Выбираем, как лучше всего сдать квартиру в аренду: через агентство, риэлтора или самостоятельно

Изначально задача риелтора – снять с собственника все заботы и сдать его недвижимость по выгодной цене. Но найти хорошего риелтора не так уж просто. И даже если его вам порекомендовали, важно учесть ряд нюансов.

Сдача квартиры через риелтора: подводные камни

Как правило, если речь идёт о сегменте эконом, с риелтором договор не подписывают и оплачивают его услуги по результату работы — когда первый платёж за квартиру передан, а договор найма заключён. Все договорённости происходят на словах, в том числе и сколько будет стоить сдать квартиру через агентство или частного риелтора. И это неправильно. Во многом именно из-за этого люди не понимают,  а за что там платить, потому что в их глазах риелтор — человек, который привёл их в квартиру (или взял ключи, ответил на несколько телефонных звонков, провёл несколько осмотров), дал отпечатанный договор и получил за это до нескольких десятков тысяч рублей. За такой объём работы это, безусловно, много. Так как правильно заключать договор аренды квартиры через риелтора?

Главное правило – сразу настаивайте на подписании договора. Это работает и в том случае, если вы планируете сдать свою квартиру через агентство.

По договору риелтор или агент должен обеспечивать безопасность сделки и проверку юридической чистоты квартиры. В договоре можно прописать, как именно происходит аренда квартиры через агентство или риелтора, а также какие проверки квартиранта и собственника обязан провести подрядчик, порядок действий в случае, если у жильцов или владельца квартиры в ближайшее время что-то не сложится (в зависимости от того, кто из них будет оплачивать услуги риелтора). В этой ситуации правильно будет прописать бесплатный поиск другого варианта.

Не забывайте: вы платите риелтору именно за такой объём работы, а не за распечатку стандартного договора и присутствие на просмотре. Грамотный специалист спокойно отреагирует на это. Поэтому так важно выбрать агента, на которого можно положиться. Лучший способ найти такого риелтора — рекомендации друзей и знакомых.

Сдача квартиры через сервис долгосрочной аренды

Здесь всё куда более прозрачно, чем в случае с агентством недвижимости. Так, менеджеры сервиса Яндекс.Аренда в первую очередь подписывают с собственником договор, где чётко указаны обязанности Аренды. Вот основные:

• помощь в подготовке объявления и фотосъёмке. Менеджеры сервиса знают, как должна выглядеть квартира, которую захочется снять. Спойлер: она должна быть чистой (шторы, раковина, стёкла — чистым должно быть всё), максимально нейтральной (губки, мочалки, кастрюльки, лишние вещи — долой) и уютной (букет или ваза с фруктами — отличный инструмент преображения);
• проведение показов и ответ на звонки;
• поиск и проверка жильцов по публичным источникам, на сайте Федеральной миграционной службы (чтобы убедиться, что у нанимателя есть право находиться в России, если это иностранец) и на сайте судебных приставов (чтобы убедиться, что человек не банкрот, это косвенно свидетельствует о том, что платить он будет вовремя);
• составление юридически грамотного договора и присутствие на сделке;
• страхование квартиры и её содержимого на сумму до 1,7 млн рублей;
• оплата аренды через приложение и помощь обеим сторонам после заселения по любым бытовым вопросам, от мелкого ремонта до глобальных проблем. Это называется консьерж-сервис;
• компенсация до 1 месяца простоя квартиры в случае внезапного съезда жильцов.

По большому счёту, присутствие собственника необходимо дважды: при передаче ключей менеджеру сервиса и для подписания договора найма с будущими жильцами. Всё остальное происходит онлайн. Но в случае, если собственник занят или пребывает в другом городе, количество встреч можно сократить ещё больше.

Так зачем мне риелтор, если я сдаю свою квартиру?

Если вы сдаёте квартиру с помощью хорошего агента, он берёт на себя следующие функции:

• даёт рекомендации по подготовке квартиры к сдаче (возможно, от старой тахты стоит отказаться, а в кухню купить новые занавески), фотографирует её для объявления. Стоит посмотреть прошлые сданные квартиры агента, чтобы убедиться в его способностях к фотосъёмке;
• показывает квартиру и ищет жильца, соответствующего вашим требованиям;
• проверяет нанимателя и составляет договор;
• ведёт переговоры с нанимателем. С риелтором тоже можно попробовать договориться о том, что он будет помогать вести переговоры с нанимателем не только для подписания договора, но и позднее, в течение всего времени его проживания в квартире. Однако эти договорённости никак не фиксируются. Конечно, на возмещение простоя квартиры тут рассчитывать не стоит. Но  если вы платите комиссию агенту самостоятельно, договоритесь о том, что, если в первые полгода наниматели съедут, риелтор найдёт новых бесплатно или за небольшую плату. Это вполне можно прописать в договоре.

Съём квартиры через агентство: подводные камни

Зачем мне риелтор, если я снимаю квартиру? Снять квартиру самостоятельно — вполне посильная задача. Тем более, агенту скорее всего, заплатить всё равно придётся, так как собственников, самостоятельно сдающих жильё, на рынке значительно меньше, чем тех, кто работает «в тандеме» с агентом. А в эконом-сегменте, по традиции, услуги риелтора оплачивает именно квартиросъёмщик.

В большинстве случаев к помощи риелтора прибегают, когда времени самостоятельно искать квартиру нет и проще нанять человека, который будет с этим помогать. Если вы в поисках жилья и наняли риелтора, он должен делать следующее:

• искать варианты жилья, подходящего под ваши запросы. Подробно обрисуйте, какую квартиру и где вы ищете, какие у вас требования к помещению, критичные и некритичные для вас пункты;
• заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что на квартиру нет обременений, а человек, который её сдаёт, действительно собственник;
• помочь оценить жильё и обратить внимание на недостатки, которые вы могли не заметить;
• вести переговоры с собственником и отстаивать ваши интересы, например, торговаться, обсуждать условия проживания и прочие нюансы — приобретение стиральной машинки, вывоз лишней мебели или замену окон. Со всеми этими требованиями к хозяину обращается именно риелтор;
• грамотно составить договор найма;
• помогать в решении конфликтных ситуаций.

Кто за что и сколько платит

Если вы сдаёте квартиру через агента, оплачивать его услуги стоит только после того, как вы получите от жильцов деньги за первый месяц и депозит. В эконом-сегменте риелторы берут с собственников от 20 до 100% квартплаты за месяц — как договоритесь. Обычно, если собственник квартиры оплачивает риелторскую комиссию, для нанимателя его услуги бесплатны. Но бывает и так, что комиссию риелтора, которого нашёл собственник, оплачивает жилец — никаких жёстких условий тут нет, всё будет зависеть от вашего умения договариваться. В сегменте элитной недвижимости комиссию в большинстве случаев берёт на себя собственник — обычно она составляет от 50 до 100% от цены месячной аренды.

Даже если риелторы работают с обеих сторон, потенциальным жильцам стоит встретиться с хозяином квартиры лично, чтобы убедиться в благонадёжности и адекватности друг друга. Обязательно нужно задать вопросы о квартире собственнику, а не только его посреднику.

Я сдаю, но в России не живу. Как передать все дела риелтору

Ещё есть такой формат работы с риелтором, как доверительное управление. Обычно к нему обращаются владельцы элитной недвижимости, которые сдают квартиру в России, а сами живут за границей. В этом случае риелтор выполняет следующие обязанности:

• получает деньги от жильцов и переводит их собственнику;
• следит за состоянием квартиры;
• устраняет поломки и решает все спорные вопросы, которые могут возникнуть между собственником и нанимателем.

Эти отношения риелтора и владельца квартиры оформляются: составляется договор доверительного управления либо доверенность с рядом полномочий. За каждый месяц собственник платит риелтору около 10% суммы ежемесячного платежа за аренду или 10% от годовой ставки.

Заключение

И сдать, и снять квартиру можно как через агентство недвижимости или сервис долгосрочной аренды, так и самостоятельно. Но если проверенного агента нет, а вы не готовы перебирать десятки агентств из интернета, рискуя потерей потенциальной прибыли, стоит сразу обратиться к Яндекс.Аренде. Сервис начинает платить собственнику с момента подписания договора, пока жильцы ещё ищутся, и компенсирует простой квартиры в случае форс-мажора.

Иллюстрация на обложке: Таисия Смирнова

Фотографии: Rodnae Productions (Pexels), Artem Podrez (Pexels), Max Vakhtbovych (Pexels)