Из-за запуска МЦД выросли цены на новостройки Подмосковья

Что такое Московские центральные диаметры, кто выиграет от их открытия в первую очередь

21 ноября в Москве запустились первые маршруты Московских центральных диаметров (МЦД). Они должны значительно улучшить транспортную ситуацию в регионе.  

Это сквозные железнодорожные линии, которые связывают районы Подмосковья, проходят через вокзалы разных направлений столицы и центр Москвы. На каждом маршруте сделали удобные пересадки на несколько станций метро и МЦК. Поезда будут ходить с интервалом до 5–6 минут в час пик, каждый день с 5:30 утра до 1:00 ночи. За счёт этого специалисты прогнозируют экономию до 50% времени на поездках: пассажирам не нужно будет долго ждать электричку и ехать до вокзала, чтобы пересесть на метро. А ещё появление новых сквозных линий позволит разгрузить действующие маршруты.

Пока запустились две линии: МЦД-1 «Одинцово — Лобня» (Белорусско-Савёловский диаметр) и МЦД-2 «Нахабино — Подольск» (Курско-Рижский диаметр). Поезда по ним будут курсировать вместе с действующими электричками, а со временем маршрутам выделят другие линии. Уже проектируются ещё три сквозных маршрута, которые заработают до конца 2024 года: «Зеленоград — Раменское» (Ленинградско-Казанский диаметр), «Железнодорожный  — Апрелевка» (Киевско-Горьковский диаметр) и «Пушкино — Домодедово» (Ярославско-Павелецкий диаметр).

На каждой линии три тарифные зоны — «Дальняя», «Пригород» и «Центральная». Чем дальше ехать, тем выше стоимость поездки. Оплачивать проезд можно картой «Тройка» (после того, как закончится бесплатный период работы диаметров, связанный с отладкой). Некоторые пассажиры смогут сэкономить до 75% от стоимости поездки.

От появления МЦД выиграют в первую очередь жители Подмосковья, которые сейчас добираются до Москвы на электричках. В Департаменте транспорта Москвы прогнозируют, что с запуском первых двух маршрутов МЦД улучшится ситуация с общественным транспортом более чем в 45 районах Москвы и 6 подмосковных городах. Больше всего выиграют районы за МКАДом, где расположены конечные станции МЦД, а метро до сих пор нет, — Одинцово, Нахабино, Лобня и Подольск. Ежедневно поезда смогут дополнительно перевозить 900 000 человек.

Как меняются цены на квартиры вокруг станций МЦД

Аналитики Яндекс.Недвижимости посмотрели, как сказывается открытие первых двух линий МЦД на ценах на недвижимость в районах, через которые пройдут маршруты.

Вокруг каждой станции МЦД определили «сферу влияния» — зону, в которую попали дома, расположенные в 20 минутах ходьбы пешком от станции.  

На фоне роста цен на вторичном рынке Москвы — 8,5% в октябре год к году — жильё рядом с новыми узлами транспорта внутри МКАДа не дорожает по какому-то особому сценарию. Самое заметное повышение аналитики отмечают в радиусе влияния МЦД-2 — 10% год к году.

А вот в Подмосковье на фоне среднего роста цен на 7% рядом с МЦД квартиры дорожают быстрее — до плюс 12% за тот же период.

Это логично, так как доступность именно этих районов значительно улучшается: где-то рядом вообще не было ж/д станций, где-то они были, но МЦД должны значительно улучшить ситуацию с трафиком.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:

После запуска линий МЦД жильё вблизи станций станет более ликвидным. Это касается в первую очередь Московской области — для столицы изменения будут не существенны.

Предполагаю, что сначала произойдёт резкий скачок стоимости — примерно на 10–15%, но после коррекции баланс между ценой и спросом восстановится.  

Антропов Вячеслав, руководитель департамента развития, аналитики и консалтинга VSN Realty

В ближайшие два года цены на квартиры в зонах МЦД, расположенных в Подмосковье, будут расти. Например, в Одинцово на вторичном рынке уже зафиксировано повышение цен. Это так называемые «хотелки» собственников, которые стремятся заложить в стоимость открытие МЦД. Нужно время, чтобы понять, будут ли востребованы эти предложения. Но тренд уже намечен.

Денис Гаджиев, заместитель руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

Цены на новостройки вблизи станций МЦД растут опережающими темпами по сравнению с остальным рынком. Например, в микрорайоне «Красногорский» с июля по ноябрь 2019 года цена на различные корпуса поднялась до 15%.

В ближайшие 3–5 месяцев мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости жилья в среднем на 5–7%. На это будет влиять не только оптимизация логистики МЦД, но и постепенный переход застройщиков на эскроу-счета, инфляция и другие факторы.

Как меняются цены на новостройки рядом с МЦД

За год новостройки в Подмосковье вне зон «влияния» МЦД подорожали в среднем на 7,6%. На столько же выросли цены на севере и юге рядом с МЦД, но в этих районах практически нет новостроек рядом со станциями, поэтому цены тут поднимались так же, как и везде. Аналитики Яндекс.Недвижимости предполагают, что теперь земля в этих районах станет намного привлекательнее для застройщиков и тут появятся новые ЖК.

А вот запад Подмосковья застраивается активнее, рост цен на жильё там заметнее.

Рядом с Нахабино в четырёх новых ЖК — «Красногорский», «Серебрица», «Изумрудные холмы», Grand Hills — цена квадратного метра увеличилась с 89 тысяч до 109 тысяч, это плюс 20% год к году.

А в девяти новостройках на западе, где МЦД-1 прошёл среди нескольких районов с новостройками, квадратный метр жилья подорожал на 12% — с 97 до 109 тысяч рублей. Цены выросли в пяти ЖК в районе Одинцово и в четырёх чуть ближе к МКАДу: «Одинград», «Одинбург», «Одинград. Квартал «Семейный», «Одинцово-1», «Союзный», «Сколковский», «Инновация», «М1 Сколково» и «Дом на Барвихинской».

Денис Гаджиев, заместитель руководитель Департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

Согласно данным нашей компании, в III квартале 2019 года средняя стоимость квадратного метра на западе от Москвы увеличилась на 12,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Что касается Лобни и Подольска, то там почти не строятся новые объекты, причём, на наш взгляд, по разным причинам. Если во многих районах вокруг Лобни строительство затруднено из-за близости к аэропорту Шереметьево, то объекты в Подольске будут испытывать жёсткую конкуренцию со стороны ЖК Новой Москвы и севера города (Щербинки, Остафьево, Бутово). Но вероятно, что в среднесрочной перспективе запуск МЦД повысит их транспортную и инвестиционную привлекательность.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet:

Для застройщиков открытие МЦД также является драйвером продаж, стимулом к повышению цен и вводу новых объёмов, поэтому в скором времени можно ожидать запуск новых проектов в Лобне и Подольске. При этом стоит учитывать, что такие проекты будут выходить в реализацию с уже заложенным повышением цены на старте.

Иннокентий Ярыгин, эксперт по недвижимости компании «Этажи»:

В зону влияния первого МЦД попали районы Одинцово и Нахабино. Это прекрасно для покупателей, так как районы стремительно развиваются и проживание там будет комфортным. Но для инвестирования это не лучший вариант: жилых комплексов тут будет становиться больше, конкуренция на рынке недвижимости возрастёт, поэтому выгодно продать квартиру, в которую были вложены деньги, вряд ли получится. Есть большая вероятность появления новых жилых комплексов в зоне влияния МЦД, особенно после запуска первой станции.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.