Срок исковой давности по неустойке ДДУ: что делать, когда не выдали ключи от квартиры

Потраченные нервы, расходы на съём жилья, бытовые неудобства — эти проблемы знакомы тем, кто вовремя не заселился в новое жильё из-за задержки строительства или сдачи жилья. Но в таком случае можно получить неустойку с застройщика.

Чем дольше застройщик не выполняет свои обязательства, тем большую компенсацию может получить дольщик. При этом важно не забыть про срок исковой давности по ДДУ.

Расскажем, что такое срок исковой давности по договору долевого строительства, сколько он составляет и можно ли получить компенсацию от застройщика в 2023 году.  

Что такое срок давности по неустойке ДДУ

Исковая давность — это юридический термин, означающий время, в течение которого человек может обратиться в суд по тому или иному вопросу. Срок давности по ДДУ составляет три года. Если время упущено, то получить компенсацию будет практически невозможно.

Но с какого момента идет отсчёт срока? Есть два варианта, и суд может на своё усмотрение выбрать один из них.

1. Отсчёт с момента нарушения сроков условия договора. Например, если по ДДУ застройщик должен был передать квартиру до 1 февраля 2017 года, но в срок этого не сделал, то обратиться в суд дольщик должен не позднее, чем 31 января 2020 года — то есть в течение трёх лет с даты обещанной сдачи. Компенсация в итоге будет начислена за весь этот период. Сделать это можно и в том случае, если застройщик выполнил свои обязательства, но с просрочкой.
   
2. Обратный отсчёт. Исходной датой в этом случае становится день, на который назначена выдача ключей. То есть дольщик может подать на неустойку или за предыдущие три года, или за фактический срок, если просрочка была меньше этого периода.

Обращение в суд — это крайняя мера. Предварительно стоит попробовать договориться с застройщиком мирно и направить претензию с требованием выплатить компенсацию. Компании, дорожащие своей репутацией, чаще всего готовы пойти навстречу и решить вопрос до передачи дела в суд. 

Есть два важных замечания

• Просрочка начинается не с момента задержки ввода дома в эксплуатацию, а со дня, когда дольщик должен был подписать акт приёма-передачи жилья, но этого так и не произошло. Поэтому ориентироваться нужно именно на указанную в договоре дату выдачи ключей, а она может отличаться от даты сдачи дома на 2-12 месяцев. Например, дата ввода дома в эксплуатацию — 1 квартал 2019 года, а дата выдачи ключей — 4 квартал того же года. И если к апрелю дом ещё не был сдан, это не значит, что застройщик нарушил права дольщиков. А вот если он не выдал ключи до 31 декабря, то уже с первого дня нового года начинается отсчёт дней просрочки.
• Важно, чтобы в акте приёма-передачи квартиры не было пункта «отказ от неустойки». Если он есть, а исковая давность по долевому строительству ведётся по принципу обратного отсчёта, получить деньги будет нельзя.

Таким образом, максимальный период, за который можно получить неустойку, — это три года, и подать заявление нужно в эти сроки. Можно попытаться получить выплаты за полный срок просрочки, если он превышает три года. Но если застройщик заявит о применении исковой давности, то дольщику откажут. 

Рассчитывать в этом случае можно только на невнимательность представителей ответчика, которые просто проигнорируют судебное заседание. Но на практике такое бывает нечасто: в основном тогда, когда компания уже признана банкротом, терять ей по сути нечего и платить нечем.

Получение неустойки в 2023 году: особенности

Дольщикам, которые планируют получить неустойку от застройщика, важно знать: до 1 июля 2023 года действует мораторий на взыскание.

Впервые эта мера была принята в апреле 2020-го, когда на волне пандемии многие стройки заморозили или полностью прекратили работу. Ситуация была форс-мажорной и не зависела от старания застройщиков. 

В 2022 году мораторий продлили, и мы подробно рассмотрели в отдельной статье, что это значит для дольщиков. Сначала срок моратория был установлен до конца года, но позже его продлили до середины 2023-го, поэтому до 1 июля получить неустойку нельзя.

Как рассчитать неустойку в этом случае? Например, если квартиру по договору обещали передать 30 ноября 2021 года, но сдали 1 мая 2022 года. Раньше дольщик мог бы претендовать на неустойку за 5 месяцев, но сейчас — только за 4 месяца, с 1 декабря 2021 года до 29 марта 2022 года, потому что с апреля был введён мораторий.

Также для дольщиков это означает, что получить деньги будет можно после окончания моратория. 

Что делать, если срок давности по неустойке ДДУ истёк

По разным причинам дольщик может пропустить срок исковой давности по неустойке ДДУ — например, из-за незнания законов, длительной командировки или болезни. При этом он не лишается права подать иск.

Если уважительная причина есть, то к заявлению надо приложить подтверждающие её документы: например, выписки из больницы. Суд обязательно примет это во внимание и скорее всего продлит сроки исковой давности по ДДУ.

Можно понадеяться, что застройщик не подаст заявление об истечении исковой давности по долевому строительству или не пришлёт представителя на судебное заседание. Поскольку суд, принимая решение по гражданским делам, не применяет норму о сроке давности без соответствующего заявления ответчика, решение может быть принято в пользу истца. Но на деле такое происходит редко.

Подведём итог

Чтобы получить выплату, надо помнить про срок исковой давности: неустойку ДДУ выплачивают в течение трёх лет с момента, как застройщик нарушил обязательства. Свои коррективы внёс мораторий на взыскание — если новостройку не сдали в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023, застройщик не платит. 

Добросовестные застройщики стараются не усугублять непростую ситуацию и сдавать объекты вовремя. А как найти именно такого застройщика — мы уже рассказывали.