Если дом снесли или постройка сгорела, физически — объекта больше нет. Однако по документам он продолжит существовать на участке: пока строение числится в ЕГРН, у него есть собственник, который должен платить налог на имущество. На этом месте нельзя строить другой дом, потому что зарегистрировать его в Росреестре не получится. 

Чтобы избежать трудностей с утраченной собственностью, нужно вовремя убрать её из реестра. Разберёмся, как это сделать, какие документы потребуются и куда обращаться, чтобы оформить всё быстро, без ошибок и отказов.

Что такое кадастровый учёт 

Единый госреестр недвижимости — система, в которой хранится информация обо всех объектах страны. В ЕГРН собраны данные о квартирах, домах, земельных участках, гаражах и других капитальных хозяйственных постройках. В системе есть вся ключевая информация о недвижимости: площадь, адрес, назначение, сведения о собственниках и кадастровая стоимость. Для сбора этой информации используется кадастровый учёт.

Основная цель кадастрового учета — фиксировать существование недвижимости. Пока объект стоит на кадастровом учете, он считается реальным по закону. 

Для собственников запись в ЕГРН играют большую роль: незарегистрированный дом нельзя продать, подарить или передать по наследству. Без учета в реестре невозможно переоформить реконструированный или объединённый объект. 

Кадастровым учетом занимается Росреестр: все операции — от постановки объекта на учет до его снятия — регулируются ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости».

Зачем снимать недвижимость с кадастрового учета

Если строение не существует, но продолжает числиться в реестре, это может привести к дополнительным расходам и юридическим проблемам. Сняв объект с учёта, можно избежать лишних сложностей.

Освободиться от налога на имущество

Пока объект числится в ЕГРН, на него начисляется налог на имущество. Даже если дом давно снесён, для налоговой он по-прежнему существует. Налог даже на небольшой дом может составлять несколько тысяч рублей в год.

Построить новый дом на месте сгоревшего

Пока старое здание числится в реестре, нельзя зарегистрировать на его месте новую постройку. Снятие строения с учёта освобождает землю для использования.

Избежать двойного налогообложения

После реконструкции дома или объединения комнат на одном участке в ЕГРН могут отображаться несколько объектов: по факту один и тот же коттедж или квартира, но с разными статусами и кадастровыми номерами. Данные о старом объекте из реестра нужно удалить, чтобы не платить налог дважды.

Упростить продажу земли

Лишний объект на земельном участке затрудняет любые сделки с ним. Например, продать землю или передать её в наследство будет сложнее, пока на ней зарегистрирован несуществующий дом.

Какие объекты и на каких основаниях можно снять с кадастрового учёта 

Снять с кадастрового учета можно любые объекты недвижимости: дома, квартиры, земельные участки, хозяйственные постройки, недостроенные здания. Главное — доказать, что объект больше не существует, поменял характеристики или был объединен с другим.

Снятие недвижимости с учёта возможно в следующих случаях:

1. Объект больше не существует физически. Здание снесли, оно сгорело или разрушено при землетрясении. 
2. Реконструкция или изменение назначения объекта. Если жилое помещение, например, перевели в нежилое или наоборот, то в реестре могут появиться две записи об одном доме. Для исправления несоответствия нужно снять старый объект с учета и зарегистрировать новый. 
3. Образование нового объекта из нескольких старых или наоборот. Например, старый дом поделили на два новых или несколько комнат объединили в одну квартиру. В этом случае прежние объекты снимают с учета, а новые регистрируют с присвоением кадастрового номера.
4. Недостроенные объекты, которые отсутствуют физически. Если объект незавершенного строительства числится в Росреестре, но фактически не существует, его также можно снять с учета.

Процедура снятия недвижимости с учёта: документы и порядок действий

Чтобы снять участок или квартиру с учёта, нужно подтвердить, что объекта больше нет, или доказать, что он утратил свои изначальные характеристики. Для этого нужно подать документы и заявление в Росреестр.

Какие документы нужны

• Акт обследования — главный документ, который подтверждает, что объекта больше нет. Его составляет кадастровый инженер. Документ оформляется в электронно с использованием квалифицированной подписи, как этого требует ст. 23 ФЗ № 218.
• Документ, подтверждающий право собственности на постройку или участок, на котором она стоит. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или другой.
• Личное заявление владельца. Если хозяев два или больше, заявление подписывают все или один из собственников может сделать это по нотариальным доверенностям от остальных.
• Паспорт владельца или его представителя.

Также могут потребоваться:

• решение суда;
• нотариально заверенное согласие второго супруга, если объект был куплен в браке;
• разрешение органов опеки, если среди собственников есть дети или недееспособные лица.

Порядок действий

1. Заказать акт обследования. Кадастровый инженер выезжает на место и регистрирует факт отсутствия объекта в акте. Услуги инженера — 10–15 тыс. рублей — оплачиваются отдельно. 
2. Подать документы в Росреестр. Заявление и документы подаются в Росреестр. Это можно сделать лично в МФЦ, онлайн на портале Росреестра или вызвать выездное обслуживание Роскадастра. Электронная подача возможна только с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.
3. Ожидание решения. Заявление рассматривается в течение 7–9 дней: через Росреестр быстрее, через МФЦ дольше. По окончании срока выносится решение: недвижимость снимается с учета или в заявлении отказывают.
4. Подтверждение снятия с учёта. Решение Росреестра оформляется в виде выписки из ЕГРН. В графе «Статус» появляется отметка, что объект снят с учёта.

Чтобы не платить инженеру, можно обратиться к властям региона, которые ищут и ликвидируют недостроенные объекты. Например, в Санкт-Петербурге этим занимаются районные администрации, а в Москве — специальная госинспекция. Чиновники сами осмотрят участок, составят акт и подадут заявление в Росреестр. Собственнику останется заказать выписку из ЕГРН, чтобы узнать новый статус недвижимости.

Коротко о главном

• Объекты недвижимости нужно снимать с кадастрового учета, если они больше не существуют, изменили статус, были разделены или объединены.
• Пока недвижимость числится в ЕГРН, за неё нужно платить налог на имущество. Кроме того, на участке не зарегистрируешь новый дом, пока на его месте в документах «стоит» старый.
• Основной документ, необходимый для снятия недвижимости с учёта — акт обследования, удостоверяющий факт отсутствия имущества. Его готовит кадастровый инженер.
• Для ликвидации права владелец объекта должен подать акт, заявление и документы на жильё или землю через МФЦ или портал Росреестра. 
• Срок рассмотрения заявления — до 9 дней. После снятия объекта с учета собственнику выдают обновленную выписку из ЕГРН.
• Чтобы сократить расходы, можно воспользоваться программой ликвидации несуществующих объектов, которые проводят местные власти.

_{Фото на обложке: Alina Perekatenkova / Unsplash}