АналитикаАрендаВторичное жильёДизайнНовостройкиСпецпроект
Все статьи

Подводим итоги года в недвижимости. Снижение ипотечных ставок, эскроу-счета, появление МЦД, рекордные объёмы строительства

После взрывного роста цен в 2018 году и начале 2019 рынок недвижимости замедляется. Центробанк России пытается вернуть потребительскую активность, снижая ключевую ставку, вслед за которой опускаются ставки по ипотекам. Удастся ли этим поддержать подержать спрос на квартиры? Что произошло на рынке новостроек после ввода эскроу-счетов, которого так давно ждали и опасались. Как сказалось на ценах московских квартир открытие новых станций метро и МЦД. В этом обзоре — итоги года на рынке недвижимости.

Что было с ценами на недвижимость в 2018 году

В середине 2018 года цены на жилье начали расти в большинстве регионов России. В сентябре и декабре Центральный банк России дважды поднял ключевую ставку на 25 базовых пунктов — с 7,25 до 7,75% годовых. В это же время курс доллара достиг годового пика: за девять месяцев 2018 года он вырос с 56 до 69 рублей. Всё это подстегнуло спрос: люди начали вкладывать деньги в недвижимость, так как боялись, что национальная валюта продолжит дешеветь, а ипотечные ставки — расти. Это продолжило разгонять цены на недвижимость.

Какая была динамика цен на недвижимость в 2018 году, мы подробно писали в нашем обзоре.

Что повлияло на цены на недвижимость в 2019 году

В первом полугодии 2019 году квартиры продолжили дорожать. Предложений на рынке стало меньше и это подогрело цены. При этом рубль укреплялся по отношению к доллару (с 67 рублей за доллар в январе до 63 в июне), а ключевая ставка в первом полугодии не менялась. В июне ЦБ понизил ставку на 25 базовых пунктов, а затем ещё один раз — до 6,25% — в декабре.  

Вслед за снижением ключевой ставки начали снижаться ставки по ипотеке. В сентябре средняя ставка опустилась ниже 10%, а к концу года достигла 9,4%. Это самый низкий показатель за последние два года.

изменения ставки по ипотеке

Но даже уменьшившиеся ставки по ипотеке не восстановили потребительский интерес к кредитам до уровней 2018 года. Закредитованность россиян всё это время последовательно растёт: общая задолженность по ипотечным долгам за год увеличилась на 18,5%, до 7,2 триллиона рублей.

Как по поисковым запросам можно предсказать количества кредитов

Для отслеживания интереса россиян к ипотеке мы взяли обезличенные данные по количеству поисковых запросов в Яндексе. Чем чаще люди ищут что-то связанное с ипотекой, тем выше их интерес к этой теме. Это отложенный спрос на реальные кредиты: рост или падение количества поисковых запросов отражаются в статистике выданных кредитов через один-два месяца. Например, в октябре 2018 был пик поисковых запросов, который реализовался в росте выданных кредитов в декабре 2018 года (ЦБ в отчётах на 01.01.2019 приводит данные за предыдущий месяц)). А вот искали всё, что связано с ипотекой, в декабре уже реже: те, кто хотел успеть до нового года, уже определились, а остальные занялись подготовкой к праздникам. Этот спад проявляется на цифрах ЦБ в январе.

С июня 2019 года, когда ЦБ стал снижать ключевую ставку, интерес к ипотеке начал восстанавливаться. Однако год к году интерес к кредитам упал: динамика поисковых запросов отрицательная во всех ключевых регионах, по России они в минусе на 7,1%.

Поисковые запросы, связанные с ипотекой, тыс. в месяц
Октябрь 2018, тыс. запросовОктябрь 2019, тыс. запросов Динамика окт/окт
Россия без столиц174,419164,113-5.9%
Москва и МО110,380102,951-6.7%
СПб и ЛО40,11734,836-13.2%
Россия324,950301,900-7.1%

Недвижимость поисковые запросы выданные кредиты

Как эскроу-счета повлияли на рынок недвижимости

В 2019 году вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, и с 1 июля заработала новая схема финансирования через эскроу-счета.

Теперь застройщики не получают напрямую деньги дольщиков, покупающих квартиры в строящихся ЖК. Средства размещают на специальных счетах, доступа к которым у застройщика до сдачи дома нет. А строительство ведётся за счёт проектного финансирования от банков. Если со стройкой что-то пойдёт не так, банк вернёт деньги покупателю. Эти поправки должны защитить людей от недобросовестных девелоперов. При этом стоимость строительства для застройщиков вырастет: ведь деньги берутся под процент в банке, а не безвозмездно у дольщиков. Мы подробно писали о том, как работают эскроу-счета.

Многие застройщики поддерживали ажиотаж вокруг новой схемы и анонсировали рост цен на квартиры до 20%. По статистике, накануне вступления изменений в силу в Москве Росреестр зарегистрировал 11 677 договоров долевого участия (ДДУ) против 7 589 месяцем ранее. Но вскоре выяснилось, что половина этих договоров приходится на юридические лица. Застройщики выкупали квартиры сами у себя, чтобы обойти новые нормы: по закону, девелоперы могут привлекать средства покупателей напрямую, если дом готов более чем на 30%, а дольщики успели купить не менее 10% квартир в доме. Поэтому компании торопились выполнить эти требования, чтобы какое-то время работать без эскроу-счетов.

динамика роста недвижимости

В итоге спрос на недвижимость разогнать в новостройках не удалось, и цены после вступления закона в силу практически не изменились. На данный момент с использованием эскроу-счетов строится от 20 до 25% жилья.

Цены на новостройки и квартиры на вторичном рынке Москвы: небольшой рост в первом полугодии и стагнация во втором  

Средняя стоимость квадратного метра в сданных и строящихся ЖК в пределах старой Москвы в объявлениях на Яндекс.Недвижимости достигла пика в июне (как раз накануне ввода эскроу-счетов) и составила 225 500 рублей за квадратный метр, но в дальнейшем скорректировалась до 223 000 рублей. Год к году динамика роста цен на недвижимость получилась совсем небольшой — всего 3%.

Цены на вторичном рынке московской недвижимости росли лишь в первом полугодии, а во втором стагнировали вокруг отметки в 200 000 рублей. Год к году рост относительно небольшой: +5,5% г/г, тогда как в 2018-м цена квадратного метра во вторичке выросла за год на 12%. В 2019 году график динамики цен недвижимости не такой впечатляющий.

2019 рост цен на квартиры в москве

По оценке Стройкомплекса Москвы, за первые одиннадцать месяцев 2019 года в городе ввели в эксплуатацию 10 млн квадратных метров недвижимости — это самый высокий показатель за всю историю столицы. На жилую недвижимость приходится 4,3 млн квадратных метров, что примерно на 20% больше заложенного плана. Такие темпы планируют сохранить в ближайшие 4–5 лет. 

В Москве быстрее всего дорожали однушки

Однокомнатные квартиры — по-прежнему самые ходовые. На них приходится 30% объявлений на сервисе и дорожают они быстрее всего — плюс 2% по итогам года прибавили в среднем цены в размещённых на Яндекс.Недвижимости объектах. Цена на двухкомнатные квартиры, которые занимают почти такую же долю рынка, по итогам года вообще не изменилась. Трёшки подорожали на 1,5%.  

Количество комнатДекабрь, 2018, млн ₽Декабрь, 2019, млн ₽Динамика, г/г
1 комн.7,17,32%
2 комн.10,510,50%
3 комн.14,714,91,5%

Самые дорогие и дешёвые районы Москвы

Самыми дорогими районами Москвы стали Хамовники и Арбат, где квадратный метр в среднем стоит больше полумиллиона рублей. В топ-5 также попали Якиманка, Тверской и Пресненский. Динамика роста цен недвижимости в этом сегменте даже немного меньше, чем в среднем по рынку: квартиры и так дорогие. Тем не менее, год к году они всё равно немного подорожали — на 1–3%.

Самые дорогие районы в Москве по итогам 2019 года, г/г
РайонДекабрь, 2018, ₽/м2Декабрь, 2019, ₽/м2Динамика, г/г
Хамовники505 000513 5001,7%
Арбат493 000500 0001,3%
Якиманка465 000469 5001,1%
Тверской район398 000411 0003,4%
Пресненский район393 000404 0002,9%

А вот самые дешёвые квадратные метры в границах «старой» Москвы — за МКАДом на северо-западе столицы, в муниципальном округе Молжаниновский. В 2019 году объём предложений там сократился, поэтому цены выросли больше, чем в среднем по городу. Самые дешёвые районы в пределах МКАДа — Капотня и Западное Бирюлёво, но в них цены увеличивались намного быстрее, чем в «дорогих» центральных районах и даже по городу в целом — плюс 8,9–9,6% год к году.

Самые дешёвые районы в Москве по итогам 2019 года
РайонДекабрь, 2018, ₽/м2Декабрь, 2019, ₽/м2Динамика, г/г
Молжаниновский район105 000124 00017,9%
Восточный124 000134 0008,0%
Капотня124 000135 0008,9%
Некрасовка132 000141 0006,7%
Бирюлёво Западное134 000147 0009,6%

Динамика рынка недвижимости Подмосковья

Стоимость квадрата на вторичном рынке Подмосковья в конце 2019 года — 74 000 рублей за квадратный метр (плюс 5% год к году), в новостройках — 97 500 рублей (плюс 20%).

Московская область была и остаётся регионом-лидером по вводу жилья в России. При этом всё больший объём рынка занимают дома, а не квартиры. Согласно официальным данным на ноябрь 2019 года, за 10 месяцев в Московской области введено в эксплуатацию 6,8 млн кв. м жилья (почти столько же, сколько и годом ранее), из которых 3,2 млн кв. м многоквартирные дома, а 3,6 млн кв. м индивидуальные.

Количество объявлений о продаже домов растёт и на Яндекс.Недвижимости: в декабре 2018-го на сервисе ежедневно размещалось 57–58 тысяч домов, а сейчас значение достигло примерно 66 тысяч.

Из-за увеличения количества предложений цены не растут: квадратный метр в домах даже немного подешевел — с 41 000 рублей в декабре 2018-го до 40 000 в конце 2019 года. При этом площадь домов стала меньше.

Средняя стоимость и площадь домов в Московской области в 2018–2019 гг.
ХарактеристикиДекабрь, 2018Декабрь, 2019Динамика г/г
Цена, млн ₽5,14,7–8%
Площадь132124–7%

Как улучшение транспортной доступности влияет на цены на недвижимость

На рынок недвижимости традиционно влияет улучшение транспортной инфраструктуры. В 2019 году в Московском регионе произошло два крупных запуска: открылись 8 новых станций метро и Московские диаметры (МЦД).

Вокруг новых станций Сокольнической линии («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») динамика роста цен жилой недвижимости впечатляет: цены за год выросли на 20% на новостройки и на 27% на квартиры на вторичном рынке. Подорожали и дома вокруг станций первого участка Некрасовской линии. Особенно вокруг конечной станции «Некрасовки» — плюс 10,5% в новостройках и 21% у предложений на вторичном рынке. Вот тут мы писали про это подробнее.

В 2020 году откроют 8 новых станций метро. Однако ожидать аналогичного роста цен не стоит: станции появятся в районах с уже развитой инфраструктурой и на транспортную доступность значительно не повлияют.

К концу года также заработали первые маршруты Московских центральных диаметров. За МКАДом цены на квартиры у новых станций выросли на 11–12%, так как там они значительно улучшат ситуацию с трафиком: электричек станет больше, а интервалы между ними — меньше.  

Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2019 году продолжили расти

В Петербурге темпы строительства за год снизились: в 2018 году в городе ввели рекордные 3,95 млн квадратных метров жилья, а в 2019 году, по прогнозу чиновников, будет сдано 3,4 млн квадратных метров.

В первые полгода спрос на квартиры, как и в Москве, рос, но потом стал сокращаться. Финальных данных от Росреестра пока нет, но сводные цифры за 9 месяцев показывают, что количество купленных квартир в новостройках даже обгоняло московские показатели и является самым большим в России. В Санкт-Петербурге зарегистрировано 46,5 тыс. (+13%) ДДУ, в Москве — 39,6 тыс. (+42%), в Краснодарском крае — 38,3 тыс. (+18%), в Московской области — 37,9 тыс. (–19%) и в Ленинградской — 23,5 тыс. (–3%). 

Что касается цен, то год к году в Санкт-Петербурге жильё подорожало в пределах 10%. На первичном рынке в декабре квадратный метр в объявлениях на Яндекс.Недвижимости в среднем стоит 122 500 рублей, это на 9,6% больше, чем в 2018 году. На вторичном рынке цена квадратного метра чуть ниже — 113 500 рублей, это +8% за год.

Цена на квартиры 2019 Санкт-Петербург

С востребованными квартирами никаких сюрпризов: как и в Москве, наиболее популярными являются однокомнатные квартиры, которые в Санкт-Петербурге подорожали на 5% за год.

Средняя стоимость квартир в Петербурге по количеству комнат
Количество комнатДекабрь, 2018Декабрь, 2019Динамика г/г
1 комн.4,24,45%
2 комн.5,96,13,5%
3 комн.7,88,14,5%

Топ-5 самых дорогих районов Петербурга за год не поменялся. На первом месте — Дворцовый, туристический центр города, Золотой треугольник, квадратный метр тут стоит 277 000 рублей. На втором месте — округ Чкаловское, в который входят север Петроградского острова и Крестовский остров, где много элитных новостроек, а средняя цена квадратного метра 214 000 рублей. Также в топ-5 Адмиралтейский округ, округ № 78 и Аптекарский остров. Самые дешёвые районы Санкт-Петербурга (не считая пригородных Ломоносова и Красного Села) — Колпино и Шушары — 83 000 и 87 000 рублей за квадратный метр соответственно.

В Петербурге тоже появились новые станции метро — «Дунайская», «Проспект Славы» и «Шушары». После их открытия квадратный метр в близлежащих новостройках стоит 149 000 рублей (рост +12% против +9,6% в среднем по Петербургу), а на вторичном рынке — 112 000 рублей (+7%, что соответствует среднегородским показателям).

Цены на недвижимость в Ленинградской области стагнируют

В Ленинградской области цены на вторичном рынке практически не изменились за год. В декабре 2019-го квадратный метр стоит 52 000 рублей против 50 000 годом ранее. А вот новостройки подорожали на 19%, с 73 000 до 87 000 рублей за квадратный метр.

Чего ждать от рынка недвижимости в 2020 году

Ажиотажный спрос второй половины 2018-го и частично первой половины 2019 года себя исчерпал: большинство из тех, кто планировал купить жильё, это сделали. Несмотря на снижение ипотечных ставок (которое, скорее всего, продолжится и в 2020 году, если ЦБ будет по-прежнему снижать ключевую ставку), вряд ли стоит ждать всплеска интереса на рынке недвижимости. Даже доступность ипотечных кредитов незначительно простимулирует потребительский спрос, так как реальные доходы россиян не растут, а закредитованность увеличивается.

Постепенный переход на эскроу-счета всё большего количества объектов может отразиться в ценах, но не сильно. Кроме того, застройщики выкупили сами у себя много квартир, которые теперь будут продавать, поэтому переход будет медленным, растянутым по времени. От новой схемы финансирования пострадают мелкие игроки, они постепенно уйдут с рынка, так как получить кредит на строительство в банке им будет непросто, а строительство станет дороже. Зато крупные застройщики могут улучшить свои позиции. Но это скорее перспектива 2–3 лет.

Пока новостройки если и будут дорожать, то в границах инфляции — это 3–4%. Цены на вторичном рынке останутся в этих же рамках.

В общем, цены вырастут незначительно, а в отдельных сегментах могут даже корректироваться. Спрос прогнозируется невысокий, предложение большое, а ипотечные ставки достаточно низкие. Это может быть хорошее время купить квартиру «для себя» или в качестве инвестиций: проценты на банковских вкладах будут тоже снижаться, поэтому в долгосрочной перспективе недвижимость может стать более выгодным вложением.