Как сдать квартиру посуточно: какие нюансы и законно ли это?

Всё большую популярность приобретает посуточная аренда квартир. Многие путешественники и люди в командировке выбирают уютное жильё вместо безликих отелей. Для арендодателей это хороший способ заработать, плюс нет привязки к съёмщикам и долгосрочным договорам. Разберёмся, как снять квартиру посуточно, нужен ли договор при посуточной аренде, какие налоги надо платить, действительно ли будет высокий доход и как вообще сдавать квартиру посуточно.

С чего начать

В крупных мегаполисах наблюдается большой спрос на посуточную сдачу квартиры. По последним данным, такое жильё может приносить прибыль в несколько раз больше, чем долгосрочная аренда. Ковид внёс свои изменения в рынок недвижимости, не обошёл он и этот сегмент. Однако сейчас идёт курс на восстановление, люди снова начали путешествовать, а значит, вернулся и спрос на квартиры. И очень часто туристам и командировочным проще и выгоднее использовать краткосрочную аренду, чем отели: домашняя атмосфера, кухня, возможность свободно выбирать район. Гораздо легче найти место для ночлега в жилом секторе, чем подбирать гостиницу, соответствующую всем параметрам. Кроме того, в квартире всегда можно постирать, погладить, приготовить завтрак или ужин, не доплачивая горничной и не оставляя в ресторанах целое состояние.

С чего же начать? Вариантов несколько. При наличии средств и уверенности в себе можно пойти на риск: приобрести жильё под сдачу или взять квартиру в ипотеку. Можно также рассмотреть вариант с переездом: снять вариант подешевле, а сдавать квартиру дороже. Таким образом минимизируются риски, и при плохом исходе дела остаётся возможность вернуться домой. Но цена аренды должна не просто покрывать ваши расходы, но и приносить дивиденды. Ещё один вариант — субаренда: сдавать посуточно квартиру, которую вы сняли на длительный срок.

Самый большой спрос — на однокомнатные квартиры и студии. Двушки и трёшки сдать сложнее, их берут намного реже. Стоит учитывать, что большая площадь влечёт за собой большие компании, а это вечеринки и возможный урон для хозяев. Да и окупаться такая квартира будет дольше.

Ключевую роль играет ремонт, ведь люди просматривают тысячи объявлений, а выбирают те, за которые «цепляется» глаз. Внутри должно быть хорошее оснащение и, конечно, чистота.

Подготовка квартиры

Как же подготовить квартиру к сдаче посуточно? Важно обеспечить жильцам полный комфорт, наполнить необходимой мебелью и техникой. Для начала сделать хороший косметический ремонт, убрать все недочёты, проверить электрику и сантехнику, работу бытовой техники, всё починить и поменять. В то же время избавиться от лишних вещей, которые не пригодятся жильцам в краткосрочной поездке. Старой мебели и личным вещам здесь не место. Следует уделить огромное внимание чистоте, ведь это «лицо» квартиры. Можно убираться самостоятельно, а можно вызвать профессиональный клининг. Услугу уборки в этом случае следует сделать платной. Ведь требуется не просто пропылесосить и поменять бельё, но и протереть пыль со всех поверхностей, периодически стирать занавески, покрывала и чехлы от мягкой мебели. От чистоты квартиры во многом зависит оценка постояльцев, а положительные отзывы — залог спроса.

Не забудьте о таких мелочах, как мусорные пакеты, туалетная бумага, капсулы для стирки белья и посудомоечной машины. Этих маленьких, но необходимых расходных материалов должно хватить жильцам на всё время пребывания. Гостям будет приятно, если вы оставите им приятный бонус: бутылочки с водой, чайные пакетики, конфеты или даже вино.

Лучше всего благоустроить квартиру в полной мере: диван-кровать, набор кухонной мебели, большой шкаф для одежды и вещей, микроволновка, стиральная машина, фен, гладильная доска, кондиционер. И самое главное для современного человека — беспроводная сеть wi-fi. Чем лучше оборудована квартира, тем больше вы сможете на ней заработать.

Способы аренды посуточно

Есть несколько способов сдать квартиру посуточно. Во-первых, сделать это самостоятельно. Разместить объявление на специализированных сайтах. Самые популярные — Airbnb и Booking, но придётся заплатить комиссию. Есть и бесплатный вариант — Яндекс.Недвижимость, Авито, ЦИАН. Разобраться с этими сервисами совсем несложно, главное — сделать качественные и красивые фотографии квартиры. Вся забота об обеспечении жилья будет лежать на вас, но зато не надо дополнительно никому платить.

Второй вариант сдачи — найти риелтора. Вот где придётся раскошелиться на работу агента. Однако он поможет только в поиске клиентов — на вас останутся все вопросы, связанные с заселением, уборкой и содержанием квартиры.

Третий возможный сценарий — подписать договор доверительного управления. Это самый лёгкий для владельца вариант, но и наиболее затратный. Вы будете ежемесячно платить фиксированную сумму либо до 20% от прибыли. Конечно, это совсем немало, зато вы будете избавлены от любых проблем: от поиска арендаторов до уборки. Всё сделает управляющая компания. Но и тут есть свои подводные камни. Агент может оказаться недобросовестным. Например, опаздывать на заселение, забывать полностью укомплектовать расходниками квартиру, а это негативно скажется на имидже вашего жилья.

Правовой аспект

Как сдавать квартиру посуточно официально? Вам придётся собрать внушительный пакет документов. Самое главное — подтвердить ваше право собственности на используемую жилплощадь, например, сделать заверенную выписку из ЕГРН. Ещё придётся взять выписку о жильцах, зарегистрированных в квартире, потому что от них потребуется нотариально заверенное разрешение на аренду. В случае субаренды понадобится первичный договор от собственника.

Самый частый вопрос: надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Законно ли сдавать квартиру посуточно без оформления ИП? Прямого запрета в законодательстве нет, любое физическое лицо может сдавать своё жильё. Если платить обязательный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), то никаких проблем возникнуть не должно. Однако у ИП есть несколько неоспоримых плюсов: пенсионный стаж будет увеличиваться, а в случаях проблем с клиентами легче возместить потери через суд.

Договор с арендатором

Оформив все необходимые документы, нужно позаботиться о договоре с арендаторами. Если вы привлекли риэлторское агентство или управляющую компанию, то они составят типовой договор за вас. Но несложно написать его самостоятельно. Он мало чем будет отличаться от долгосрочного, но небольшие нюансы есть. Важно прописать точное количество суток с указанием дат и расчётное время. Не забыть добавить в договор и условия оплаты, чаще всего собственники квартир предпочитают стопроцентную предоплату.

Обычно договор должен содержать следующие пункты:

• предмет сделки — здесь вы укажете адрес и характеристики квартиры, сроки проживания;
• паспортные данные обеих сторон;
• стоимость аренды, где будет полная цена и посуточная;
• сумма залога с указанием условий его возврата;
• права и обязанности сторон — здесь вы сможете максимально полно отразить свои интересы;  указать, что арендатор обязуется своевременно платить и поддерживать квартиру в надлежащем состоянии. В случае отсутствия этого раздела ваши отношения будет регулировать гражданское право;
• список имущества и порядок передачи квартиры;
• ответственность за нарушение условий договора — здесь можно прописать порядок выплаты за вероятный ущерб с указанием срока и размера штрафных санкций;
• дата заключения, реквизиты и подписи сторон.

Какие налоги

Законно сдать квартиру — значит регулярно платить налоги. Правда, в нашей стране большинство пытается вести этот бизнес в «тени», не желая делиться с государством. Это чревато внушительными штрафами и привлечением к административной ответственности через суд. Если будет доказано, что налоги удерживались преднамеренно, то в отношении собственника могут открыть уголовное дело, а это судимость, огромный штраф и даже лишение свободы до одного года. Сами налоги тоже придётся заплатить.

Проще работать легально, не переживая, что в любой момент за вами придут налоговики. Тем более, что есть разные способы и проценты по налоговым выплатам. Чтобы вычислить, сколько нужно уплатить в качестве налога, надо определиться с собственным статусом. Как физическое лицо вы будете платить государству 13% от прибыли, а если как ИП, то налог составит 6% по упрощённой схеме. Самая низкая процентная ставка у самозанятых — всего 4%. Однако если квартиру арендует не физическое лицо, а юридическое, то ставка будет 6%. Следует помнить, что для самозанятых доход не может превышать 2,4 млн рублей в год, в противном случае все же придётся зарегистрироваться как ИП.

Расходы

Начнём непосредственно с самого жилья. Первые расходы — это покупка или съём квартиры для дальнейшей сдачи посуточно. Если решите оформить ИП – это тоже не бесплатно, однако влечёт за собой и финансовые плюсы, о которых мы писали выше.

Далее идёт косметический ремонт и устранение неполадок, оснащение мебелью и техникой. Необходимо купить несколько хороших комплектов белья и полотенец (не забыть заложить бюджет на химчистку). Найти профессионального фотографа для хороших снимков вашей квартиры под сдачу. Если будете нанимать риелтора для поиска клиентов, то нужно платить ещё и агентству. Скорее всего, придётся потратить средства на юриста, который поможет составить типовой договор. И, наконец, реклама в интернете и соцсетях, а также комиссия сервисам по размещению объекта недвижимости. Это основные первоначальные большие траты. Потом они станут меньше, лишь для поддержания квартиры на должном уровне.

Постоянные расходы включают в себя оплату налогов, коммунальных услуг, клининг, размещение рекламы. Если квартира не в собственности, то и выплаты по аренде либо ипотеке. Не забудем о форс-мажоре: потоп, пожар, ремонт бытовой техники, замена мебели.

Доходы

Посуточная аренда выгоднее долгосрочной по всем параметрам. Если удалось сдать жильё на все дни месяца, то прибыль будет выше в два-четыре раза. Конечно, множество факторов влияет на то, сколько именно вы заработаете. Посмотрим наглядно на сравнение посуточной и долгосрочной аренды. Агентство РБК приводит такие данные по средней ставке аренды (при условии, что посуточно квартира также сдаётся 30 дней в месяц):

Как рекламировать

Заработок на сдаче квартир посуточно напрямую зависит от рекламы. Лучше всего выделить хороший бюджет с самого начала для раскрутки и привлечения гостей. Самая действенная реклама — в интернете. Заполните все возможные сервисы и площадки объявлениями о своей квартире. Важно подробно расписать все достоинства вашего жилья и его расположения. Не скупитесь на фотографии, клиент выбирает глазами. Даже не слишком шикарную квартиру можно выгодно сфотографировать и преподнести.

Нелишне дополнить рекламу традиционными способами: объявление в районной газете, листовки, сотрудничество с ближайшими ресторанами. Конечно, большого потока эти методы не принесут, но несколько гостей могут заинтересоваться.

Не забывайте, что лучшая реклама — отзывы в соцсетях и на сервисах, где представлена квартира. Ради этого стоит потрудиться. Сделайте так, чтобы ваши гости запомнили вас надолго. Ненавязчивый, но внимательный сервис позволит превратить случайных гостей в постоянных клиентов, которые хотят останавливаться только у вас. Важно хорошо встретить гостя, оставить ему в квартире небольшой комплимент, подарить карту города, подробно рассказать, где вкусно поесть, где ближайшая остановка транспорта, банкомат, какое такси лучше вызвать и куда поехать.

Если у вас несколько квартир, можно объединить их под общим брендом, преподнести с «изюминкой», дать название и даже разработать логотип. Так вы станете более узнаваемы и выгодно выделитесь на фоне других квартир для аренды посуточно.

Подводные камни и риски

При большом количестве плюсов у посуточной аренды квартир есть и минусы . Доход напрямую зависит от спроса, а формировать его – это труд арендодателя. Как и обеспечивать заселение и выселение, которые будут происходить регулярно. Кроме этого, не стоит забывать о неиссякаемом потоке вопросов от жильцов: круглосуточно и ежедневно. Работать и параллельно решать проблемы по квартире вряд ли получится, если вы не наняли для этого специального менеджера. Постоянный контроль и координация работы кватиры, ответ на звонки и запросы, размещение рекламы — все это занимает очень много времени и сил.

Сезонность также играет решающую роль в спросе на посуточное жильё. С мая по сентябрь будет всплеск, а вот с осени придёт затишье. Доход в разные месяцы может ощутимо отличаться, что не гарантирует вам стабильный заработок. Некоторые владельцы сильно снижают цены на холодный период, чтобы получить хоть какой-то доход.

Риски порчи имущества существенно возрастают при большом потоке гостей. Мелкие кражи, поломки, которые хозяин не сразу заметит. Не всегда помогут даже акты приёма-передачи с описью и фото квартиры до заселения. Только залог и тщательная ревизия — гарантия решения этих проблем.

Ещё один фактор — человеческий. Часто сдача квартиры становится яблоком раздора с соседями. Кого-то может не устроить постоянная смена незнакомых людей в вашем подъезде. А уж если будут вечеринки или просто очень шумно, конфликт неизбежен. Важно выстроить максимально дружественные и миролюбивые отношения с соседями по дому, не скрывать факт аренды и платить налоги.

Если вы готовы к ненормированной занятости, финансовым рискам и просто любите своё дело, то всё обязательно получится.

А если волнения и проблемы, связанные со сдачей квартиры на короткий срок, точно не для вас, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Вы делегируете все хлопоты по поиску, проверке и заселению жильцов — останется только утвердить итоговых кандидатов и получать деньги за аренду на карту каждый месяц и в срок.

Фото на обложке: Andrew Neel (Unsplash)