У любого объекта недвижимости в России есть три цены: рыночная, оценочная и кадастровая. С кадастровой всё относительно прозрачно: это сумма, в которую оценивает недвижимость государство. Она рассчитывается по формальным признакам сразу на весь регион раз в несколько лет и влияет на налоги, а также на сделки с государственными зданиями или земельными участками. В большинстве жизненных ситуаций знать кадастровую стоимость своей квартиры или дома не обязательно, а вот рыночная и оценочная стоимость — это именно то, что влияет на ипотеку, покупку и продажу за наличные, обмен, разрешение споров и другие моменты.
Вместе с экспертами АльфаСтрахование разобрались, в чём отличие рыночной стоимости от оценочной и почему для ипотечников важны оба показателя.
Из чего складывается рыночная стоимость
Рыночная стоимость недвижимости — это сумма, за которую объект можно продать на свободном рынке. Цену определяют десятки факторов, которые не всегда получается объективно учесть. Тем не менее рыночная стоимость всё равно не случайна и не может быть взята «с потолка».
Именно рыночная цена указывается в договоре на покупку жилья, влияет на размер ипотечного займа, а следовательно, и на выплаты по кредиту. Кроме того, рост цен на рынке недвижимости может позволить через несколько лет выгодно перепродать ипотечную квартиру, закрыть долг и заработать на разнице.
Фото: Scott Graham (Unsplash)
Факторы, которые влияют на рыночную стоимость:
Локация, год постройки, архитектура. Квартиры в новых домах стоят дороже, так же как и полногабаритные сталинки или дореволюционные дома обычно оцениваются выше большинства других предложений. Кроме того, всегда дороже жильё в хорошем районе мегаполиса — и растёт в цене быстрее, чем недвижимость на окраине или в небольшом городе.
Житель Москвы Антон получил в наследство от матери квартиру в Иваново. В 2015-м она покупалась за 1 150 000 рублей, спустя пять лет её удалось продать за 1 250 000. За эту сумму в Москве ничего не купить, поэтому Антон приобрёл комнату в коммунальной квартире на Васильевском острове в Петербурге, чтобы сдавать её студентам Академии художеств. Спустя три года такие же по площади комнаты стоят уже не меньше 1 800 000.
Ожидания продавца. Выставляя объект на продажу, собственник учитывает цены на жильё рядом и свои вложения в недвижимость — цену покупки, стоимость ремонта. Если нужно продать быстрее, цену снижают. Если спешки нет, ставят цену выше рынка, чтобы посмотреть, как отреагируют покупатели.
Оксана унаследовала от бабушки квартиру в московском районе Коптево, с видом на пруд. Квартира со старым ремонтом, но Оксана ею дорожила из-за прекрасных детских воспоминаний и продавать первому встречному не хотела. Собственница назначила цену на полмиллиона выше, чем в соседних домах, несмотря на видавший виды интерьер. Покупатель нашёлся только через 8 месяцев — но он сразу оценил очарование этой квартиры и даже не стал торговаться.
Интересы покупателя. Здесь влияют личные накопления, средства от продажи другого жилья или ипотечное решение банка — сумма, выше которой покупатель не готов идти на сделку. Кроме того, покупатель может демпинговать цену, особенно если в целом на рынке не очень хорошая ситуация и объект долго не продаётся.
Елена и Георгий в 1990-е годы построили дом под Екатеринбургом — в хорошем месте, с большой площадью, но по канонам того времени: с башенками, обилием тёмного дерева в отделке и с бассейном в подвале. На пенсии они решили перебраться в квартиру, поскольку отопление и обслуживание дома стало очень затратным. Свой особняк они сначала оценили в 23 миллиона рублей, но спустя пять лет ожиданий покупателя дом удалось продать только за 15,5 миллиона.
Площадь, планировка и ремонт. Удобные и привычные планировки с большим количеством окон ценятся выше, чем тёмные и нестандартные, даже если такими их задумал архитектор. Незаконная перепланировка тем более снижает стоимость квартиры, и весьма серьёзно. Также на рыночную цену влияет ремонт: выше всего ценятся спокойный актуальный дизайн интерьера и отделка качественными материалами. Аляпистый ремонт, пусть и свежий, покупатели могут не оценить.
Дмитрий живёт в доме нулевых годов постройки — квартира просторная, но окна выходят во двор-колодец. Кроме того, родители Дмитрия в своё время присоединили балкон к кухне: из-за этого в квартире холодно, и узаконить такую перепланировку нельзя. Его жена Анастасия нашла хороший вариант для переезда — готовая новостройка с отделкой в том же районе. Нужно было оперативно продать свою квартиру и взять ипотеку, но за 3 месяца найти покупателя, готового заплатить полную цену, не удалось. Все просили большую скидку из-за темноты в квартире и незаконной перепланировки.
Нюансы и факторы, которые не всегда возможно учесть заранее. Рыночная цена реагирует и на настроение покупателей и продавцов, и на любые значимые изменения в локации. Например, когда в районе открывают станцию метро, квартиры дорожают, а если прокладывают скоростную магистраль — дешевеют. Также рыночная стоимость квартиры упадёт, если дом или сама квартира страдают из-за аварии.
Надежда решила продать ипотечную хрущёвку, в которой жила с сыном, взять новую ипотеку и купить двушку в новостройке. Нашли покупателя, собрали документы для банка, но за день до сделки в квартире выше этажом прорвало шланг смесителя на кухне. Вода лилась несколько часов — разбухли обои, отвалилась штукатурка, вздулись ламинат и межкомнатные двери. Покупатель потребовал скидку в 30%, но этот вариант Надежде не подходил: после закрытия долга перед банком ей бы не хватило денег на первоначальный взнос на новую квартиру. Пришлось всё отменять и заниматься ремонтом за свой счёт.
Стандартная страховка по ипотеке включает только конструктив квартиры (стены, перекрытия, окна, входную дверь, балкон) — и выплаты по ней положены только банку. Рыночная стоимость жилья с ремонтом, мебелью и техникой гораздо дороже, чем «голый конструктив». Программа «Ипотека для себя» позволяет достраховать квартиру до реальной стоимости и не потерять в рыночной цене ипотечной квартиры, если что-нибудь случится. Вы можете рассчитывать на сумму до 1 500 000, куда входят отделка, обстановка, бытовая техника, личные вещи и выплаты соседям, если их квартиры пострадали по вашей вине, при доплате всего от 3400 до 7000 в год.
Реклама / АО «АльфаСтрахование», ИНН 7713056834
Кто и как определяет оценочную стоимость
Оценочная стоимость недвижимости — это сумма, которая рассчитывается профессиональным экспертом-оценщиком. Как правило, она ощутимо ниже рыночной.
Выезжая на объект, оценщик смотрит на объективные факторы:
- расположение, транспортную доступность и инфраструктуру в округе;
- год постройки дома, материал перекрытий и стен;
- квадратуру и высоту потолков;
- наличие пластиковых окон и железной входной двери;
- состояние напольного покрытия, межкомнатных перегородок;
- степень изношенности коммуникаций и сантехники;
- стоимость недвижимости в той же локации со схожими характеристиками.
Кое-что оценщики могут не принять во внимание как несущественное. Например, вид из окна или актуальность дизайна интерьера. Из-за этого квартира с дорогим, но морально устаревшим золотым интерьером может быть оценена в ту же сумму, что приятная квартира по соседству, а студия с окном во двор стоить столько же, сколько студия с видом на лес.
В первую очередь, оценку недвижимости проводят, чтобы получить одобрение банка на ипотеку. Эксперт готовит пакет документов, который подтвердит, что конкретная квартира может быть обеспечением залога — без оценки купить квартиру в ипотеку практически невозможно.
Кроме того, оценка важна при разделе имущества после развода или когда у квартиры несколько наследников.
Игорь и Алексей получили в наследство квартиру от отца в центре Казани. Алексей много лет живёт в Санкт-Петербурге и в этой квартире жить не собирался, а вот Игорь с семьёй как раз мечтал переехать в хороший район с окраины. Братья решили, что наймут оценщика, который поможет объективно установить цену на квартиру без её продажи. Экспертное заключение показало, что оценочная стоимость объекта — 8 230 000. Игорь продал свою квартиру в спальном микрорайоне и отдал брату половину этой суммы — после чего Алексей переоформил свою долю на него.
Первоначальный взнос по ипотеке обычно составляет как минимум 20% от рыночной стоимости квартиры. Банк требует провести оценку в компании, чтобы убедиться, что оценочная стоимость недвижимости не ниже, чем сумма займа, — и если заёмщик не справится с выплатой кредита, квартиру можно будет продать и погасить долг.
Обязательная страховка квартиры перед банком также рассчитана на покрытие оценочной стоимости жилья. На стоимость базовой страховки перед банком влияют город, год постройки дома и материал перекрытий, а также возраст заёмщика. Отделка, мебель, техника и домашние вещи в базовую страховку не включаются. Программа «Ипотека для себя» — возможность расширить страховку до реальной, приближенной к рыночной, стоимости квартиры, при доплате всего от 3400 до 7000 в год. При наступлении страхового случая выплаты по страховке уже будут положены заёмщику, а не только банку.
Реклама / АО «АльфаСтрахование», ИНН 7713056834
