Аренда неприватизированной квартиры. Как правильно сдавать муниципальное жильё

Неприватизированные квартиры – это жилплощадь, которая технически принад­лежит не конкретному человеку, а городу. Квартиранты подписы­вают с собственником, то есть государ­ством, договор социального найма и проживают в квартире на основании этого документа. Жильцы неприватизи­рованных, или муниципаль­ных, квартир не обладают, в отличие от собствен­ников жилья, полным набором из трёх прав на квартиру – правом собственности, правом владения и правом распоряжения. Но это не значит, что муниципаль­ную квартиру нельзя сдать в аренду.

Таким образом, делаем вывод, что ответ на вопрос «Можно ли сдавать муниципальную или непривати­зированную квартиру в аренду» – да, можно. Конечно, есть нюансы и определённые сложности, но закон не запрещает сдавать такую квартиру в наём другим жильцам.

В этом тексте мы расскажем, как сдать муниципальную квартиру в аренду правильно. Сразу предупредим, что в случае с непривати­зированными квартирами придётся повозиться и процесс займёт больше времени, чем сдача приватизи­рованной квартиры. Тем не менее все участники процесса — включая локальные органы само­управления, представ­ляющие собственника квартиры, то есть государ­ство, — готовы к таким сценариям и регулярно сталки­ваются со сдачей непривати­зированных квартир в аренду.

Процесс сдачи квартир в собственности состоит из нескольких этапов: размещение объявления, поиск жильца, обсуждение условий, состав­ление и подписание договора. При сдаче непривати­зированной квартиры к этой последователь­ности добавляется несколько этапов.

Перед тем, как сдать муниципальное жильё, нужно заручиться подписями всех прописанных в квартире лиц. Иногда схема усложняется уже на этом этапе: часто в коммунальных квартирах сожители выступают против смены квартирантов. Если же вы собрали все подписи, то далее, чтобы можно было сдавать квартиру в соцнайме, вам нужно получить письменное разрешение от собствен­ника квартиры — в нашем случае государ­ства. Вам как жильцу, прописанному в муниципаль­ной квартире, следует обратиться в местный орган управления недвижимостью.

Там вам предстоит написать типовое заявление на имя руководителя управления с запросом на сдачу жилплощади в поднаём. Бумагу с подписями соседей нужно обязательно приложить при подаче заявления в местный орган управления. Также понадобится копия договора социального найма, а на заявлении должны стоять подписи потенциальных нанимателей. Так собственник в лице государства удосто­верится, что все участники процесса в курсе положения и не пытаются выдать социальную квартиру за приватизированную.

В течение 10 дней орган должен прислать ответ на ваше заявление. На вопрос «Можно ли сдавать непривати­зированную или муниципаль­ную квартиру в аренду» закон отвечает положи­тельно, поэтому подача заявления — это скорее бюро­крати­ческий момент, который нужно соблюсти, и орган управления практически никогда не отвечает на заявление отказом. Но есть несколько условий, при которых местный орган управления недвижи­мостью может отказать вам в сдаче квартиры в поднаём.

Основных причин для отказа может быть две. Первая: при заселении новых жильцов нарушаются нормы жилплощади на одного человека. Законо­дательство регла­ментирует, что на одного человека должно быть выделено не менее 6 кв. м жилой площади. Если общий метраж квартиры при делении на потенциальное количество жильцов не соответ­ствует нормам, муници­палитет наверняка откажет. Вторая причина — проживание в квартире хронических больных.

Если вы выполнили все условия, соблюли требования и получили разрешение от местного органа управления, следующий этап — составление договора. В случае сдачи в аренду муниципаль­ного жилья те, кто прописан в квартире по соцнайму, в договоре выступают как наниматели, а жильцы, которые въезжают в квартиру, — поднанимате­лями. Собственником остаётся государ­ство, а всю ответ­ственность за жильё несёт наниматель.

Юридически такой процесс называется поднаймом, поэтому и договор, который должны будут подписать наниматель и поднаниматель, чтобы можно было спокойно сдавать квартиру по соцнайму, называется договором поднайма жилого помещения. Технически он мало чем отличается от обычного договора найма, и его тоже не нужно заверять нотариально: договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами.

В договоре крайне важно зафиксировать права и обязанности нанимателя и подна­нимателя. Чтобы можно было сдать в аренду муниципаль­ное жильё или комнату в социальной квартире и не переживать лишний раз о сохран­ности жилплощади, в договоре стоит преду­смотреть максимально возможное количество сценариев использо­вания поднанима­телем квартиры — и расписать ситуации, а также ответственные стороны в каждой из них. По умолчанию считается, что если вред жилью был нанесён по вине поднани­мателя, то ремонт оплачивает он. А если с квартирой что-то случилось из-за её «возраста» — например, прорвало трубы из-за того, что их давно не меняли, то ответ­ственность несёт наниматель.

Правильно составленный договор защищает всех. Для нанимателя это гарантия получения оплаты в срок и официальная возмож­ность идти в суд, если условия договора нарушены. Поднанимателя этот документ защищает от самоуправства и незаконного выселения без суда.

Чтобы можно было сдать квартиру в социальном найме или государ­ственную квартиру, в договоре поднайма обязательно нужно прописать следующие пункты:

• порядок, условия, сроки и размер платы;
• все характеристики квартиры или комнаты;
• ФИО и паспортные данные нанимателя и поднанимателя;
• право нанимателя посещать квартиру для проверок;
• права и ответственности сторон в разных ситуациях, которые могут возникнуть при сдаче неприватизи­рованной квартиры или комнаты в соцнайме;
• за кем закреплена обязанность по оплате коммунальных услуг.

В комплекте с договором поднайма необходимо составить и подписать акт приёма-передачи, в котором пере­числяются вся техника и мебель, а также указывается состояние квартиры в момент заселения нового жильца.

В договоре поднайма необходимо фиксировать срок, на который сдаётся квартира или комната. Если же срок не указан, то договор по умолчанию действует ровно год.

Жильё социального найма, муниципальные или негосудар­ственные квартиры — это всё варианты названия жилья, которое по документам не принадлежит жильцам, прописанным в нём, а является собствен­ностью государства. Такое социальное жильё — и квартиры, и комнаты — можно сдавать в аренду квартирантам. Для этого в Жилищном кодексе РФ преду­смотрена особая система сдачи по договору поднайма. Если соблюсти все услов­ности процесса и сделать всё правильно, то сдача муниципаль­ной квартиры в аренду не может ничем грозить жильцам, прописанным в ней.

При сдаче через сервис долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости юридические вопросы поможет решить менеджер. А оформлением документов займутся профессиональные юристы, так что сдавать неприватизированное жильё будет так же просто, как любое другое.

Фотографии: Bench Accounting (Unsplash), Michael Browning (Unsplash), Gabrielle Henderson (Unsplash)