Что будет, если перестать платить по ипотеке, и можно ли потерять квартиру

Ипотека для многих россиян — единственный способ обзавестись собственным жильём, особенно в условиях растущих цен на квартиры. К ноябрю 2024 года общий долг по ипотекам в стране достиг 19,1 триллиона рублей.

Но жизнь непредсказуема: успешный и здоровый заёмщик может в любой момент потерять работу, заболеть или столкнуться с другими трудностями, которые сделают регулярные платежи непосильными. Если вовремя не решить проблему, последствия могут оказаться серьёзными — от штрафов и пеней до потери квартиры. Разберёмся, что будет, если прекратить вносить платежи по ипотеке, и какие действия помогут заёмщику выйти из сложной ситуации без попадания в долговую яму.

Какие последствия ждут заёмщика, который перестал вносить ежемесячные платежи

Если прекратить платить ипотеку, банк запустит цепочку ответных действий — от штрафных санкций до обращения в суд. И чем дольше длится задержка, тем сложнее исправить ситуацию.

Штрафы и пени от банка

При просрочке платежа по ипотеке банк начинает начислять неустойку. Её размер прописан в кредитном договоре. Неустойка может быть в виде единовременного штрафа или пеней за каждый день задержки платежа.

Если задержать платёж в 30 тысяч рублей, при ставке 0,01% за один день долг увеличится на 3 рубля, а за месяц — на 90 рублей.

По закону размер неустойки не может превышать ставку рефинансирования на дату выдачи ипотеки или 0,06% в день.

Обычно начисление пеней начинается после первого просроченного дня. Но некоторые банки дают заёмщикам 5–10 дней на внесение платежа без штрафов — это условие указывают в договоре.

Штрафы и пени увеличивают задолженность, погасить долг становится сложнее. Он начинает расти быстрее, так как неустойка рассчитывается с учётом суммы штрафов и долга. Информация о штрафах и просрочках остаётся в кредитной истории — это снижает шансы взять новый кредит или ипотеку в будущем.

Передача долга коллекторам

Если долг растёт, а заёмщик не выходит на связь, банк может передать долг коллекторам. Обычно так поступают с ипотеками, по которым кредитная организация не может связаться с должником больше 90 дней.

Банк может поручить коллекторам работать с должником, оставаясь его кредитором, а может уступить право требования агентству, которое выкупает долг. Коллекторы имеют право звонить должнику до восьми раз в месяц, отправлять сообщения в мессенджеры, письма на почту, СМС и вести переговоры с поручителями и родственниками, которые указаны в договоре.

Судебные разбирательства

Если банк не смог урегулировать ситуацию и достучаться до заёмщика, он обращается в суд. Это крайняя мера, потому что тяжбы требуют времени и ведут к дополнительным расходам.

Банк имеет право судиться с должником, если сумма задолженности превысила 5% от стоимости недвижимости, а срок неуплаты — три месяца (ст. 54.1 закона «Об ипотеке»).

Обратившись в суд, банк может потребовать:

• Досрочно погасить долг, включая сумму ипотеки, проценты по кредиту, начисленные штрафы и пени.
• Оплатить свои судебные расходы.
• Продать залоговое имущество — ипотечную квартиру или дом. С 2024 года по закону ипотечную квартиру нельзя изъять при неуплате, только если это единственное жильё гражданина.

Если заёмщик приходит на разбирательства, у него есть возможность ответить на претензии банка и попытаться договориться, например, о рассрочке оплаты долга, заключить мировое соглашение. В противном случае суд, скорее всего, примет сторону банка и передаст жильё под контроль кредитора.

Конфискация имущества

После суда процесс переходит в стадию исполнительного производства. Приставы организуют изъятие ипотечного дома или квартиры. Объект продают на торгах, а если не находят покупателя, снижают цену. Вырученными деньгами покрывают начисленные штрафы и пени, затем выплачивают проценты по кредиту, а остаток идёт на погашение основного долга.

Пока идёт суд, долг продолжает расти, а на торгах обычно продают жильё с дисконтом, поэтому денег от реализации жилья может не хватить. В этом случае приставы имеют право арестовать и продать другое имущество должника, удержать средства из зарплаты или иных доходов.

Ухудшение кредитной истории

Задержки платежей и судебное разбирательство оставляют след в кредитной истории. Даже единовременная просрочка способна снизить кредитный рейтинг, а суд по взысканию долга может сократить его до минимальных значений.

Информация в базе БКИ хранится 7 лет. Получить другие займы, в том числе взять товар в рассрочку в магазине или заказать кредитную карту, в течение этого времени может быть просто невозможно.

Варианты решения проблемы

Если человек не может больше платить ипотеку, важно действовать, а не ждать, что всё само собой образуется. Банки заинтересованы решить проблему мирно. Есть несколько способов снизить нагрузку и постепенно выплатить долг.

Сразу сообщить в банк

Официальная причина, например увольнение или тяжёлая болезнь, подтверждённая документами, позволяет получить отсрочку или сделать реструктуризацию долга. Это лучше, чем копить пени и штрафы. Чаще всего банки идут навстречу, если причина связана со снижением дохода и другими объективными причинами.

Реструктуризация долга

Подходит для решения временных финансовых трудностей. Сумма долга не меняется, но условия погашения становятся проще:

• Банк может изменить график, уменьшив ежемесячный платёж в первые месяцы и увеличив его в дальнейшем.
• Можно договориться об отсрочке выплаты долга — временно платить только проценты, а возврат тела кредита отложить.
• Выбрав увеличение срока, заёмщик увеличит сумму долга, но сократит ежемесячный платёж.

Кредитные каникулы

Так называют льготный период, в течение которого можно временно не платить по ипотеке. Максимальный срок — 6 месяцев. Воспользоваться каникулами можно один раз по одной ипотеке, если кредит оформлен на единственное жильё, а долг не превышает 15 миллионов рублей. Заёмщику придётся доказать, что его доходы снизились больше чем на 30%.

Во время каникул проценты продолжают начисляться, а кредитная история не ухудшается. После окончания периода срок ипотеки увеличивается на продолжительность каникул.

Рефинансировать ипотеку в другом банке

Если банк не готов идти на уступки, можно обратиться в другую кредитную организацию. По программам рефинансирования часто предлагают более низкие проценты и длительную рассрочку, если ставка Центробанка не выросла с момента выдачи ипотеки.

Продать жильё

В крайнем случае можно продать объект и закрыть долг, сохранив кредитную историю. Сделать это можно самостоятельно или с поддержкой банка. Если стоимость объекта на рынке выше суммы долга, получится не только погасить кредит, но и сохранить часть средств.

Сдать объект в аренду

Если есть возможность жить в другом месте, ипотечную квартиру можно сдать, направив доход на покрытие долга. Перед сдачей жилья придётся уведомить банк или получить его одобрение, если такое условие указано в договоре кредитования.

Как предотвратить появление долга по ипотеке

Ипотека — это долгосрочное финансовое обязательство, поэтому важно предусмотреть возможные риски, чтобы избежать проблем с платежами.

Рассчитать всё заранее

Банки рекомендуют, чтобы на выплаты по кредитам уходило не больше 30–40% от дохода. Остатка должно хватать на обязательные траты (коммуналку, еду, транспорт, образование) и нерегулярные расходы вроде отпусков или ремонта.

Если доход семьи — 100 000 рублей, максимально допустимый ипотечный платёж — 30 000–40 000 рублей в месяц.

Не стоит брать ипотеку с минимальным первым взносом: чем он выше, тем меньше ежемесячные платежи и переплата по кредиту. При взносе 20–30% от стоимости жилья ипотечная нагрузка заметно снижается.

Создать финансовую подушку безопасности

Желательно накопить сумму, равную шести ежемесячным платежам по ипотеке и основным расходам семьи за полгода.

Если платёж по ипотеке — 30 000 рублей, а на жизнь уходит ещё 50 000, потребуется отложить 480 000 рублей.

Хранить деньги нужно в надёжном и доступном месте, например на банковском накопительном счёте.

Оформить страхование жизни и трудоспособности

Личное страхование не обязательно при ипотеке, поэтому многие заёмщики от него отказываются, а зря.

Страховка покроет долг перед банком, если должник серьёзно заболеет, станет нетрудоспособным или погибнет. Например, при серьёзной травме страховая компания оплатит оставшуюся часть кредита или поможет временно гасить платежи.

Стоимость страхования составляет примерно 0,2–0,4% от суммы кредита в год. При ипотеке на 3 миллиона рублей полис обойдётся в 5000–10 000 рублей.

Коротко о главном

Если перестать платить по ипотеке — это приведёт к начислению пени и штрафов и ухудшению кредитной истории. Банк может передать дело коллекторам, обратиться в суд и потребовать изъять залоговую недвижимость.

Как только ежемесячные платежи стали неподъёмными, важно действовать: договориться с банком о реструктуризации долга, кредитных каникулах, рефинансировать ипотеку или найти арендаторов.

Чтобы избежать проблем с ипотекой, нужно предусмотреть риски заранее:

• Перед оформлением кредита трезво оценить свой уровень дохода и финансовую нагрузку.
• Накопить крупный первоначальный взнос и подушку безопасности на случай увольнения или болезни.
• Рассмотреть страхование жизни и трудоспособности, чтобы защитить себя от непредвиденных обстоятельств.

_{Фото на обложке: freepik / Freepik}