Товарищества собственников недвижимости (ТСН): что это такое, зачем и кому нужны

ТСН — это один из способов управления многоквартирными домами. Такая форма управления появилась сравнительно недавно и применяется до сих пор не везде. Рассказываем, чем ТСН отличается от других способов управления, в чём его плюсы и минусы и как создать такое товарищество. 

Основные способы управления многоквартирными домами: непосредственное, через УК, ЖСК, ТСЖ и ТСН

Многоквартирным считается дом, в котором расположено минимум две квартиры и есть общедомовое имущество, которое принадлежит всем собственникам квартир по принципу долевой собственности.

Логично, что каждому собственнику нужно, чтобы жизнь в таком доме была безопасной и комфортной. Хочется, чтобы подъезды были чистыми, подвалы — сухими, отопление включалось и выключалось без опозданий, лифты и домофон всегда работали, а коммунальные услуги оказывались без перебоев. Всё перечисленное, кроме коммунальных услуг, относится к общедомовому имуществу, и чтобы жизнь была комфортной, этим имуществом и многоквартирным домом (МКД) в целом надо как-то управлять.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ст. 161 ч. 2) выделяет три способа управления:

• непосредственное. Собственники могут сами управлять помещениями дома, но только при условии, что в нём не больше 30 квартир. При таком способе каждый собственник заключает договор на оказание всех коммунальных услуг от своего имени, а подрядчик для выполнения капитального ремонта выбирается на общем собрании жильцов;
• управляющая компания. УК — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии;
• силами ТСН, ТСЖ, ЖСК или других специализированных потребительских кооперативов.

Согласно той же статье 161 ЖК РФ, способ управления МКД может быть только один. Нельзя одновременно управлять домом, например, непосредственно и через ТСН или двумя УК — придётся выбрать что-то одно.

ЖСК, ТСН и ТСЖ: в чём разница

Первые два способа управления МКД достаточно понятны и привычны: как минимум управляющие организации есть почти в каждом доме. А вот с третьим пунктом бывают сложности, и связано это с тем, что аббревиатуры звучат похоже.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Люди вступают в него, когда хотят сначала построить дом, а потом управлять им. В одной из своих статей мы описывали, что такое ЖСК и чем он отличается от ДДУ, поэтому здесь не будем больше касаться этой формы управления. В отличие от ЖСК, ТСН и ТСЖ создаются владельцами недвижимости, которая уже построена и активно используется.

ТСН — товарищество собственников недвижимости. Как форма управления МКД оно начало применяться с 1 сентября 2014 года. Это некоммерческие организации, которые представляют собой объединения собственников любой недвижимости, будь то многоквартирный дом, садовый или огородный участок, садовый дом и т. д. Возможно, по этой причине их могут путать с СНТ (садовое некоммерческое товарищество).

Отличие СНТ от ТСН в том, что второе шире первого и, по сути, включает его в себя. СНТ решает в основном хозяйственные вопросы садовых и огородных участков, а ТСН — любые, касающиеся общего недвижимого имущества.

ТСЖ — это товарищество собственников жилья только в многоквартирных домах. Разница между ТСЖ и ТСН такая же, как в случае с СНТ. ТСН — более широкое понятие и включает в себя и ТСЖ и СНТ. Для удобства сравнения все параметры поместили в таблицу.

Понятие товарищества собственников недвижимости появилось позже двух других, но это никак не повлияло на СНТ и ТСЖ и не отменило правила их работы. Более того, инстанциям официально запрещено требовать от участников ТСЖ или СНТ перерегистрацию в ТСН — это требование содержится в Письме Минстроя РФ от 10.04.2015 г.

Товарищество собственников недвижимости: плюсы и минусы

Товарищество собственников недвижимости — это некоммерческая организация, однако её членами могут быть владельцы коммерческой недвижимости.

Это значит, что члены одного ТСН одновременно могут управлять и жильём, и магазином, и кафе, и частным детским садом, и крытым паркингом. Главное — чтобы все эти объекты находились в пределах одного многоквартирного дома или в нескольких зданиях, расположенных рядом. Например, жильцы и владельцы помещений, расположенных в разных домах одного ЖК, могут объединиться в одно ТСН.

Такая разноплановость — одна из главных характеристик ТСН, на которой основываются все плюсы этого товарищества. Перечислим их все:

• независимость. Члены ТСН принимают решения сами, не оглядываясь на управляющие компании и другие инстанции. Для этого достаточно провести общее собрание ТСН;
• прозрачность работы. Этот плюс логично выходит из предыдущего. Все проблемы выносятся на обсуждение, а решения принимаются коллегиально, с участием всех членов ТСН, и заносятся в протокол. Все жильцы МКД при желании могут изучить финансовую отчётность ТСН;
• возможность сэкономить на сборах, взносах и других тратах. Члены ТСН сами определяют размер таких трат. Это снижает риск скрытых комиссий и нерационального расхода бюджета;
• разнообразие форм. Закон не регламентирует досконально правила работы таких товариществ, поэтому при желании можно создать ТСН в коттеджном поселке или даже гаражном объединении, которое было создано много лет назад;
• возможность вести предпринимательскую деятельность. Она должна отвечать только основным целям, ради которых создавалось ТСН, то есть идти на пользу содержанию и управлению домом. Например, члены ТСН могут сдать в аренду общие помещения, а прибыль с неё направлять на нужды ТСН. Присваивать её себе членам товарищества запрещено.

Есть и недостатки:

• необходимость глубоких знаний в области права. Чем лучше председатель и члены ТСН разбираются в юридических вопросах, тем грамотнее они смогут управлять домом. Не в каждом доме бывают такие жильцы, к тому же готовые взять на себя ответственность;
• зависимость жильцов от решений ТСН. Товарищество — это только часть жильцов дома, обычно самых инициативных. Это значит, что остальные жильцы вынуждены подчиняться решениям, принятым на собраниях ТСН. Эти решения не всегда отвечают интересам всех жильцов;
• слабая законодательная база. Далеко не все аспекты работы ТСН освещены в законах. Это порождает много спорных ситуаций и разногласий;
• риск банкротства. Он есть у всех организаций, в том числе и у любой УК, но в случае с ТСН дело обстоит немного иначе. Если УК может закрыть, например, кассовый разрыв средствами от других заказчиков, то у ТСН такой возможности нет. Товарищество располагает бюджетом только своего дома (или ЖК), и то, насколько грамотным будет управление этими деньгами, зависит только от председателя и правления ТСН;
• отсутствие контроля извне. Не существует надзорных органов, которым обязаны подчиняться ТСН. И это ещё один источник риска, степень которого полностью зависит от добросовестности членов товарищества.

Все минусы сводятся, по сути, к человеческому фактору: качество работы ТСН и его результативность полностью зависят от компетенций его членов. Если, например, сотрудники УК и даже её руководство могут меняться, то в случае с ТСН такие изменения происходят гораздо реже, потому что выйти из членства ТСН можно только добровольно.

Как создать ТСН: краткая инструкция

Несмотря на отсутствие строгих регламентов, организация ТСН с нуля всё же подчиняется определённым правилам, которые регламентирует ст. 136 ЖК РФ. Там описаны положения, которых лучше чётко придерживаться, чтобы процедура прошла без проблем.

Что нужно сделать, чтобы создать ТСН

1. Созвать общедомовое собрание жильцов и организовать голосование, в котором должны принять участие все собственники.
2. Подготовить протокол общего собрания с подписями всех голосовавших.
3. Разработать и утвердить Устав товарищества собственников недвижимости.
4. Выбрать правление и председателя ТСН.
5. Подготовить пакет документов (протоколы общедомового собрания, паспорт заявителя, Устав, заявление).
6. Оплатить госпошлину за государственную регистрацию ТСН. Она составляет 4000 рублей, но при подаче заявления через портал Госуслуг предоставляется скидка.
7. Провести государственную регистрацию ТСН в отделении ФНС по месту регистрации МКД.
8. Открыть расчётный счёт в банке. Туда будут поступать деньги от членских взносов, прибыль от ТСН и другие деньги.
9. Уведомить местную администрацию и Жилищную инспекцию о создании нового ТСН.
10. Получить лицензию на управление МКД и другими сооружениями, если такие есть.

Закон не ограничивает срок действия товарищества, но при желании правление ТСН имеет право этот срок установить. В таком случае его нужно указать в Уставе. 

Коротко о главном

По закону жильцы каждого многоквартирного дома обязаны выбрать способ управления общедомовым имуществом. Это может быть непосредственное управление от лица собственников, управляющая компания, ТСЖ, ЖСК или ТСН. Выбрать можно только один способ. ТСН —  это некоммерческая организация, в задачи которой входит управление общедомовым имуществом и обеспечение жильцов коммунальными услугами. 

Фото на обложке: Freepik