Переуступка прав аренды земельного участка: что это такое и как оформить

Чтобы изменить арендатора земельного участка, сторонам не всегда нужно расторгать договор: в некоторых случаях можно оформить переуступку. Она даёт возможность передать права пользования землёй третьему лицу на текущих условиях без заключения нового соглашения.

Рассказываем, когда используется переуступка земельного участка, как законно оформить такой переход и нужно ли его регистрировать.

Что такое переуступка земельного участка

Переуступка — формат изменения одного арендатора на другого в рамках ст. 22 ЗК РФ. После такой процедуры право аренды переходит третьему лицу, которое может использовать переданный ему объект на условиях уже ранее составленного договора. Технически меняется только сторона соглашения, все остальные договорённости остаются:

• Период действия договора аренды.
• Способ внесения платежей и их размер.
• Особенности участка: целевое назначение, категория.
• Права и обязанности участников.

Например, человек арендует участок на срок 20 лет, ежемесячно платит за него 10 000 рублей собственнику. Через 10 лет в связи с переездом он передаёт аренду другу — новый арендатор получает землю в аренду на 10 лет, рента при этом не меняется.

При заключении переуступки собственник сохраняется, а также за ним остаются его права на участок. Владельцем при этом могут быть: физическое, юридическое лицо (организация, ИП) или государство.

Права и обязанности нового арендатора переходят к нему после вступления соглашения в силу — в том числе вопросы, касающиеся оплаты аренды.

Когда переуступка участка не подходит

При передаче арендованной земли в рамках переуступки нужно учитывать условия основного договора. Например, если он был подписан по итогам торгов, уступить такой участок нельзя. Не получится передать участок, если в первичном договоре на это стоит запрет. Также есть и другие ограничения:

• У текущего арендатора есть долги по арендной плате.
• На участке возведены несогласованные и незаконные сооружения.
• Земля выступает частью судебного спора, в котором участвует собственник.

Переуступка земли — договорённость сторон о замене арендатора. Если участок можно передавать по закону, все вопросы получится решить без суда, зафиксировав решение в новом договоре или дополнительном соглашении к нему.

Как происходит переуступка земельного участка

Заключить переуступку участка вправе его текущий арендатор в одностороннем порядке. Согласие владельца требуется, если земля попадает в исключения, определённые в п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Обычно это участки в особых экономических зонах, например на территории Крыма и Севастополя. Во всех остальных случаях потребуется уведомление.

Сама процедура происходит по следующему алгоритму:

1. Арендатор находит третье лицо, с которым будет заключена переуступка. Получает согласие администрации, если земля входит в список исключений.
2. Основной арендатор отправляет уведомление собственнику: лучше это сделать заказным письмом.
3. Стороны заключают договор переуступки: его можно оформить в свободной форме.
4. При долгосрочной аренде (более одного года) договор о переуступке участка потребуется зарегистрировать в Росреестре.

Для договора не нужно нотариальное заверение: но потребуется три копии — две остаются у нового и прошлого арендатора, ещё одна понадобится для регистрации сделки. Все экземпляры имеют равную силу.

Регистрация договора переуступки аренды

Регистрировать сделку нужно только при долгосрочной аренде — более 12 месяцев. Из документов потребуется:

• удостоверение личности заявителя;
• договоры основной аренды и переуступки;
• межевой план и выписка из ЕГРН на объект;
• письменное согласие собственника.

Заявление можно написать на месте — удобнее всего это сделать в любом отделении МФЦ. Также потребуется оплатить госпошлину: для физических лиц — 350 рублей, для юридических — 1000 рублей.

Ведомство рассматривает заявку до пяти рабочих дней, при подаче через МФЦ — до семи дней.

После оформления сделки новый арендатор может пользоваться землёй по переуступке и возводить на ней постройки, согласно её назначению и категории, а также выкупить участок, если это предусматривает закон и договорённости сторон.

Коротко о главном

Передача договора аренды третьим лицам допускается в рамках заключения переуступки на текущих условиях. В большинстве ситуаций для этого даже не потребуется согласие титульного владельца. Новый арендатор может начать пользоваться землёй в своих целях со дня подписания договора, при долгосрочной аренде — после регистрации сделки Росреестром.

_{Фото на обложке: Raju Sharma / Unsplash}