемой природной территории

К таким территориям относятся заповедники, заказники, национальные парки, памятники природы, природные и дендрологические парки, ботанические сады. Для них устанавливаются особые правила посещения и использования, а земля, на которой расположены такие объекты, находится в собственности государства. 

Соответственно, приобретая земельный участок неподалёку от природоохранной зоны, стоит учитывать риски: если её территорию надумают расширять, своей земли можно лишиться.

Проведение работ, связанных с пользованием недрами

По закону, недра и содержащиеся в них ресурсы (например, полезные ископаемые) принадлежат государству, которое может предоставлять их в пользование для исследований (например, изучения вулканов или иных научных изысканий), разведки или добычи полезных ископаемых, захоронения опасных отходов, других видов недропользования.  

Так что, если в местности обнаружится месторождение нефти или газа, залежи угля или месторождение алмазов, участок вправе изъять, чтобы начать их разведку и добычу.

Порядок изъятия земельного участка для госнужд

Процедура изъятия довольно сложная и занимает много времени. Рассмотрим основные моменты, наиболее важные для владельца земельного участка.

Кто принимает решение об изъятии и как о нём узнает собственник? 

Правом принимать решение об изъятии земель для госнужд наделены органы исполнительной власти и местного самоуправления. 

Сперва они обязаны установить, кому принадлежат участки, которые планируется изъять. Для этого делают запрос в Росреестр, чтобы получить сведения из ЕГРН, обращаются в архивы и публикуют в официальных источниках (печатных изданиях, на сайте соответствующего органа) сообщения о предстоящем изъятии. 

В течение 60 дней с момента такой публикации граждане, чьё право на землю и постройки на ней не зарегистрировано (нет сведений в ЕГРН), могут подать заявление об учёте своих прав в тот орган, который опубликовал сообщение. К нему необходимо приложить документы, подтверждающие заявленные права — без этого рассматривать обращение не станут. Участки, у которых не обнаружены владельцы, признаются государственной собственностью по решению суда.

Когда изымаемые участки определены, а их правообладатели установлены, орган исполнительной власти или местного самоуправления принимает решение об изъятии. Документ обязательно публикуют (в интернете и в официальных печатных изданиях), его копии направляют в Росреестр и собственникам изымаемой недвижимости. 

Если адрес собственника неизвестен и направить ему документы невозможно, со дня официальной публикации документа всё равно будет считаться, что его уведомили о предстоящем изъятии участка. Дата уведомления может быть принципиальна, если собственник не согласен с принятым решением и хочет его обжаловать — на это даётся 3 месяца. Срок действия самого решения составляет 3 года.

Компенсация при изъятии земельного участка для госнужд

Изъятие земли для госнужд всегда возмездное — государство в обязательном порядке выплачивает компенсацию собственнику. Причём такая выплата всегда должна предшествовать изъятию. 

Размер компенсации складывается из рыночной стоимости земли и расположенных на ней построек, а также суммы возможных убытков и упущенной выгоды. Но если недвижимость построена уже после того, как собственника уведомили об изъятии, за неё не заплатят. 

Вместо компенсации, если собственник участка согласен на такие условия, ему могут предложить другую недвижимость. При этом, если её рыночная стоимость окажется меньше, чем стоимость изымаемого имущества, разницу должны компенсировать. Соглашаться на замену не обязательно: собственник вправе получить компенсацию деньгами, если это его больше устраивает. 

Соглашение об изъятии земельного участка

С каждым собственником изымаемой недвижимости государство заключает соглашение. В документе должны быть детально описаны все условия, включая размер компенсации и сведения о недвижимости, которая передаётся взамен изымаемой. 

Проект соглашения направляют собственнику заказным письмом, и оно считается полученным, даже если адресат его фактически не получил (письмо вернулось отправителю) либо отказался принять. Так что, если владелец не согласен с изъятием или предлагаемым размером компенсации, лучше направить в ответ письмо со своими возражениями и встречными предложениями.

Подписывать документ, с которым собственник не согласен, совсем не обязательно. Он не зря называется соглашением — его условия можно (и нужно!) обсуждать, чтобы договориться о приемлемом для всех сторон решении. Но свои требования необходимо обосновать: например, если собственник считает несправедливой сумму предложенной компенсации, аргументом может быть заключение оценщика (правда, его услуги придётся оплачивать из своего кармана).

Могут ли изъять земельный участок принудительно

Да, могут — по решению суда. У правообладателя есть 90 дней, чтобы договориться об условиях и подписать соглашение. Если он этого не сделал, то орган, принявший решение об изъятии, вправе обратиться в суд, который может принять решение о принудительном изъятии земельного участка. При этом собственнику всё равно обязаны предварительно выплатить компенсацию (её размер устанавливается судом на основании рыночной оценки изымаемой недвижимости). 

Если предложенные условия соглашения не устраивают, а договориться мирно не удалось, владелец участка тоже вправе искать решения в суде. Оспаривать в судебном порядке можно не только сам факт изъятия земельного участка, но и его условия — если собственник готов предоставить убедительное обоснование своих требований.

Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд может коснуться любого собственника — никто от этого не застрахован. Но если понимать, как грамотно действовать в подобной ситуации, то можно отстоять свои интересы и свести возможный ущерб к минимуму.