Договор купли-продажи: как оформить, расторгнуть и оспорить (если это вдруг нужно)

Вы собрались покупать квартиру и впервые столкнулись с оформлением покупки недвижимости через договор купли-продажи (ДКП). Как всё сделать правильно? 

ДКП — ключевой документ, который заключается при покупке квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке. Всё, что написано в нём, будет использовано в суде, если возникнут неразрешимые споры. Вот почему ДКП важно составить без ошибок. 

Рассказываем, как оформить договор, какие документы нужны для его заключения и в каких случаях ДКП можно оспорить или вообще расторгнуть.

Что нужно сделать перед заключением договора купли-продажи

Начнём с того, что необходимо проверить у продавца до составления самого договора.

• Запросить выписку из ЕГРН. Так можно проверить собственников квартиры, обременения (залог, ипотека, арест). Выписка должна быть свежая, взятая незадолго до составления ДКП.
• Попросите продавца предоставить документы, на основании которых он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, наследство, свидетельство о приватизации и т.д.
• Запросите справку о том, что в квартире никто не прописан. Её можно взять в МФЦ или администрации.
• Если продавец в браке, пусть предоставит нотариальное согласие супруга на сделку (или брачный контракт).
• Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Узнайте, есть ли у продавца хотя бы один ребёнок, рожденный после первого января 2020 года, или двое, один из которых рождён в 2007 году, — в таком случае стоит узнать из выписки ЕГРН, был ли использован при покупке материнский капитал. Если это так, а доли детям не выделены, то с квартирой лучше не связываться: проблемы с ней точно будут, причём вплоть до потери жилья, когда сами дети или ответственные органы подадут в суд за нарушение прав несовершеннолетних.
• Попросите у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических заболеваний. Это необязательный документ, но он может помочь избежать мошенничества: квартиры продают в ужасном состоянии дешевле рыночной цены, а после, когда покупатель делает в ней ремонт, идут в суд и требуют жильё обратно — и сделку признают недействительной. Поводом иска становится как раз психическое заболевание продавца.

Для продавца рисков значительно меньше, чем для покупателя. Однако ему тоже стоит попросить справку из ПНД у покупателя, чтобы избежать спорных ситуаций в будущем.

И лучше не соглашаться на любые отклонения цены в ДКП от фактической. В случае судебных разбирательств доказать, что по факту сумма сделки была выше, чем прописана в договоре, почти невозможно. А вернёт продавец именно записанную в договоре сумму.

Заключение договора купли-продажи: как правильно оформить 

Оформление договора возможно только в письменном виде, причём закон разрешает составить документ самостоятельно. 

Что нужно указать в договоре, чтобы он имел юридическую силу:

• Полное описание квартиры. Укажите вид недвижимости, точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат, метраж. Из документа должно быть сразу понятно, о какой конкретно квартире идёт речь.
• Информация о продавце и покупателе: ФИО полностью, паспортные данные, адрес регистрации, дата рождения.
• Условия договора. Распишите подробно все условия: кто кому что должен передать, в какие сроки, точную сумму сделки — цифрами и прописью.
• Ответственность сторон. На практике они типичны для стандартных договоров: например, ответственность продавца — передать квартиру в заявленном состоянии, а покупателю — оплатить всю её стоимость.
• Реквизиты. Укажите повторно паспортные данные.

Можно также оформить и предварительный ДКП — это договор, который заключается перед основным и закрепляет намерения сторон совершить сделку. Его подписывают, например, для банка — когда квартиру покупают в ипотеку.

Отметим, что оформление ДКП — услуга не бесплатная. Обычно участники сами договариваются о расходах, которые включают оплату услуг нотариуса, госпошлину и юридические услуги на составление самого документа. Чаще всего госпошлину оплачивает покупатель, а всё остальное стороны делят пополам.

Что ещё нужно указать в договоре

Юристы рекомендуют для безопасности прописывать и тот факт, что стороны сделки действуют добровольно, не находятся под опекой, не являются недееспособными и не состоят на учёте в ПНД. Хотя, если последние два пункта не соответствуют действительности, это не очень поможет.

Стоит также отметить в договоре следующие обстоятельства: 

• что продавец не состоит в браке или что он получил нотариальное согласие супруга на сделку; 
• что продавец не находится в процедуре банкротства и не имеет долгов, которые могут привести к банкротству. 

Всё это необходимо, чтобы в будущем суд не признал сделку недействительной и не отдал квартиру кредиторам продавца. Да — согласно ст. 461 ГК РФ, если покупатель не знал о долгах и банкротстве, а квартиру всё-таки суд забрал, то продавец обязан возместить ему убытки. Но на практике добиться выплат от банкрота очень сложно.

Статья 558 ГК РФ гласит, что в договоре необходимо указать и тех, кто имеет право пользоваться жильём даже после заключения ДКП. Яркий пример — прописанные люди в приватизированной квартире, но отказавшиеся от приватизации.

Ещё одна подобная ситуация — завещательный отказ. Например, отец составил завещание в пользу своих детей, которые после его смерти получат квартиру в собственность. А на проживающую с ним сестру применил завещательный отказ — так сестра не будет собственником, но сможет проживать в квартире, хотя может быть даже не прописана в ней.

Если недвижимость приобретается в рассрочку, то она автоматически становится залогом у продавца, по ст. 488 п. 5 ГК РФ. Это можно не указывать в договоре: норма уже прописана в законе. Чтобы было понятнее, о чём конкретно речь, проведите аналогию с ипотекой в банке: при покупке в кредит вы становитесь собственником, но, пока не выплачена вся сумма, квартира находится в залоге у банка — он сможет её забрать по суду, если вы не оплатите долг. То же самое и с рассрочкой у продавца. Пока действует «ипотека» с физлицом, покупатель не может продать недвижимость, подарить или выделить доли.

Закон не запрещает указывать в договоре и другие условия. К примеру, продавец решил, что обременения не будет, но в залог до полной выплаты суммы сделки пойдёт автомобиль или другая недвижимость. Этот пункт необходимо расписать в ДКП, чтобы ст. 488 ГК РФ перестала действовать.

Если покупатель и продавец договорились о продажи квартиры с мебелью (например, покупатель согласился доплатить за новый кухонный гарнитур), то необходимо прямо в договоре обозначить, что всё имущество, находящееся в квартире в день её передачи, переходит в собственность покупателя, а цена включена в общую стоимость. Иначе недобросовестный продавец может передумать и вывезти обещанный гарнитур (за который покупатель уже вроде как заплатил) и отказаться возмещать разницу в цене.

Когда нужно заверять договор у нотариуса

Нотариальное оформление ДКП — это проверка сделки на законность. Нотариус убеждается, что обе стороны договора дееспособны и заключают сделку по добровольному согласию. Также он следит, чтобы не были нарушены права при купле-продаже.

Когда заверение нотариуса необходимо по закону:

• Продажа долевой собственности. Например, продаётся доля в квартире третьему лицу. Но есть нюанс: если третье лицо после покупки станет владельцем всей квартиры, то нотариус не нужен. Если продажа долей идёт от нескольких собственников и все присутствуют при заключении, нотариус также не требуется.
• Покупка долевой собственности, когда два и более покупателей участвуют в сделке. Обычно в такой ситуации к нотариусу не обращаются, но, если речь идёт о супругах — без него не обойтись. По умолчанию, после покупки недвижимость становится совместной собственностью. Но, если пара хочет выделить долю сразу при заключении ДКП, им нужно получить заверение нотариуса.
• Сделки, в которых один из продавцов несовершеннолетний. Здесь не обойтись без двух участников: нотариуса и органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний стал покупателем, то ДКП он может оформить самостоятельно. Те же правила распространяются на частично дееспособных продавцов.
• Оформление договора пожизненной ренты. Тут всё понятно — если пенсионер продаёт квартиру с условием проживания в ней до конца своих дней, то такой договор надо оформлять с участием нотариуса.

Закон не запрещает заключать нотариальный договор по желанию участников и без вынуждающих условий — то есть, любой ДКП можно оформлять у нотариуса.

Как заверить договор у нотариуса

Для оформления сделки у нотариуса потребуется следующий пакет документов:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на продаваемое имущество;
• паспорта всех участников сделки;
• справки из ПНД;
• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
• сертификат на материнский капитал и выписка об остатке на нём (если участвует в покупке);
• ипотечный договор с банком (при необходимости);
• другие документы по запросу нотариуса.

Нотариус обязан проверить подлинность документов, установить личности и проверить их возможность совершать сделки. Для этого потребуется время, но обычно не более 2–3 дней. Далее нотариус составит договор и пригласит на подписание все его стороны. Опционально можно попросить нотариуса, чтобы он самостоятельно передал договор в Росреестр. А можно так же самостоятельно отнести его в МФЦ.

Во сколько обойдётся нотариальное оформление ДКП

Фиксированной цены за услуги нотариуса нет — ведь сумма зависит от нескольких факторов. Если ДКП заключается в обязательном порядке, то придётся заплатить 0,5% от стоимости жилья, но не больше 20 000 рублей.

Когда стороны решают добровольно зафиксировать сделку у нотариуса, то пошлина зависит от стоимости жилья и степени родства между участниками:

• Участники — родственники. Сумма договора до десяти миллионов рублей — 3000 руб. + 0,2%. Больше 10 млн рублей — 23 000 руб. + 0,1% (но не более 50 000 руб.).
• Участники — не родственники. Сумма договора до одного миллиона рублей — 3000 руб. + 0,4%. Сумма договора от одного до десяти миллионов — 7000 + 0,2%. Выше десяти миллионов рублей — 25 000 + 0,1% (не более 100 000 руб.).

Акт приёма-передачи как часть ДКП

Акт приёма-передачи квартиры, который ещё называют передаточным актом, — документ, без которого ДКП не зарегистрируют в Росреестре! В нём указывают, что расчёт между сторонами договора произведён в полном объёме или в договорной форме — например, если участники сделки выбрали рассрочку.

Бланк акта, как и ДКП, должен соответствовать следующим правилам:

• быть юридически грамотным;
• содержать полную информацию о сторонах договора;
• иметь подробное описание передаваемого объекта (наличие мебели, техники, счётчиков, техническое и косметическое состояние квартиры);
• отображать все условия договора.

При этом закон никак не описывает, что конкретно должно быть указано в акте. Ст. 556 ГК РФ только гласит, что документ нужно составить в письменном виде. Акт, как и договор купли-продажи, составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для покупателя и продавца, а ещё один экземпляр сдаётся в Росреестр.

Именно после подписания передаточного акта все риски по квартире несёт уже новый владелец — даже если его право собственности пока ещё не зарегистрировано государством. За порчу имущества, пожар, потоп и другие форс-мажоры ответственность переходит покупателю. Он же теперь оплачивает коммунальные услуги.

Как зарегестрировать ДКП в Росреестре

Росреестр — федеральная служба, которая регистрирует право собственности на квартиру. Любой договор купли-продажи должен пройти через неё, чтобы переход права собственности был зафиксирован официально.

Передать ДКП в Росреестр можно несколькими способами:

• лично в МФЦ;
• лично в Росреестр (актуально не для всех регионов);
• через нотариуса;
• отправить заказным письмом (в этом случае подписи сторон нужно заверить у нотариуса).

Если подавать договор через МФЦ, то регистрация займёт девять рабочих дней, если отнести его в Росреестр лично — семь. А если документы направил нотариус, то регистрация пройдёт на следующий день — ведь он уже проверил законность сделки, так что специалистам Росреестра не придётся делать запросы в другие службы.

Документы, которые нужно подать для регистрации ДКП в Росреестре:

• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• квитанцию об оплате госпошлины на имя всех покупателей.

Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. В чеке должны быть указаны ФИО всех покупателей. Например, если в сделке участвуют четыре покупателя, то будет четыре квитанции по 500 рублей. После регистрации выдаётся ДКП с печатями Росреестра, а также выписки из ЕГРН, где будет указано, на кого оформлена собственность.

Восстановление ДКП

Если договор утерян, у собственника могут возникнуть проблемы. Во-первых, без него невозможно проводить многие операции с собственностью — ни подарить, ни продать, ни отдать в залог. К тому же документ может попасть в руки мошенникам, и тогда возникает опасность, что квартиру попытаются присвоить себе или продать без ведома владельца.

В таком случае нужно запросить дубликат — а не копию, у которой нет юридической силы. Запрос можно подать в Росреестр или МФЦ и получить документ в электронном или бумажном варианте. Придётся оплатить госпошлину — 300 рублей, если требуется физический дубликат. Если достаточно электронного, то пошлина составит всего 150 рублей. 

Если договор заверяли у нотариуса, то следует попросить новый вариант у него. Обычно сотрудники хранят удостоверенные документы и могут выдать дубликат.

Переоформление договора купли-продажи

Представим ситуацию: ДКП уже подписан, но участники решают ввести дополнительное условие. В таком случае нужно оформить дополнительное соглашение, которое можно зарегистрировать с основным. Если же заявление на регистрацию уже подано, придётся его аннулировать. Для этого нужно написать заявление о прекращении госрегистрации, далее — заключить допсоглашение и только потом подать оба документа на регистрацию. Но если право собственности уже оформлено, то изменить договор уже нельзя.

В каких случаях договор можно расторгнуть

Самый простой способ прекратить действие договора купли-продажи — заключить соглашение о его расторжении. Это актуально, если обе стороны решили отказаться от сделки, но уже успели подписать ДКП, а новый владелец ещё не успел зарегистрировать право собственности. В этом случае процедура проста и безболезненна для всех участников, чего не скажешь о случаях, когда не все стороны согласны откатиться в начало.

Если право собственности уже зарегистрировано, то оспорить и признать сделку недействительной можно только через суд. А чтобы подать такой иск, потребуются веские основания. Все они обозначены в ГК РФ в статьях 166–181.

1. Признание сделки ничтожной. Под это понятие подходят сделки, которые прошли с явными нарушениями закона по ст. 168–172 ГК РФ. Например, одним из участников был несовершеннолетний без согласия родителей. Или недееспособный человек, которого признали таковым по суду. Грубым нарушением будет считаться сделка по поддельным документам, а также притворная купля-продажа, совершённая для сокрытия недвижимости или уклонения от налогов. Срок подачи иска по ничтожным сделкам — три года, в некоторых случаях — десять лет.

2. Оспаривание сделки. Оспорить можно в том случае, если чьи-то права были нарушены. Например, супруга продала совместную квартиру без согласия мужа. Супруг узнал о нарушении своих прав и оспорил сделку. Срок давности по таким делам — один год.

3. Расторжение договора. Через суд можно и расторгнуть договор, если одна из сторон нарушила условия. Например, покупатель не выплатил всю сумму за квартиру. Или продавец не предоставил помещение в надлежащем виде.

Сроки исковой давности: как правильно посчитать

Срок исковой давности по ничтожным сделкам — три года. Отсчитывать его нужно от даты заключения, которая указана в ДКП. 

По оспоримым сделкам срок меньше — один год. И с точкой отсчёта тут сложнее. П. 2 ст. 166 ГК РФ говорит, что считать нужно с момента, как истец должен был узнать или фактически узнал о нарушении своих прав. Или же с момента, как угрозы и насилие, под давлением которых был подписан договор, прекратились. 

Срок давности может быть восстановлен судом, если подать иск вовремя мешала непреодолимая сила. Под такой силой юристы понимают, например, тяжёлую болезнь, пребывание в местах лишения свободы и т.д. В любом случае срок могут продлить до десяти лет, но не более. 

Договор купли-продажи сам по себе стандартный документ, для составления которого не нужно особых знаний. Вся сложность — в нюансах: проверить всех участников, чтобы не столкнуться с проблемами в будущем, продумать особенности сделки и правильно зарегистрировать договор.

Фото: pressfoto (Freepik), Drazen Zigic (Freepik)