Регистрация дома на земельном участке: пошаговое руководство для новых собственников

Дом на своей земле — мечта многих россиян. Но его недостаточно построить: нужно правильно оформить недвижимость, чтобы распоряжаться ей по своему усмотрению: оставить в наследство, подарить или продать.

Процедура легализации дома на участке доступна для обычного гражданина при соблюдении всех требований. Расскажем, какие документы нужно собрать новоиспечённому хозяину дома, в какие инстанции обращаться и как по шагам провести регистрацию права собственности.

Что такое регистрация дома и для чего она нужна

Регистрация дома на участке позволяет юридически оформить право собственности на него. До регистрации строение никому не принадлежит: его нельзя застраховать, продать или вручить в дар, задействовать в качестве залога при получении кредита, прописаться в нём, подключить газ по программе газификации или получить имущественный вычет. Последний доступен только владельцам участков с зарегистрированным домом. После регистрации хозяин получает свидетельство о праве собственности на объект. 

Закон не ограничивает сроки регистрации загородных домов. Можно годами использовать постройку на своём участке и не регистрировать её, если хозяина устраивает ограничение в правах на проведение операций с домом. Пока дом не оформлен, за него не нужно платить налог на имущество. Но если ФНС обнаружит незарегистрированный объект, придётся заплатить взносы за прошедшие 3 года со штрафом 20% от начисленной суммы.

Одновременно с регистрацией права собственности дом ставят на кадастровый учёт — постройку вносят в Единый Госреестр, она появляется на кадастровой карте населённого пункта.

С 2024 года частные дома разделили на две категории:

• Жилые постройки на землях для ИЖС, которые можно возводить высотой до 20 метров или до 3 этажей;
• Садовые постройки — сезонные дома на землях СНТ и ДНТ. Это нежилые строения, в которых нельзя прописаться.

И те и другие теперь можно возводить в уведомительном порядке.

Оформление права собственности на дом

Для владельца процесс оформления состоит из двух этапов подготовки документов:

1. Хозяин участка отправляет уведомление о старте строительства;
2. Инженер кадастровой службы создаёт технический план готового дома для его размещения в Росреестре.

Перед началом строительства хозяин земли отправляет уведомление в орган местного самоуправления, указав свои данные, документы на земельный надел и план постройки. Данные направляют через Госуслуги, МФЦ или письмом с отчётом о вручении.

Получив одобрение на уведомление, можно начать возведение дома. Администрация должна дать ответ в течение 7 рабочих дней. Уведомление могут не одобрить, если:

• заявитель не подтвердил свои права на участок;
•  выбрал проект, не соответствующий установленным стандартам;
• прислал документы или заявление с ошибками;
• решил строить дом в природоохранной зоне;
• выбрал постройку, не соответствующую категории земли. 

Недочёты нужно исправить и подать заявление заново.

После одобрения властей можно начинать строительные работы. Когда будет готов контур дома с перегородками, нужно вызвать геодезиста и заказать услуги кадастрового инженера: первый выполнит замеры постройки, второй составит её технический план. У инженера должен быть квалификационный аттестат, членство в одной из профильных саморегулируемых организаций и договор страхования гражданской ответственности. Если технический план не будет соответствовать требованиям госрегистратора, в договоре со специалистом должна быть предусмотрена возможность доработать его без дополнительной платы. 

Техплан прикладывают к заявлению об окончании строительства, который направляют в администрацию через Госуслуги. К документам нужно приложить схему расположения постройки на участке, а его характеристики вписать в формы на сайте. В ответ должно прийти уведомление о соответствии построек требованиям закона.

Далее заявитель подаёт в Росреестр документы: одновременно для регистрации права собственности и постановки коттеджа на кадастровый учёт. Собственник должен предоставить технический план, уведомление о старте строительства и одобрение администрации, заполнить заявление и оплатить пошлину. 

Если в бумагах есть ошибки, Росреестр возвращает пакет бумаг на доработку. Зарегистрировать жильё нужно за 6 месяцев после уведомления о конце строительства, поэтому исправление ошибок не стоит откладывать. Если с документами всё в порядке, учёт и регистрация должны быть выполнены в течение 5 рабочих дней. В результате собственник получает выписку из ЕГРН.

Оформление по «дачной амнистии»

С 2006 по 2031 год разрешён упрощённый порядок регистрации построек. «Дачная амнистия» даёт гражданам возможность сначала возвести дом, а потом подать заявление, бумаги на землю и техплан на регистрацию в Росреестр. 

С 2020 года разрешение распространяется на жилые и садовые домики на участках для ИЖС, садоводства, подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства (ФЗ №404). Постройка должна быть не более 500 м², не выше 20 метров или не выше 3 этажей выше уровня земли.

Процедура регистрации проще обычной, но включает риск подать на регистрацию дом, не соответствующий установленным нормативам или правилам местной застройки. В этом случае его потребуют снести. 

Для регистрации по «дачной амнистии» гражданин должен отправить заявление в органы местного самоуправления, приложив технический план. Другие документы, подтверждающие право на участок, не нужны, если земля зарегистрирована в ЕГРН. Заявление можно отправить через личный кабинет на портале Росреестра, в МФЦ или по почте. Пошлина за услугу — 350 рублей.

Коротко о главном

Итак, чтобы зарегистрировать право собственности на дом, возведённый на своём участке земли, необходимо:

1. Выбрать способ регистрации — обычный или по «дачной амнистии». Второй вариант проще, но имеет ограничения.
2. Перед началом строительных работ подать уведомление с документами на землю и планом постройки.
3. После одобрения уведомления приступить к строительству. 
4. Когда будет готов контур дома, вызвать кадастрового инженера для оформления технического плана.
5. Подать заявление об окончании строительства с приложением техплана и схемы расположения дома.
6. Получить уведомление о соответствии постройки требованиям.
7. Подать в Росреестр заявление, техплан, уведомления о начале и окончании строительства для регистрации права собственности и постановки на кадастровый учёт. Оплатить госпошлину.
8. При оформлении по «дачной амнистии» пропустить 2, 3, 5–7 пункты и подать в Росреестр только уведомление о прекращении строительства и техплан.
9. Получить выписку из ЕГРН — документ, подтверждающий право собственности на дом

Фото на обложке: Flo Pappert (Unsplash)