Брать или не брать: нужно ли приватизировать квартиру

Ажиотаж по поводу возможного окончания бесплатной приватизации давно позади: с 2017 г. такая возможность для россиян стала бессрочной. Теперь у каждого есть время подумать — нужно ли приватизировать квартиру и когда это сделать. 

В статье разберём, как меняются права человека на квартиру после приватизации — когда решение будет оправдано, а в каких случаях лишь добавит забот или расходов.

Что такое приватизация квартиры

Приватизация — это передача государственного жилья гражданам РФ в частное владение. Приватизировать квартиру могут все, кто зарегистрирован в ней по договору социального найма.

Не каждое жильё можно приватизировать, в законе предусмотрены ограничения на:

• дома, признанные аварийными;
• квартиры на территории закрытых военных городков;
• служебные помещения;
• сельский жилой фонд учреждений социальной защиты.

Смысл приватизации квартиры — в смене её хозяина: все права и обязанности собственника переходят от муниципалитета к физическому лицу (или нескольким лицам, если на квартиру было заключено несколько договоров соцнайма).

Порядок приватизации регулирует ФЗ-1541-1 от 04.07.91 г. Приватизация не обязательна — каждый сам принимает решение, исходя из своей ситуации.

Зачем приватизировать квартиру

Жильё обычно приватизируют, когда на него есть какие-либо более масштабные и долгосрочные планы помимо проживания.

Права собственника и нанимателя квартиры отличаются. Ключевое отличие в том, что наниматель квартиры может проживать в ней, но не может ею распоряжаться — продать, обменять, передать наследникам, оформить в залог или прописать в ней кого-то, кроме близких родственников. А собственнику все эти возможности доступны.

Права и обязанности нанимателя перечислены в ст. 67 ЖК РФ и дополнительно в его договоре социального найма — за счёт последнего они могут немного отличаться у разных нанимателей. Основные права и обязанности собственника квартиры устанавливает только закон — они описаны в ст. 30 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ.

Минусы и плюсы приватизации жилья

Приватизация позволит на своё усмотрение распоряжаться квартирой, а значит плюсы решения заключаются в возможностях собственника:

• получать доход от квартиры (продать или сдать в аренду);
• помочь близким (прописать любого человека, а не только детей или супруга, оформить дарственную, передать жильё по наследству — по завещанию или по закону); 
• улучшить условия проживания (обменять квартиру, отдать в залог банку для получения ипотеки, сделать законную перепланировку).

Но частная собственность — это не только права, но и дополнительная ответственность и обязанности. У приватизации есть и минусы:

• скорее всего, вырастут коммунальные платежи;
• квартиру могут конфисковать за долги (например, за неуплату алиментов или для компенсации ущерба, если собственник совершил преступление). Конфискация — нечастое явление, она возможна только через суд и в случае, когда у собственника есть другое жильё, но исключать такую вероятность нельзя;
• если дом пострадает от пожара, нанимателю предоставят другую квартиру, а собственнику при отсутствии страховки придётся восстанавливать жильё или покупать новое за свои средства;

Процедура приватизации бесплатна, но по окончании нужно оплатить пошлину при регистрации права собственности в Росреестре — 2000 рублей.

Выгодно ли приватизировать квартиру

Расходы нанимателя — это ежемесячный платёж по договору соцнайма и оплата коммуналки. Сумма по договору зависит от площади квартиры и региона проживания. Её устанавливают местные органы самоуправления на основании Методических рекомендаций Минстроя (Приказ 213-пр от 06.04.18 г.)

Например, в Рязани максимальный тариф за аренду квадратного метра социального жилья в доме с двумя лифтами и мусоропроводом составляет 22,06 рубля в месяц. В Москве тариф немного выше для домов в границах третьего транспортного кольца — здесь максимальная плата за аренду квадратного метра составляет 31,97 рубля, за пределами — 29,06 рубля.

Собственник в дополнение к этому также платит коммуналку, плюс ему предстоят ежегодная уплата налога на недвижимость и ежемесячный платёж за капремонт (ст. 169 ЖК РФ).

Оплата света, газа и воды будет примерно одинаковой у собственника и у нанимателя. Чтобы узнать, что выгодно в конкретном случае, нужно сравнить остальные расходы за год: с одной стороны учитываются все годовые платежи по договору соцнайма, с другой — сумма налога на недвижимость плюс 12 взносов за капремонт.

Сумму взноса за капитальный ремонт определяют, умножив ставку на общую площадь квартиры. Размер минимальной ставки устанавливает субъект РФ (п.8.1 ст. 156 ЖК РФ), но он может быть выше, если так решило общее собрание собственников дома. Минимальную ставку проще всего найти в интернете по запросу «минимальный взнос за капремонт в (наименование региона)» — она может отличаться в зависимости от количества этажей в доме.

Помимо регулярных расходов, стоит оценить перспективы. Есть ситуации, когда лучше не приватизировать квартиру — в частности, если наниматель стоит в очереди на улучшение жилищных условий (например, как инвалид, ветеран или как арендатор жилья, которое вскоре могут признать аварийным). Выгоднее дождаться заключения договора на новую квартиру и уже тогда реализовать своё право на бесплатную приватизацию более хорошего жилья.

Сложно однозначно ответить, стоит ли приватизировать квартиру пожилому одинокому человеку. С одной стороны, в муниципальной квартире ему придётся меньше платить за жильё, плюс он совершенно точно не пострадает от мошенничества с недвижимостью. С другой стороны, заключение договора ренты или пожизненного содержания с иждивением могут существенно улучшить условия жизни пенсионера, а для такого договора нужна собственность — и, соответственно, приватизация.

Коротко о главном

Приватизация имеет смысл, если у жильца есть планы по сделкам с квартирой, необходимость в продолжительном отъезде, ему нужно прописать посторонних лиц или сделать перепланировку.  

Приватизация возможна один раз в жизни. Чтобы определиться, надо ли приватизировать жильё сейчас, стоит оценить возможность улучшения условий. Возможно, стоит подождать и приватизировать через несколько лет квартиру с лучшими параметрами.