Акт передачи дома: что это и как он оформляется
При любых сделках с недвижимостью центральным документом считается договор. Если его не составить правильно и не подписать, купля-продажа не состоится. Но не все знают, что аннулируется сделка и в том случае, если не составлен и не подписан акт приёма дома. Рассказываем, что это такое, почему без него нельзя и как его составить.
Акт приёма-передачи дома: что это и для чего он нужен
Правила составления всех сделок с любыми предметами, включая куплю-продажу любого типа недвижимости, определяет Гражданский кодекс РФ. В нём чётко сказано, что сделка купли-продажи считается совершённой в тот момент, когда продавец передает покупателю товар лично или через посредника (раздел IV, гл. 30, ст. 458).
Передать из рук в руки недвижимость невозможно, поэтому сделкам с ней в кодексе отведён отдельный параграф на 9 статей. Там — в частности в ст. 556 — указано, что передача недвижимости считается совершённой, когда стороны сделки подписали акт передачи жилого дома (или другого объекта, фигурирующего в договоре).
Акт приёма-передачи или передаточный акт — это документ, который подтверждает, что продавец передал недвижимость покупателю, а покупатель её принял. Главная его цель — документально подтвердить, что передача действительно состоялась.
Соответственно, подписать договор купли-продажи и просто зарегистрировать право собственности на покупателя, не подписав акт, не получится — это будет нарушением закона. Передать недвижимость как-то иначе тоже не выйдет, потому что закон предусматривает только один способ — подписание акта.
В той же статье 556 ГК РФ указано, что если одна из сторон договора (покупатель или продавец) отказывается подписывать акт приёма-передачи жилого дома, сделка считается недействительной. Причина отказа при этом в законе никак не оговаривается, а значит, она не имеет значения — важен только сам факт отказа от подписи.
Важно: если объект по каким-то характеристикам не соответствует условиям продажи, указанным в договоре, то подписывать такой акт тоже можно — продавец всё равно понесёт ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
Пример: Андрей купил дом у Галины, а на приёмке объекта заметил наполовину оторвавшийся снегозадержатель на крыше. Он внёс этот недочёт в передаточный акт, подписал его, а через месяц обнаружил большую трещину в фундаменте. После консультации с юристом Андрей решил обратиться в суд и выиграл его. Галина не смогла доказать, что трещина появилась после продажи, а Андрей предоставил суду доказательства в виде фото и свидетельских показаний.
Как составить акт приёма-передачи дома с земельным участком
Главное, что нужно знать: нельзя продать дом без участка, на котором он стоит, если участок в собственности у продавца. Попытка продать только дом, скорее всего, провалится. В спорных ситуациях суд признает такую сделку ничтожной, а если споров не будет, то вмешается Росреестр: он просто откажет в регистрации перехода прав, апеллируя к тому, что сделка ничтожна. Если продавцу принадлежит только участок, то продать его без дома, стоящего на нём, тоже нельзя. По мнению Верховного суда, такая продажа нелогична и неправомерна.
Если продавец владеет домом, а участком — нет, то при продаже дома право собственности на участок автоматически переходит покупателю. Согласие собственника земли при этом не нужно, особенно, если сделка не противоречит условиям пользования участком.
Всё это подводит к тому, что, составляя передаточный акт к договору купли-продажи дома, обязательно нужно включить информацию и о доме, и об участке.
Сам по себе любой акт небольшой и достаточно короткий. Обычно он состоит из 4–5 частей:
- личные данные сторон. ФИО, паспортные данные, адреса регистрации — всё должно быть так же, как в договоре;
- информация об объекте сделки, в первую очередь это адрес и кадастровый номер недвижимости. Данные должны быть максимально полными, лучше перечислить их отдельно для дома и для участка. Желательно здесь же указать номер и дату договора;
- данные о приёме-передаче. Здесь часто используются шаблонные фразы о том, что продавец недвижимость передал, а покупатель её принял и претензий не имеет. Можно сделать уточнение, что дом и участок находятся в надлежащем состоянии либо перечислить зафиксированные дефекты. При желании прикладываются фотографии дома и участка;
- информация о количестве экземпляров акта. По умолчанию он один, но часто делают четыре — по одному для продавца и покупателя и два для Росреестра. Все экземпляры должны быть оригиналами, не копиями;
- подписи сторон, дата.
Подписывать акт можно при свидетелях и без них — закон никак не регламентирует это. Срок между подписанием договора и акта тоже не оговаривается отдельно, поэтому две процедуры можно разнести по разным датам. Если планируется большой промежуток, лучше указать это в договоре, так как если передача дома в определённую дату не состоится, виновная в этом сторона может понести ответственность.
Составить акт приёма-передачи участка с домом можно с помощью юриста или самостоятельно. Скачать шаблон акта приёма-передачи дома можно здесь.
Коротко о главном
Акт передачи земельного участка с домом — обязательная часть любой сделки, будь то купля-продажа или аренда. Строгих правил относительно акта нет, но если передача происходит в полном соответствии с условиями договора, лучше не отказываться его подписать.
В Гражданском кодексе указано, что передача и получение имущества — это обязанность обеих сторон сделки. И если все условия договора выполнены, но акт решили не подписывать, это можно принять за беспричинный отказ от своих обязанностей, что запрещено законом.
Фото на обложке: Freepik
