Как сдать квартиру: какие документы необходимы?

Аренда квартиры зачастую сопряжена со страхами обеих сторон. Арендодатель боится за своё имущество, а съёмщик опасается остаться на улице в самый неподходящий момент. Какие документы нужны, чтобы себя обезопасить? Как правильно составить договор и не попасть в неприятную ситуацию?

Как проверить собственника

Мошенников на рынке аренды очень много, и действуют они всё изобретательнее.  Но о том, как их вычислить, сейчас знают многие. Чего не скажешь о неприятностях, которыми грозит банальное незнание закона. И кстати, во втором случае не поможет даже полиция: правонарушения нет. Так какие опасности существуют?

Собственник не настоящий

Настоящие хозяева квартиры имеют право выселить всех проживающих на том основании, что договор был заключён не с собственником.

Такое вполне вероятно, если вы подписали договор с тем, кто не имел на это юридических прав.  А истинный владелец жилья – супруг или родители человека, с которым вы заключили договор. Например, квартиру сдала жена, а недвижимость была приобретена в браке. Таким образом, распоряжаться имуществом супруги могут только совместно или при оформлении юридического соглашения.

Судебные риски

Квартира может быть предметом судебного разбирательства, и при смене законных владельцев у вас не останется никаких прав продолжать в ней жить: договор окажется недействительным.

Доверяй, но проверяй

Аналогичные прошлому пункту проблемы возникают при истечении срока доверенности от собственника жилья. У него могут быть права показывать квартиру, но не сдавать.

Не все документы

Неполный комплект документов при съёме квартиры также способен доставить много проблем. Чтобы обезопасить свои деньги, важно проверить, что в приложении к договору аренды есть подробная опись имущества. Если этот документ отсутствует, арендодатель может не вернуть депозит, ссылаясь на то, что жилец испортил дорогую вещь. Хотя на самом деле её никогда и не было.

Вот базовый набор документов, который собственник обязан предоставить для сдачи квартиры в аренду.

Первый документ арендодателя – паспорт. Он нужен для установления личности собственника. Совсем не лишним будет проверить действительность паспорта на сайте МВД.

Второе важное требование – выписка из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но тут надо понимать, что такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца. Если времени с её получения прошло больше, то имеется ненулевой риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и паспорте должны совпадать.

В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. Арендатор вправе просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники. Если это невозможно, необходимо подготовить доверенность. В нотариально заверенном документе должно быть написано, что арендодатель гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду.

А вот если квартира в ипотеке, это не страшно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Опасность, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальна. К тому же в его собственных интересах этого не допустить.

Среди документов для сдачи квартиры должны быть свежие квитанции об оплате коммунальных услуг.

Если по ним есть задолженности, арендатору стоит потребовать, чтобы собственник погасил их до того, как они заключат договор аренды. А когда будете подписывать договор, зафиксируйте в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.

Как проверить арендатора

Найти арендатора, как правило, несложно. А вот проверить его добросовестность – это проблема. На какие документы стоит обратить внимание?

Паспорт

Чаще всего собственнику нужен только паспорт для установления личности жильца. Но и тут важно обратить внимание на ряд моментов:

• Штамп о постоянной регистрации (прописке). Это не только поможет найти жильца в случае форс-мажора. Вполне возможно, жильцу потребуется временная регистрация: по закону арендодатель обязан зарегистрировать квартирантов, если они приехали из другого города.
• Важно убедиться, что у потенциального жильца нет судебных задолженностей. Хоть и косвенно, это всё же гарантирует регулярную оплату квартиры. Такую информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов по данным паспорта. Если сомнения остаются, не лишним будет попросить в качестве дополнительного документа справку с работы или фото трудовой.

Миграционная карта

Если наниматель — гражданин другого государства, проверять нужно не только его паспорт, но и документы, подтверждающие законность нахождения в России (рассмотрим только ситуации, когда человек приехал, чтобы жить и работать в РФ, и ищет жильё на длительный срок). Для граждан всех стран нужна миграционная карта (вкладыш в паспорт), которая выдаётся на границе. Её тоже стоит проверить.

Граждане Армении, Беларуси, Казахстана и Киргизии могут жить и работать в России без специальных документов, им нужны только паспорт своей страны и трудовой договор, никаких виз не требуется. Граждане Украины, Молдовы, Азербайджана, Узбекистана и Таджикистана для работы в России должны оформить специальный патент (это небольшая ламинированная карточка). Его нужно продлевать каждый год.

Как сдать квартиру официально

Теперь разберёмся, какие документы следует подписать, чтобы обезопасить себя в случае спорных ситуаций и претензий.

Договор и акт

Мы привыкли называть договор найма договором аренды, что юридически неграмотно. Наём применяется к жилым помещениям, где наниматель — физическое лицо. Аренда подразумевает использование жилых помещений только юридическим лицом, а нежилых – юридическими и физлицами. Права нанимателя защищены больше, поэтому заключать надо договора найма.

Главное – не забыть добавить к нему акт приёма-передачи квартиры и опись имущества

В акте обязательно нужно отметить показания счётчиков на день сдачи квартиры. А ещё подробно описать всё, что есть в квартире, и в каком оно передаётся состоянии. Не бойтесь показаться чересчур внимательным, вносите в опись всё, что посчитаете важным и нужным. Детальное описание имущества (вплоть до трещин, потёртостей и пятен) при заключении договора убережёт вас от конфликтов в будущем при его расторжении.

Подтверждение оплаты

Договор найма и акт приёма-передачи квартиры при аренде защищают обе стороны. Настаивайте на их заключении, в спорных ситуациях эти документы помогут отстоять ваши права. Но есть и ещё один важный момент – сам факт оплаты. Если арендатор просто передаёт деньги собственнику в определённую дату, оговоренную устно, доказать факт передачи при случае будет сложно обеим сторонам.

Соответственно, в текст договора или в приложение к нему стоит добавить сроки и порядок начисления оплаты.

Если это допсоглашение, его текст должен содержать сведения о собственнике и арендаторе с указанием паспортных данных, описывать права и обязанности сторон, параметры недвижимости, сроки и порядок перечисления арендной платы, коммунальных платежей, условия расторжения, дату и подписи обеих сторон.

Также стоит вести специальный лист с расписками в получении денежных средств, в котором будет фиксироваться ежемесячная оплата аренды с подписями обеих сторон.

Временная регистрация

При заключении договора на длительный срок обсудите оформление временной регистрации. Многие собственники боятся регистрировать в квартире жильцов даже временно. Однако страхи эти напрасны: для владельца квартиры оформление временной регистрации абсолютно безопасно, её можно отменить в любой момент, никаких прав на квартиру человек не приобретает.

Сделать временную регистрацию очень просто. Для этого собственнику нужно обратиться в МФЦ или управляющую компанию своего дома, если она предоставляет услуги паспортного стола, и подать заявление о регистрации своего жильца. Понадобится документ, подтверждающий право собственности, и паспорта собственника и жильца (поэтому идти лучше вдвоём). Оформление занимает несколько минут, свидетельство о регистрации выдают на месте, сразу же.

Временная регистрация автоматически заканчивается по истечении определённого срока, на который она даётся (например, можно прописать арендатора на срок действия договора найма), и у владельца не должно возникнуть проблем с выселением временно прописанных лиц. Выписать досрочно человека тоже можно, согласия арендатора для этого не требуется. Хозяину квартиры нужно сходить в МФЦ и подать заявление на приостановление действия регистрации. Регистрация аннулируется сразу же.

Налоги и ответственность собственника

Даже когда договор заключается на 11 месяцев и не регистрируется в Росреестре – налоги платить необходимо. К счастью, существует множество способов делать это комфортно: можно оформить ИП и выплачивать 6% или стать самозанятым, что снизит налоговую ставку до 4%.

Не такая большая плата за то, чтобы чувствовать себя под защитой государства в любой спорной ситуации и не бояться жалоб соседей или конфликтов с арендаторами.

Если у вас совершенно нет времени разбираться с документами для сдачи квартиры, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры сервиса помогут правильно составить договор и не упустят никаких юридических нюансов.