Можно ли сдать квартиру в субаренду без согласия арендодателя

Допустим, вы уехали в отпуск на 3 месяца. Можно ли пустить других жильцов в вашу съёмную квартиру за деньги — не спрашивая об этом собственника? Казалось бы — сплошная выгода для всех: вы не отказываетесь от квартиры и не платите впустую, собственник не ищет новых жильцов и вообще не переживает о судьбе своей недвижимости. 

Но законно ли заключать договор субаренды без согласия арендодателя?

Поднаём или субаренда

Если вы сняли квартиру и сдали её другому физическому лицу — это называется поднаём. Но в быту чаще можно услышать термин «субаренда»: технически он корректен для сделок с нежилыми помещениями, но так как понятие «субаренда» обывательски употребляется и в отношении квартир — мы будем придерживаться этого термина.

Нужно ли согласие арендодателя на пересдачу квартиры

Съём жилья — это договор между двумя участниками: арендатором и арендодателем. Согласно ему жилое помещение передаётся за плату во владение и пользование для проживания (ГК РФ, статья 671 «Договор найма жилого помещения»). Но распоряжаться чужим имуществом и зарабатывать на нём нельзя.

То есть сдавать жилое помещение в поднаём можно только с согласия арендодателя. При этом не обязательно уведомлять собственника, что вы нашли  жильца, который переснимет квартиру, если разрешение на это в принципе есть. Хотя в договоре может быть прописан пункт о том, что о заключении каждой сделки нужно обязательно сообщать арендодателю.

Ещё одно важное условие: договор поднайма жилого помещения можно заключить, только если соблюдена норма общей площади на человека. А именно:

• 33 кв. м — на одного человека;
• 42 кв. м — на семью из двух человек;
  
• 18 кв. м на каждого члена семьи — на семью из трёх и более человек.

То есть, если вы снимете однушку площадью 45 кв. м и сдадите её сразу четверым людям, собственник может посчитать это нарушением и расторгнуть договор. Об этом говорится в статье 685 ГК РФ «Поднаём жилого помещения».

Там же указано, что если собственник решит расторгнуть договор аренды, то и договор поднайма тоже перестанет действовать. Иными словами, субарендатору придётся съехать. По закону, к договору поднайма применяются те же правила, что и для договоров аренды — он тоже заключается на срок не более 5 лет.

Что будет, если пересдать квартиру без разрешения

Бывает, что о незаконности таких действий арендаторы даже не задумываются. При таких сценариях без последствий не обойтись.

• Договор расторгнут, а жильцов выселят. Хозяин имеет право разорвать сделку с квартирантом, а тому придётся срочно просить съехать и субарендатора.
• Придётся заплатить неустойку. Составляя договор, собственник может запретить сдавать квартиру в субаренду и предусмотреть штраф за нарушение требования. В этом случае арендатору придётся заплатить указанную в договоре сумму.
  
• Арендатор будет обязан возместить ущерб — неважно, виноват в этом он или снявший у него в субаренду жильё человек. Если в квартире что-то сломано, а компенсация ущерба прописана в договоре, ответственность будет нести именно арендатор. Если виноват субарендатор, его нельзя будет заставить что-то починить или купить.
  

Как договориться с собственником

Допустим, собственник не хочет давать согласие на субаренду. Вы можете заранее подумать о рисках и предложить договориться. Вот несколько советов по тому, как вести переговоры о потенциальной субаренде.

• Предположим, арендодатель боится, что новые жильцы испортят ремонт и технику в квартире. Особенно — если она будет сдаваться посуточно. Но технически при посуточной аренде техникой и мебелью пользуются реже, чем при долгосрочной. После каждого жильца обычно проводится уборка, поэтому ремонт сохраняется дольше. Вы можете пообещать собственнику, что будете строго контролировать заезд и выезд каждого съёмщика. Оптимальный вариант подтверждения этого — предложить хозяину застраховать квартиру за ваш счёт.
• Собственники могут думать, что посуточная аренда квартир — это нелегально. В 2019 году приняли так называемый Закон Хованской, который ввёл новые правила гостиничной деятельности. Многих он вверг в заблуждение — некоторые решили, что сдавать жилое помещение посуточно теперь нельзя. На самом деле, квартиру в аренду на несколько дней сдавать можно, но запрещено оказывать при этом сопутствующие гостиничные услуги — вызывать такси для гостя, предоставлять ему пансион — питание и уборку (именно пока он проживает в квартире, уборка после заезда сюда не попадает). Если собственник квартиры сомневается в легальности субаренды, покажите ему текст закона и убедите его, что запрет на вас не распространяется.
  
• Предложите собственнику прописать в договоре вашу ответственность за всё, чего он опасается. Например, если боится за ремонт — укажите, что вы обязуетесь всё восстановить.
  
• Поделитесь с хозяином квартиры частью прибыли. Естественно, человеку может казаться, что он продешевил, если сдаёт вам квартиру за 30 000 в месяц, а потом видит её на сайте объявлений за 3000 в сутки. Он умножает 30 на 3 и совсем не учитывает простоев и расходов. Об этих нюансах посуточной аренды можете рассказать ему вы. И заодно предложить процент от прибыли или фиксированную сумму плюсом к базовой арендной плате.
  

Как оформить согласие арендатора

Согласие собственника нужно зафиксировать. Это можно оформить в самом договоре аренды или прописать в дополнительном соглашении. Если вы составляете отдельный документ, в нём необходимо прописать все данные основного договора. Теперь, действуя в законном поле, можно спокойно искать жильцов и ни о чём не переживать.

Вывод

Сдавать квартиру в субаренду без согласия собственника незаконно. Если жилец нарушит закон и сдаст жильё другому (не важно — на пару месяцев или посуточно), не спросив хозяина, его ждёт наказание. С ним могут разорвать договор, выселить и оштрафовать, а ещё — обязать компенсировать ущерб. Чтобы договориться с хозяином о субаренде, предложите взять на себя риски, застрахуйте имущество, пропишите в договоре обязанность исправить все неполадки после новых жильцов и поделитесь с арендодателем частью прибыли. Если хозяин согласится на субаренду, обязательно зафиксируйте это в договоре или допсоглашении.