Что будет с новостройками из-за санкций

В начале 2022 года для российской экономики наступил непростой период. Страна только начала восстанавливаться после коронавирусного 2020 года, но возникла новая проблема — санкции, которые коснулись и рынка недвижимости. С февраля по май 2022 года резко упал спрос на жильё, строительство новых домов приостановилось. По данным Единого реестра застройщиков, на май 2022 сделок по продаже квартир в новостройках уменьшилось в 3 раза.  

Но к концу года ситуация изменилась в лучшую сторону: спрос на новостройки увеличился, выросли темпы строительства и количество выдаваемых ипотечных кредитов. Рассказываем, как сейчас обстоят дела на столичном рынке недвижимости и каких изменений ждать в будущем.

Как санкции повлияли на рынок недвижимости

Цены на квартиры зависят от следующих ключевых факторов: политической ситуации в стране, спроса на жильё, себестоимости строительства, инфляции, ставок банков. Все эти показатели неразрывно связаны между собой. Санкционное давление вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за этим и скачок инфляции. 

Судя по данным Росстата, с февраля по март произошёл резкий рост цен — с 9,16% до 16,7% в годовом выражении. После скачка инфляции в начале года, себестоимость новостроек увеличилась.

Совсем коротко: та квартира, которая в прошлом году стоила 3 млн рублей, в 2022 году она же обошлась бы уже в 4 миллиона рублей. Главная причина удорожания — рост цен на строительные материалы. А повышение цен на квадратные метры привело к тому, что спрос на жильё снизился. 

К тому же, в начале года многие банки для привлечения средств предлагали оформить краткосрочные депозиты под 21-23% годовых, что привлекло многих потенциальных покупателей недвижимости и заставило отложить покупку жилья.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости 

Темпы роста цен снизились на 15,30% по сравнению с началом года (по данным Минэкономразвития на 3 августа) благодаря государственной поддержке отечественных производителей. За счёт неё цены на строительные материалы даже сократились — на 6,21% в годовом выражении. 

Несмотря на это, не все застройщики могут завершить строительство в положенные сроки. Поэтому правительство пошло им навстречу и отменило штрафные санкции за перенос сдачи объектов до конца 2022 года. До этого девелоперы должны были выплачивать дольщикам компенсации за сорванные сроки.

Чтобы увеличить спрос на покупку квартир в новостройках, льготную процентную ставку снизили до 7% годовых. На некоторые ипотечные программы санкции не повлияли, по ним ставка осталась на прежнем уровне: семейная — 6%, сельская — 3%, дальневосточная — 2%. 

Вместе с уменьшением ключевой ставки ЦБ до 7,5% годовых банки пересмотрели и свою процентную ставку. 

Совсем коротко: за ставку в 7,5% главный банк страны готов финансировать коммерческие кредитные организации. Последние выдают ипотечные кредиты для ДДУ населению в среднем под 6,81% по данным Единого ресурса застройщиков.

На льготную ипотеку делают упор и ведущие застройщики, которые совместно с банками субсидируют ипотечные ставки. По таким программам можно купить жильё под 5-10% годовых на первые несколько лет или на весь срок кредитования. Благодаря таким акциям и снижению льготной ставки, ипотека хоть и медленно, но уверенно начинает «оживлять» рынок недвижимости. По данным экспертов, около 80% продаж квартир в новостройках осенью 2022 года было совершено с привлечением кредитных средств. 

Тем не менее, спрос на жильё ещё не достиг показателей 2021 года. И лишь в Новой Москве рост продаж увеличился на рекордные 20% — отличный показатель покупательской активности.

Выгодно ли сейчас покупать квартиры в столичных новостройках

Чтобы разобраться в этом вопросе, следует учитывать цель покупки. Обратимся к опросу, проведённому федеральным агентством «Этажи»: специалисты поинтересовались у своих клиентов, для чего они покупают в середине 2022 года квартиры в новостройках. Результаты опроса были следующими:

• 29% — улучшение жилищных условий после продажи имеющейся недвижимости;
• 27% — переезд из съёмного жилья;
  
• 13% — обеспечение детей своими квадратными метрами;
  
• 12% — инвестиции для пассивного дохода;
  
• 9% — использование льгот и государственных субсидий;
  
• 6% — переезд из одного района в другой;
  
• 3% — вложение свободных денег впрок.
  

Отметим, что 29% — это продажи строящегося жилья по всей России. По Московскому региону этот показатель значительно выше — 40%. Можно сделать вывод, что большинство квартир в новостройках приобретается после продажи вторичной недвижимости и есть прямая связь между первичным и вторичным рынком жилья . Если количество сделок упало в одном секторе, пострадает и другой.   

Также следует отметить, что инвестировать в недвижимость россияне не торопятся — таких всего 12% опрошенных оппонентов. Скорее всего, многие частные инвесторы решили дождаться более благоприятных времён для вложений средств в квадратные метры новостроек либо переключились на другие виды объектов.

Как изменились цены на квартиры в новостройках

Минимальная цена столичной квартиры в новостройке начинается с отметки в 4 986 240 рублей — такие данные приводит Индикатор рынка недвижимости. Судя по этому показателю, цены на столичные квадратные метры снизились на 10-20%. При этом больше всего подешевело жильё эконом-класса. Однако стоит отметить, что цена стала ниже только на те квартиры, которые были выставлены на продажу в первом полугодии 2022 года. 

Цены на новые предложения растут, и за счёт нарастающих объёмов продаж нового жилья тормозится снижение цен в среднем по рынку. Как считают эксперты irn.ru, если российская экономика не сможет адаптироваться к нарастающим жёстким санкциям, в ближайшие годы цена столичного жилья и дальше будет снижаться. Если так и случится, стоимость квадратного метра может упасть на 30%.

Что говорят эксперты о нынешней ситуации с новостройками

Чтобы окончательно разобраться, как обстоят дела с новостройками после санкций, мы обсудили нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости с опытным риелтором ведущего агентства «Этажи» Ивана Сафина, и спросили — увеличились ли продажи жилья в новостройках после закрытия «дорогих» банковских вкладов. Вот что он ответил:

«Интерес к недвижимости как к консервативному варианту инвестирования вырос в реальных масштабах. Однако спрос на новостройки размывается выросшим после пандемии интересом населения к загородной недвижимости: дома, дачи, земельные участки под застройку. Земля вообще подогревается сниженными ставками на новые привлекательные программы банков по кредитованию строительства жилых домов. Для инвестирования в новостройки рассматривают больше однокомнатные квартиры и студии, 2-3 комнатные покупают в большей степени по жизненной необходимости. Плюс цена за квадратный метр на 2-3 комнатные квартиры существенно разнится, чем на однокомнатные. По Москве стоимость отличается на 25-35%». 

«Предпосылок для внешних факторов изменения политэкономической ситуации в стране пока нет. Из-за этого рынок стабилизируется медленными, но уверенными темпами», — добавил Иван Сафин, отвечая на вопрос о том, что будет дальше с новостройками.

Заключение

Аналитики прогнозируют стагнацию на столичном рынке новостроек. Продажи квартир будут идти и даже немного расти, но не такими уверенными темпами, как в 2021 году. 

Причины этому — сложная геополитическая ситуация и санкции. Если положение изменится, рынок недвижимости «оживёт» быстро: население активнее будет покупать квартиры в новостройках. Вполне возможно, что банки станут предлагать более выгодные программы кредитования. 

Наверняка многих волнует вопрос: обанкротятся ли застройщики в 2023 году? Это зависит от конкретной строительной компании. Государство поддерживает девелоперов после введения санкций: выделяет средства из бюджета для субсидий, финансово поддерживает отечественных производителей стройматериалов, сдвигает сроки сдачи объектов. Проще говоря, у покупателей не так много поводов, чтобы отказаться от собственного жилья в нынешней ситуации.