Как увеличить доход с аренды квартиры? 5 простых способов повысить привлекательность жилья

Осенью начинается высокий сезон на рынке аренды жилья. У арендодателей осталось немного времени, чтобы «докрутить» квартиру и впоследствии сдать её дороже. Рассказываем, как улучшить квартиру, сколько на это имеет смысл тратить, и как быстро окупятся вложения.

Нужно ли делать ремонт?

Несколько лет назад, когда условия на рынке диктовали арендодатели, почти любую квартиру можно было сдать за большие деньги. Сейчас рынок изменился. Захламленные квартиры с разбитыми санузлами и покрытой вековым жиром кухней рискуют не найти арендатора, или найти, но за «копейки». Даже не самый «убитый» бабушкин вариант, по оценкам риелторов, будет примерно на 20-30% дешевле квартиры с недорогим, но современным ремонтом.

Отремонтировать квартиру ради повышения дохода с аренды – правильная идея, но нужно понимать, какой бюджет целесообразно заложить на эти цели и насколько в результате увеличится ставка. Возьмем конкретный пример. В базе «Яндекс-недвижимости» 36-метровая однушка в Свиблово в доме 1980-х годов постройки с «бабушкиным» ремонтом сдается за 30 000 рублей. 

В 400 метрах от нее в доме тех же годов квартира площадью 39 кв.м, но с современным ремонтом и мебелью сдается уже за 43 000 рублей. Если учитывать чуть меньшую площадь первой квартиры, то разница в пересчете на квадратный метр будет как раз около 30% или 10 000 рублей в месяц. Если бы собственник первой квартиры сделал в ней ремонт, он увеличил бы свой годовой доход на 120 000 рублей. То есть за год ремонт не отобьется: даже при бюджетной отделке полный ремонт однушки (полы, стены, проводка, сантехника, окна и т.п.) будет стоить не менее 500 000 рублей. Такие затраты окупятся чуть более чем за 4 года.

До серьезных переделок нормальный ремонт может продержаться лет 10, в промежутках понадобится только небольшое обновление – например, подкрасить стены после последних жильцов. То есть 4 года окупаются затраты, а за следующие 5 лет можно заработать еще примерно 600 000 рублей сверху.

Сколько целесообразно потратить на отделку квартиры под сдачу?

Еще один аргумент в пользу ремонта – меньшие сроки экспозиции. Квартиры с современным дизайном сдаются за неделю-две при условии рыночной цены. «Бабушкин» неликвид может зависнуть на рынке на пару месяцев. Это не просто ожидание, а прямые финансовые потери: квартира с ремонтом за год принесет 12 раз по 40 000 (480 000 рублей), без ремонта – 10 раз по 30 000 (300 000 рублей). Выгода от ремонта повышается до 180 000 рублей за первый год. Кроме того, в более дорогих квартирах обычно селятся люди со стабильным заработком, в «бабушкиных» - студенты, специалисты с низкой зарплатой, низкоквалифицированные рабочие. В «убитой» или просто устаревшей квартире арендаторы редко живут долго. Кто-то съезжает из-за потери дохода, другие, наоборот, спешат переехать в более качественное жилье, как только зарплата вырастает. А значит, опять все по кругу: риск простоя, долгий поиск не самых благонадежных арендаторов и потеря дохода.

Дорогой ремонт оправдан только в солидных домах и престижных районах, особенно в центре. Там дизайнерский интерьер может прибавить к арендной ставке несколько десятков тысяч рублей в месяц. А вот однушка в хрущевке на окраине не станет элитной даже с самой дорогой отделкой. В квартирах экономкласса вложения более 400 000 – 500 000 рублей не окупятся. Можно обойтись и намного меньшей суммой, чтобы просто освежить жилье и «подлатать дыры». Это меньше скажется на цене аренды (+10-15%), но точно повысит ликвидность квартиры на рынке.

Мы выделили 5 способов быстро преобразить квартиру и увеличить арендный доход.

1. Не тянуть с ремонтом

При сдаче квартиры в аренду ремонт лучше сделать максимально быстро, чтобы она как можно раньше начала приносить доход. Частая ошибка собственников – решение делать ремонт своими руками, чтобы сэкономить на бригаде. Если нет возможности посвятить все свое время ремонту, процесс нередко затягивается на несколько месяцев. Потери от простоя квартиры за это время могут «съесть» всю экономию.

Алексей недавно получил в наследство маленькую двушку на первом этаже хрущевки в Выхино. «Со смежными комнатами, на первом этаже и в том состоянии, в котором она была, я мог бы ее сдать только тысяч за двадцать пять каким-нибудь маргиналам или местным дворникам, — рассказывает он. — Я решил сделать простенький ремонт – покрасить стены, перестелить линолеум, побелить потолки – чтобы получать за квартиру где-то 35 000 рублей в месяц. Рассчитывал потратить на это пару недель».

В процессе выяснилось, что нужно менять проводку, местами делать стяжку полов, так как некоторые доски под старым линолеумом прогнили и испускали зловонный запах. Очистка стен от нескольких слоев старых обоев, шпаклевка и другие работы тоже заняли больше времени, чем планировалось изначально. К тому же шумные работы нельзя проводить по выходным и вечерам будней, поэтому пришлось несколько раз отпрашиваться с работы и в целом на ремонт оставалось мало времени. «В результате «простенький» ремонт я делаю уже два месяца, и еще месяц мне потребуется на завершение, — сетует Алексей. — Думаю, профессиональная ремонтная фирма справилась бы за две недели. Если договориться напрямую с гастарбайтерами, выйдет немного дольше, зато дешевле. Я общался с ними, они озвучили сумму в 60 000 рублей. И в любом случае за месяц они бы справились. Но, к сожалению, тогда не было лишних денег».

Даже неквалифицированные строители справилась бы с ремонтом на 2-2,5 месяца быстрее, чем собственник в одиночку. За этот срок Алексей мог бы заработать на аренде 70 000 – 87 000 рублей. Это окупило бы затраты на ремонтников даже с учетом необходимости в кредите.

2. Сэкономить на отделочных материалах

Вопрос экономии на отделочных материалах особенно актуален именно для арендных квартир. Если при ремонте для себя можно переплатить за внешний вид и приятную текстуру, то для аренды стоит выбирать материалы подешевле. Главное, соблюсти современную и достаточно нейтральную стилистику – без узорчатых обоев и дельфинов на плитке в ванной. Но материалы должны быть нормального качества, чтобы через пару лет не пришлось переделывать ремонт. Например, имеет смысл купить отечественный ламинат 31-го класса за 600-800 рублей за кв.м вместо импортного 33 класса за 1500 рублей. С 30 кв.м площади экономия составит более 20 000 рублей. А вот покупать совсем дешевое покрытие 31 класса по 200-300 рублей не стоит, оно быстро износится. В этом случае лучше выбрать линолеум.

При необходимости поменять плитку в санузлах, тоже нет смысла переплачивать за импортную. У российских производителей есть недорогие и достаточно долговечные линии. Иногда достаточно обновить затирку – и старая плитка «посвежеет». Если на ванне отчетливо видны следы времени, ее можно не менять, а покрыть акрилом, это будет стоить примерно 7000 рублей.

Существует миф о том, что окрашивание стен обходится дороже, чем обои, поскольку под краску стены должны быть идеально ровными, а обои маскируют огрехи. На самом деле ровные стены желательны в обоих случаях. Но вовсе необязательно идеально их выравнивать под покраску, тем более для арендной квартиры. Общие затраты на подготовку и окрашивание могут оказаться примерно одинаковыми.  Возможно, краска – даже лучший выбор для квартир под сдачу в аренду. Если арендаторы испачкают или поцарапают стену, подкрасить ее будет проще и дешевле, чем переклеивать обои.

Траты Алексея, который ремонтирует квартиру своими руками, составили около 70 000 рублей для 40-метровой хрущевки. Это шпаклевка и краска для стен в двух комнатах и на кухне, линолеум там же и частично стяжка для пола, проводка (на нее ушло 10 000 рублей), покрытие ванной акрилом.

3. Обновить бытовую технику и мебель

Важная и затратная статья – кухня и бытовая техника. Это обязательный набор, без которого будет невозможно комфортно жить. Дешевые готовые кухонные гарнитуры из двух столов (один с мойкой) и двух навесных шкафов продаются примерно за 30 000 рублей – в самых экономичных магазинах или с рук. На подержанные плиту, холодильник и стиральную машину нужно заложить еще не менее 40 000 рублей. Если кухонный гарнитур в квартире есть, но побит жизнью, дешевле будет оклеить фасады самоклеящейся пленкой.

Остальной мебели не должно быть много. Некоторые арендаторы предпочитают квартиры вовсе без мебели, поскольку привозят свою. Но в среднем более востребованы квартиры с небольшим набором, например: диван-кровать, платяной шкаф, комод, журнальный столик, стол и несколько стульев на кухню. Арендные квартиры массового сегмента обычно рекомендуют обставлять мебелью из IKEA базовых серий. Она относительно недорогая, функциональная и с ненавязчивым универсальным дизайном. Бюджетные варианты можно также посмотреть в сетевых магазинах вроде Hoff или Leroy Merlin. Еще один вариант – купить подержанную мебель, лучше тех же производителей. Она обойдется дешевле, при этом арендаторы обычно не сильно придираются к царапинам и сколам.

Наталия, после того как съехали ее предыдущие арендаторы, решила обновить мебель в квартире. Советские гарнитуры она решила заменить на мебель из IKEA. «Буквально за пару дней до поездки в магазин я посмотрела в интернете б/у мебель, - рассказывает хозяйка квартиры. - И прямо в моем районе девушка перед переездом продавала целый комплект икеевской мебели: диванчик, кровать, письменный стол и стеллаж. Этот набор мне обошелся в 15 000 рублей с учетом доставки. Конечно, где-то видны потертости, но в целом мебель в нормальном состоянии и примерно в два раза дешевле, чем те же модели из магазина. Еще 13 000 рублей я потратила на шкаф. Кстати, с обновленной мебелью удалось сдать квартиру новым арендаторам на 3000 рублей дороже, кроме этого я ничего в ней не меняла».

Если суммировать эти затраты по минимальной планке, обставить квартиру самым необходимым набором мебели и техники можно примерно за 100 000 рублей. Но даже с таким набором квартиру можно сдать квартиру дороже, чем с чешскими стенками и советской мебелью 1980-х годов. При повышении цены на 3000 рублей затраты окупятся менее чем за 3 года. Кстати, вовсе необязательно избавляться от всей советской мебели без разбора. Кресла, журнальные столики и комоды 1960-х-1970-х можно стильно вписать в современный интерьер.

4. Заменить декор

Простой и недорогой способ сделать жилье привлекательнее – обновить декор. Если квартира в неплохом состоянии, то даже со старым ремонтом она станет выглядеть современнее благодаря правильно подобранному текстилю. Главное – не переборщить, чтобы квартира стала уютнее, сохраняя при этом общую нейтральность.

Самый универсальный и беспроигрышный вариант – однотонные шторы природных оттенков, ковер в тон и несколько диванных подушек созвучных цветов, можно добавить пару ярких. Переплачивать за пошив занавесок на заказ не стоит, можно купить готовые. Например, в Leroy Merlin можно купить тюль до 1000 рублей, а шторы – примерно за 1500-2000 рублей за штуку. Общие затраты на декор лучше вписать в бюджет 10 000 рублей.

5. Подготовить квартиру

Даже если вы не готовы вкладываться в ремонт и обновление меблировки, квартиру надо представить в лучшем виде. Самое главное – максимально расхламить ее. Нужно вывезти личные вещи, выкинуть все старое и ненужное, убрать декор, связанный с личностью хозяев (например, фотографии).

Кстати, на масштабное расхламление тоже могут понадобиться деньги. Например, если вы планируете выкидывать тяжелую мебель, вам понадобится помощь. «Я несколько раз привлекал дворников из двора к выносу крупного мусора и старья, - рассказывает Алексей. - Обычно договаривался бесплатно – они просто забирали себе то, что им понравилось (например, старый телевизор). Но за вынос габаритного и тяжелого шкафа я заплатил им 1000 рублей». К слову, этот способ не всегда законный. Мебель можно выкинуть только в специальный большой контейнер для крупных бытовых отходов. Если вы попытаетесь выкинуть диван в обычный контейнер или оставите на мусорной площадке, вас могут оштрафовать на 1000-4000 рублей. Услуги компаний, которые вывозят крупный мусор на полигон, стоят примерно столько же.

В квартире обязательно нужно убраться и помыть окна, она должна быть максимально чистой и прибранной. Если нет желания драить жилье самостоятельно, можно заказать клининг. Услуга по генеральной уборке стоит примерно от 100 рублей за кв.м.

Специалисты по предпродажной подготовке квартир (home staging) также рекомендуют воспользоваться простыми хитростями, которые быстро сделают жилье уютнее. Перед показом проветрите квартиру, можно зажечь ароматические свечи с легким ненавязчивым запахом, включите везде свет, украсьте стол вазой с цветами. В идеале создать уют не только в квартире, но и в подъезде – приберитесь, если там грязно, поставьте комнатные растения.

Расходы на то, чтобы сделать квартиру более привлекательной для аренды, могут быть очень разными – от почти нулевых, если требуется только прибраться и навести уют, до нескольких сотен тысяч рублей при необходимости ремонта. Но при разумной экономии и грамотном подходе к обустройству жилья эти затраты окупятся в будущем благодаря более высокой цене аренды. Поэтому, если не хватает денег на какие-то необходимые преобразования, можно даже взять кредит.

Фотографии: Tima Miroshnichenko (Pexels), Blue Bird (Pexels), Jean van der Meulen (Pexels)