Покупка квартиры на юридическое лицо: этапы сделки, особенности, преимущества и недостатки

Юридическим лицам можно приобретать квартиры наравне с обычными людьми. Это вполне обычная сделка с любой точки зрения: покупка жилой недвижимости какой-либо организацией — довольно распространённое явление, особенно — в крупных городах. 

У таких сделок есть свои особенности, о которых расскажем в этой статье.

Может ли быть покупателем квартиры юридическое лицо

Каждая компания с правовой формой ООО, АО или ЗАО может приобрести любой объект недвижимости для осуществления своей хозяйственной деятельности, в том числе и жилплощадь. Законодательство такое не запрещает, но есть предприятия, которые не могу проводить такие операции: это касается ситуаций, когда в уставе организации изначально присутствует пункт о том, что приобретение жилой недвижимости запрещено.

В других случаях учредители или акционеры компании совместно с руководством самостоятельно вправе принимать решение, какие приобретать объекты и у кого — юридического или физического лица. Единственное, что важно в этом вопросе — это цель покупки жилплощади. Обычно организациям нужны жилплощади для реализации коммерческих или инвестиционных интересов. В зависимости от цели приобретения объект по-разному отражается в бухгалтерских документах, в результате чего отличается и налоговая ставка.

Если квартиру покупают для предоставления служебного жилья специалистам компании, это считается коммерческим интересом, а сам объект добавляют к основным активам предприятия. Если же организация приобрела жильё для последующей перепродажи, речь идёт об инвестиционных вложениях. Такая жилплощадь не ставится на учёт как имущество компании.

Часто юридическое лицо покупает недвижимость, чтобы организовать в ней офис, магазин, салон или склад. В подобных ситуациях фирме придётся перевести жилплощадь в нежилые объекты. Самый подходящий вариант для этого — квартиры, расположенные на первом этаже. Именно в них легче всего обустроить отдельный вход, чтобы не нарушить права жильцов дома и требования законодательства (ст.22 ЖК РФ).

Что учесть юридическому лицу при покупке жилья

Покупка квартиры на ООО обычно требует серьёзных расходов. Если стоимость приобретаемого объекта превышает четвёртую часть капитала предприятия, то для совершения операции нужно разрешение от всех его собственников. Документ составляют в письменном виде, а его форма зависит от правового статуса предприятия: решение совета директоров, протокол собрания учредителей или акционеров.

Из этого правила есть и исключение, которое распространяется на небольшие организации, у которых учредитель и руководитель — один человек. Здесь собственник принимает решение о сделке самостоятельно. Аналогично поступает руководство крупных компаний в случаях, когда стоимость квартиры менее 25% уставного капитала. Разрешение на сделку от владельцев и акционеров получать не нужно.

Квартира, купленная для реализации коммерческих целей, считается имуществом ООО, и право распоряжаться им есть у всех учредителей. В этом случае они выступают сособственниками приобретённой недвижимости в разных долях.

Размер частей распределяется исходя из суммы вложений в уставный капитал организации. Идеально, если ООО принадлежит одному человеку: у него есть право выполнять практически любые операции с имуществом своего предприятия.

Другая ситуация с распределением долей и распоряжением имущества может сложиться, если у фирмы статус АО. Решения по таким вопросам обычно принимают отдельные акционеры, которые владеют значительной частью акций.

Как проходит процедура

Покупка квартиры юридическим лицом не отличается от подобных сделок между обычными людьми-физлицами. Сама процедура включает в себя несколько важных этапов, которые перечислены ниже. 

Выбор подходящего объекта

Компании более внимательно проверяют объекты, чем частные потенциальные покупатели: у них в штате обычно есть юрист или даже целый отдел таких специалистов. Особое внимание уделяют документам, истории смены собственников и наличию зарегистрированных жильцов. Наибольший интерес у компаний вызывают объекты на первом этаже. 

Также для целей предприятий отдельную роль играет расположение дома. Например, если фирма планирует открыть в квартире салон красоты, предпочтение отдают спальным районам: считается, что в таких местах меньше конкуренции и больше шансов обзавестись постоянными клиентами.

Согласование всех условий сделки

После предварительных переговоров стороны договариваются о встрече на объекте для его визуальной оценки. Если представителя компании устраивает квартира, он обсуждает с продавцом детали предстоящей покупки. На этом же этапе компания в лице своего доверенного представителя оставляет аванс или задаток. Сумма предоплаты определяется сторонами на месте, передачу средств оформляют соглашением или распиской.

Оформление предварительного договора купли-продажи (ДКП)

Такой документ заключают не во всех случаях — это зависит от решения сторон, но ДКП служит гарантией того, что устные условия по сделке сохранятся до подписания основного договора купли-продажи. К тому же в предварительный ДКП можно добавить пункт о внесении аванса или задатка вместо составления отдельного соглашения.

Заключение основного ДКП

Документ оформляют в письменной форме в трёх экземплярах. В договоре купли-продажи отражают технические данные объекта, права и обязанности сторон, порядок расчётов, данные фирмы, включая её юридический адрес и банковские реквизиты. Обычно от лица организации подпись ставит её руководитель или представитель на основании доверенности (главный бухгалтер, юрисконсульт). Договор обязательно закрепляют печатью юридического лица.

Регистрация права собственности на квартиру

После подписания ДКП сделка обязательно должна пройти регистрацию в Росреестре. За такую операцию взимается госпошлина, для юридических лиц её размер составляет 22 000 рублей. Для изменения сведений в реестре сторонам потребуется предоставить:

• документы, удостоверяющие личность;
• подписанный сторонами договор купли-продажи (все три экземпляра);
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• квитанция или чек об уплате госпошлины. 

Оформление перехода прав на собственность занимает максимум 9 рабочих дней. После этого новому владельцу недвижимости выдают выписку из ЕГРН с изменёнными данными, а также три экземпляра ДКП с отметкой о прохождении регистрации. 

Расчёт по сделке

Так как покупателем жилплощади выступает предприятие, продавец обычно получает деньги безналичным способом. Номер счёта и порядок расчётов всегда указывают в ДКП. Стороны могут договориться о переводе средств в рассрочку или до регистрации сделки.

Подписание акта приёма-передачи квартиры

В этом документе описывают фактическое состояние объекта. Акт приёма-передачи служит доказательством того, что покупатель принимает жилплощадь в том виде, в каком она находится на момент её передачи продавцом.

После прохождения всех этапов процедуры квартира полностью переходит в собственность юрлица.

Какие требуются документы для покупки жилплощади фирмой

Чтобы сделка прошла с соблюдением всех правовых норм, стороны перед заключением ДКП должны предварительно подготовить пакет документов. От собственника потребуются:

• паспорт;
• свежая выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности (фирма должна убедиться, что квартира принадлежит лично продавцу);
• справка об отсутствии обременений на недвижимость (такую информацию предоставляет Росреестр, ФССП и реестр сведений о банкротстве);
• выписка из домовой книги (в документе отражают количество зарегистрированных жильцов);
• справка о состоянии финансово-лицевого счёта на квартиру (информация, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам);
• правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и прочее);
• справка из БТИ и техплан на объект (документ понадобится в подтверждение, что в квартире не проводилось незаконных перепланировок);
• согласие супруга или органов опеки на сделку (первый документ потребуется, если квартира — общее имущество супругов, второй — если часть жилплощади принадлежит несовершеннолетнему ребёнку).

Если у квартиры сразу несколько собственников, список требуемых для сделки документов увеличивается: от других владельцев потребуется практически аналогичный комплект бумаг на каждую долю. Если кто-либо из них не сможет присутствовать на заключении договора, он должен предоставить доверенность на одного из собственников или третье лицо на представление своих интересов. Такой документ обязательно заверяют у нотариуса.

Представитель компании также должен тщательно подготовиться к сделке и заранее собрать следующие бумаги:

• выписку из базы ЕГРЮЛ (специальный реестр для учёта юридических лиц);
• ксерокопию устава компании, заверенную должностным лицом;
• доверенность на представление интересов юридического лица (если руководитель лично не сможет присутствовать на подписании и регистрации ДКП);
• паспорт представителя или директора организации;
• разрешение на сделку от собственников предприятия либо документ, подтверждающий, что квартира не относится к крупным приобретениям (бумага подписывается руководителем и главным бухгалтером организации).

Комплект документов на регистрацию сделки подают в региональном отделении Росреестра или в ближайшем МФЦ.

Важные моменты в налогообложении

Согласно 146 НК РФ, покупка недвижимости на юридическое лицо не облагается налогом, потому что такая операция не предусматривает прибыли. Конечно, это касается случаев, если жильё будет имуществом организации, но тут важно отметить и другое правило. 

Если жильё приобретают для последующей продажи, она становится товаром, который принесёт прибыль компании. В такой ситуации предприятие должно уплатить налог на доход: сумму рассчитывают из разницы между расходами на покупку объекта и полученной прибылью. Стандартная ставка составляет 15%, но в некоторых регионах её размер может быть иным. При упрощённой системе налогообложения (УСН) предприятие делает отчисления с выручки — 6% от суммы.

Организации, которые приобрели квартиру для коммерческих целей, хоть и освобождены от НДС, обязаны ежегодно уплачивать имущественный сбор (ст.380 НК РФ). Такое требование распространяется на юрлица с общим режимом налогообложения. Размер сбора в каждом регионе разный, но всегда не превышает 2,2% от кадастровой стоимости имущества предприятия. Например, если у компании числится на балансе жилая недвижимость с кадастровой стоимостью в 6 миллионов рублей, фирма ежегодно должна платить сбор в размере 132 тысяч рублей.

Преимущества сделки

Приобретение недвижимости юридическим лицом, в том числе жилой, обеспечивает ему массу преимуществ.

1. Жилплощадь — выгодное вложение средств, особенно в случае, если предприятие применяет УСН.
2. Собственники компании отвечают по обязательствам перед кредиторами исключительно в пределах своих вложений в уставном капитале. Аналогичным образом распределяются и их части приобретённого объекта. Квартира в любом случае остаётся у компании. 
3. Безопасные расчёты по сделке: передача денег осуществляется по нормам законодательства и отражается в бухгалтерской документации.
4. Приобретение жилой недвижимости позволяет приумножить оборотный капитал предприятия на довольно внушительную сумму.
5. Покупка квартиры юридическим лицом даёт возможность оформить ипотеку с более выгодной процентной ставкой по сравнению с потребительским кредитованием. Срок для возврата долга обычно не превышает 15 лет. Кроме того, для компаний-заёмщиков банки разрабатывают особую систему внесения платежей, которые увеличивают оборотную часть расходов, и одновременно с этим снижается размер налоговых отчислений.
6. Приобретение недвижимости особенно удобно, когда юридическое лицо заключает сделку с застройщиком. Если предприятие сразу оплатит половину от стоимости объекта, ему предоставят рассрочку — правда, действуют такие соглашения только три года. Вместе с тем компании в такой сделке существенно экономят на дополнительных услугах: оценке жилплощади, оформлении залога и страхового полиса.

Некоторые возможные риски

1. Собственники организации рискуют потерять всё имущество в случае закрытия юридического лица. Если предприятие признано банкротом, его недвижимость выставляется на торги для погашения долгов перед кредиторами. Активы компании реализуют на аукционах по существенно заниженной стоимости по сравнению с их рыночной ценой.
2. Если юридическое лицо приобрело квартиру у застройщика в рассрочку, право собственности на неё сохраняется за продавцом до полной выплаты задолженности.
3. Для совершения покупки потребуется подготовить более объёмный пакет документов, чем при аналогичной сделке между физическими лицами, из-за этого процесс продажи может затянуться на длительное время.
4. Если компания приобретает недвижимость для инвестиционных целей, ей придётся уплачивать довольно внушительную налоговую ставку.

Коротко о главном

Покупка недвижимости ООО и АО — не редкость, особенно для крупных густонаселённых городов. Некоторые компании приобретают квартиры для использования в коммерческих целях, например, предоставления жилья своим сотрудникам или открытия магазина. Другим предприятиям интересны такие сделки для инвестиционных вложений.

Независимо от конкретной задачи, любая организация от покупки квартиры получает немало преимуществ: невысокую налоговую ставку в отдельных случаях, прибыль от перепродажи, выгодные условия кредитования.