Что ждёт рынок недвижимости в 2023 году: прогнозы экспертов

В конце февраля исполнился ровно год с начала спецоперации — события, которое оказало большое влияние не только на политическое и экономическое положение страны в целом, но и практически на все отрасли внутренней экономики. В том числе и на рынок недвижимости.

В первые дни после начала СВО мнения экспертов разделились. Одни предрекали рынку недвижимости падение спроса и цен. Другие, напротив, ожидали увеличения стоимости квадратного метра. В результате каждый из прогнозов сбылись наполовину: спрос снизился по сравнению с 2020-2021 годами, но цены продолжали хоть и медленно, но расти.

За год рынок немного приспособился к новым условиям. Ключевая ставка, взлетевшая в марте 2022 с 8,5 до 20%, к декабрю вернулась к уровню 2021 года и сейчас составляет 7,5% — именно этот показатель влияет на стоимость кредитов и для застройщиков, и для ипотечных покупателей.

Курс валют, который в марте прошлого года превышал отметку в 130 рублей за один доллар, сейчас стабилизировался. Поставщики материалов разработали новые каналы доставки и переориентировались на другие рынки, а производители нарастили объёмы.

Что теперь будет с новостройками? Как рынок недвижимости отреагирует на текущие и будущие изменения? Однозначного мнения у экспертов по-прежнему нет, и это не удивительно: ситуация настолько непредсказуемая, что делать прогнозы очень сложно.

• Что будет с новостройками в 2023 году
• Какого спроса ждать застройщикам
  
• Ценовые качели
  
• Ждать ли новых проектов на рынке
  
• Другие возможные сценарии
  

Что будет с новостройками в 2023 году

При сохранении ситуации на нынешнем уровне эксперты предполагают консервативный сценарий и в целом ожидают, что рынок или продолжит постепенное восстановление, или сохранит позиции второй половины ушедшего года.

По мнению управляющего партнёра компании «Метриум» Надежды Коркка, рынок продолжит восстанавливаться. «Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования», — говорит эксперт.

Какого спроса ждать застройщикам

Ждать повторения ажиотажа 2020-2021 годов не приходится, что и не удивительно: именно в пиковые «пандемийные» года на волне доступной ипотеки спрос вырос на 20-30%. В 2022 году он откатился к показателям 2019 года, что в целом не так уж и плохо. Эксперты ожидают, что и в 2023 году продажи останутся на уровне предыдущих месяцев.

Тем более, что для поддержания отрасли правительство приняло определённые меры.

1. Продление ипотеки с господдержкой. В конце 2022 ходили слухи об отмене программы господдержки — по крайней мере, в крупных городах. Но в декабре было решено всё-таки продлить программу до июля 2024 года, правда, увеличив ставку с 7 до 8%.
2. Расширение программы семейной ипотеки. Теперь она доступна всем семьям, где есть двое несовершеннолетних детей. Ранее воспользоваться выгодным предложением могли только те семьи, где дети родились после 2018 года.
   
3. Увеличение материнского капитала до 589,6 тысяч рублей на первого ребенка и до 779 тысяч — на второго. В прошлом году он составлял 524,5 тысяч  и 693,1 тысячи соответственно.
   
4. Упрощение условий получения ипотеки для IT-специалистов. Был расширен перечень организаций, сотрудники которых могут рассчитывать на получение льготных условий, а также увеличен возрастной предел. Если ранее подать заявку могли сотрудники сферы высоких технологий в возрасте от 22 до 44 лет, то теперь программа стала доступна людям в возрасте от 18 до 50 лет.

Кроме того, застройщики совместно с банками-партнёрами регулярно разрабатывают собственные программы. Но ожидать возвращения ставок 0,1 и даже 0,01% не стоит: Центробанк взял этот вопрос под свой контроль и запретил предлагать ипотеку с околонулевым процентом. И всё же пока можно найти предложения под 3-5% годовых.

Ценовые качели

В вопросе ценообразования эксперты снова высказывают полярные мнения. Одни уверены, что цены пойдут вниз, обосновывая это тем, что платёжеспособность населения снизилась, накоплений у большинства не осталось, а ставки по ипотеке хоть и не сильно, но выросли. Например, директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков основным фактором снижения цен называет рост ипотечных ставок и отказ от субсидированных программ от застройщиков с околонулевыми ставами. По его прогнозу, цены могут снизиться примерно на 15%.

Другие полагают, что цены будут расти в пределах инфляции, то есть на 5-7%, ведь на ценообразование напрямую влияет стоимость стройматериалов, услуг подрядных организаций, топлива и многого другого. 

«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь», — считает Надежда Коркка из «Метриума». 

Есть и мнение, что случится стагнация цен. По мнению Андрея Гарифуллина, заместителя коммерческого директора компании «Нмаркет.ПРО», 2023-й продолжит тенденцию конца 2022 года, когда на рынке наметилось плато или незначительный рост цен.

Вполне реалистично ожидать роста цен на самые ликвидные и интересные новостройки. В проектах, не пользующихся большим спросом, девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но предложат потенциальным покупателям хорошие скидки.

Ждать ли новых проектов на рынке

В 2020-2021 году застройщики не торопились выводить на рынок новые проекты, при этом спрос находился на пике, и из-за этого возник дефицит предложения. Но в 2022, несмотря на сложную политическую и экономическую ситуацию, рынок пополнился рекордным количеством новостроек. В Москве началось строительство 83 новых объектов — это абсолютный максимум за последние 4 года.

Ряд аналитиков рынка полагает, что в ближайшее время может возникнуть затоваривание рынка, если предложение будет расти быстрее спроса. Кроме того, способствует затовариванию и рекордный объём предложения на вторичном рынке. 

Такая ситуация может сыграть на руку и покупателям, и застройщикам. Первые получат хороший выбор жилья по разумным ценам, вторые смогут просить у государства дополнительные субсидии для поддержки отрасли.

Другие возможные сценарии

Все прогнозы эксперты делают с поправкой на то, что ситуация в стране и мире останется на нынешнем уровне. Но ход событий непредсказуем, и политическая ситуация может внести серьёзные корректировки.

Если в 2023 году геополитическая ситуация начнёт улучшаться, это окажет благоприятное влияние и на рынок недвижимости. Нельзя исключать смягчение санкций и, как следствие, улучшение экономической ситуации. Кроме того, на рынок могут прийти новые покупатели — это люди, принявшие гражданство России за последний год.

Неблагоприятный сценарий — эскалация геополитического противостояния. Совсем негативные сценарии детально эксперты не комментируют. 

При сохранении дел на нынешнем уровне стоит ожидать продолжения тенденций, наметившихся во второй половине 2022 года, а это:

• умеренный рост цен или их стагнация;
• повышенный спрос на привлекательные ликвидные объекты и сниженный — на проекты, не достаточно интересные покупателям;
  
• появление новых проектов на рынке.